如果你关注深圳的房子时间比较长，会有这样的感慨：

值得买的房子太少了。

经常看直播的同学会发现，大家问楼盘，很多房子我给出的都是否定答案。

这不是我故意要否定大家的想法。而是因为，好房子实在太少太少，房子的坑实在太多太多。

我用将近20年的房产经验提醒大家，买房不是仅仅看房签合同而已，政策再好，也不要立刻买房。

先避坑！先避坑！先避坑！

深圳北站，这是龙华最好的子板块之一。

北站南边有一块地，2023年先后入市了华润超核、紫云府和中洲迎玺。

华润超核、紫云府单价7万多/平，中洲迎玺最低6万多/平。

这是龙华最值得买的地方，可是，房子的供应量在持续增加，价格在不断走低。

未来龙华的供应量还会继续增加，楼盘越来越多，新盘、二手房、共有产权房彼此打价格战的时候，谁能够幸免？

福田侨香村，这是侨外九年制的学位房，紧挨香蜜湖。

这是不是好房子？

是好房子，而且侨香村的房价未来会涨。

——但是，这是长期来看的。不代表你今天买完，明天就能涨上去，也不代表你在一个随便的时机买进去，就一定能赚。

我反复跟大家提醒，深圳的学位房趋势已经掉头往下，到2025年才能基本解除。

即使是福田这么好的板块，即使是侨外的学位，房价一样会受冲击。假如你现在买进去，这几年的房价会很折磨人。

假如你不能设置安全的买入价格，买的单价太高，未来两三年更会折磨死你。

买房的答案我在直播间没有少讲，哪些城市有价值，哪些板块有价值，甚至哪些楼盘有风险，哪些楼盘可以列入备选——当我说可以列入备选时，就是说楼盘有价值。

列入备选，是买房的选项之一，而不是必选。

侨香村是学位房的备选，不是学位房的必选。

侨外侨香村的竞争对手有哪些？

福田区，上学的角度，百花、八卦岭、园岭可以做对手，但这三个板块的房价已经到头。

福外本部、明德实验、深高南也不错——想买侨香村，至少要把这几个地方的房子拉出来，相互对比一下。

还有南山区，南外高新、南外文华、南外科华、南二外，甚至是育才——这些学区的房源也得对比一下，从中优中选优。

一套侨香村，动辄上千万。

在前期买房的过程，即使能够对比出1%的买房成本，也是十多万的资金！

福田沙嘴沙尾，金地环湾城是金地精心打造的豪宅新盘。可是这种盘，一定要远离大户型。

龙华上塘，豪宅品牌金茂府位于这里。可是金茂府在北京、郑州是正宗豪宅，在深圳只能算伪豪宅。

宝安尖岗山，这是宝安早期重点打造的豪宅板块，招华曦城、中海九号公馆甚至比深圳湾、香蜜湖的房子还漂亮。

可是，尖岗山的富人在加速逃离。

豪宅风险如此多，普宅犹有过之。

刚需盘、改善盘、学位房、豪宅，如果只想居住，买得起就买，怎么买都行。

如果关心买后的房价表现，就必须要在买前，多下功夫，多做规划。