作者：周军律师.

如需帮助可关注，私信必复。

在债务纠纷中，当债务人无法以现金等方式清偿债务时，可能会与债权人协商以房屋抵债。这种方式在一定程度上看似为解决债务问题提供了一条途径。

例如，甲公司欠乙公司一笔巨额债务，由于甲公司资金周转困难，双方协商将甲公司名下的一套房产抵给乙公司，以抵销债务。

然而，当以房抵债但未办理过户手续时，往往会面临诸多法律风险，其中之一便是不能排除第三方的强制执行。

最高院在《王钢、青岛海宜林投资控股有限公司二审案》中即明确了这种情形：

如果以物抵债协议的核心目的在于清偿债务，而非进行房屋交易。此类协议并不代表双方真实的房屋买卖意愿，而是作为债务人履行债务的一种替代方式，并不直接导致房屋所有权的转移。在未完成不动产法定登记程序之前，以物抵债协议不构成对一般债权的优先权，并且可能违反债权平等原则，侵害其他债权人的合法权益。因此，以物抵债协议的存在，不能排除其他具有合法权利的第三方根据生效法律文书申请对房屋的强制执行。

最高院认为，

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，申请人符合以下四个条件时，其执行异议方能成立：

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，王钢与中海盛明置业并不存在商品房买卖关系，双方当事人之间的以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

因此，以物抵债，为避免以房抵债后不能排除第三方强制执行的风险，债权人应在达成以房抵债协议后，尽快办理房屋过户手续。只有将房屋产权登记在自己名下，才能真正拥有房屋的所有权，从而有效对抗第三方的强制执行。如果因客观原因无法及时办理过户手续，可以要求债务人提供其他担保措施，以降低风险。

综上，以房抵债未过户的情况下，如果不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定相关规定，不能排除第三方的强制执行。

在进行以房抵债交易时，当事人应充分认识到其中的法律风险，并采取积极有效的措施加以防范，以确保自己的合法权益得到最大程度的保护。

知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

如需帮助可搜索关注“周军律师聊案子”。

普及法律常识，帮您维护权益。

点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！