对于大多数银行员工而言，房产抵押贷款属于低风险贷款，只要按规定办理了抵押登记手续且房产足值，都会认为贷款风险管控有了较好的抓手，容易忽略一些操作风险，特别是个人房产抵押。如果个人房产抵押时，忽略房产所有人婚姻情况、房屋使用情况的尽职调查，很有可能会导致抵押权无效的操作风险发生。 刘某以离异身份将个人名下的房产用于他人贷款抵押，97.36万元银行贷款逾期后，银行起诉至法院要求享有抵押房产的优先受偿权，由于银行办理抵押登记时未能掌握刘某真实婚姻和抵押房产使用状况，刘某以该房产抵押未取得其配偶的同意，要求判定抵押无效并解除抵押登记状态，最后法院依据《物权法》第九十七条规定，支持了刘某要求，判定抵押无效并要求房产抵押登记状态。当中教训值得广大银行信贷从业人员高度重视。 一、案件基本情况 2013年4月11日，甲银行与肖某、刘某两名授信人申请签订114万元授信担保协议，授信期间120个月，刘某（注：1954年6月出生）以其名下房产为该贷款提供抵押，同时还向银行提供离婚证用于证明当时婚姻状态为离异，甲银行在委托房产评估公司对抵押房产进行评估后（注：甲银行声称，房产评估公司已对房产进行现场勘察），甲银行办理抵押登记，刘某对此也签字确认，据此甲银行在上述授信额度内向肖某发放贷款。 肖某97.36万元贷款本金逾期后，甲银行起诉至法院，要求对刘某抵押房产享有优先受偿权。但在法庭上，刘某提出房产抵押时未获得其配偶的同意，要求判定抵押无效。 二、法院判决情况 法院对刘某婚姻状态进行认定：刘某与齐甲某于1979年2月22日登记结婚，案涉抵押房产系其婚姻存续期间购买，办理所有权登记的时间是2003年10月28日，该房屋系夫妻共同财产。齐甲某于2015年11月14日去世。齐甲某的法定继承人是刘某与齐乙某（刘某与齐甲某之女）。据此，刘某房产抵押登记时婚姻状况为已婚。 法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因案涉房产在设定抵押时系刘某和齐甲某的夫妻共同财产，甲银行未提交证据证明该房屋设定抵押经过齐某的同意，据此刘某将案涉房产提供抵押担保的行为构成无权处分，其处分行为不发生物权效力。 甲银行主张，刘某向甲银行申请授信以及提供抵押担保提供的资料显示刘某系离异状态，且房屋所有权证上登记的所有权人仅是刘某一人，甲银行尽到了审查义务，依照善意取得制度享有抵押权。 法院认为，甲银行系专业从事贷款业务的金融机构，授信申请人的婚姻状况、抵押房屋的权属情况直接影响其债权风险以及实现，其应当对前述事项负有审慎审查义务。现实生活中，授信或者贷款文件中填写的婚姻状况与实际情况并非完全符合，尤其是案涉抵押房屋是本案债权的关键性担保物，根据刘某的陈述，其配偶齐某一直在此居住，审查刘某以及抵押房屋的权属情况，甲银行仅需实地查勘即可得知该房屋具有共同居住人的情形，进而甲银行可进一步审查房屋权属以及刘某的婚姻状况，该审查难度并不高。 但是甲银行仅依赖于书面审查，就与影响贷款风险的重大事项并未进一步核实书面资料反映的信息，法院认定甲银行并非尽到审慎审查义务，并非善意。 为此，甲银行提出的其依照善意取得制度取得抵押权的意见，法院不予采纳。甲银行提出的在其债权范围内就案涉房屋实现抵押权的诉讼请求，本院不予支持。 在甲银行未取得涉案房屋抵押权的情况下，对于刘某要求甲银行协助其办理涉案房屋注销抵押登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 至于甲银行主张刘某故意隐瞒婚姻状况提供虚假离婚证存在重大过错，应当承担违约责任或损害赔偿责任，可另诉主张。 注：上述案件来源于中国裁判文书网（2019）京0102民初24359号《甲银行与李某等金融借款合同纠纷一审民事判决书》、（2022）京0102民初4928号《刘某与甲银行确认合同无效纠纷一审民事判决书》 结束语 本案属于典型因为未对抵押人的婚姻状况和房屋使用状况调查不到位所导致抵押失效的案例。 其实在现代社会要调查一个人婚姻状态，完全不需要客户提供什么证明，可以通过各地政府开发APP或者直接登录支付宝（注：只要相关数据已经接入支付宝），很容易在抵押人手机上查到其婚姻状态，另外也可以采取传统的突击现场走访进行证实。 对于抵押房产，笔者一直认为，银行员工一定要现场走访，当然最好是突击走访，这样不仅能掌握抵押房产真实使用情况，而且也能顺便了解抵押人婚姻及家庭状况，真可谓是一举两得。