西安太古里项目今日正式开工！

镐京笔记（ID：Haojing_2023）曾刊文《西安太古里大局已定！》，并承诺为读者进一步挖掘百亿投资的幕后故事。

的确值得详细说道。

梳理西安外资引进史，投资额逾百亿的“航母级”项目屈指可数，文旅商领域更绝无仅有。加之，如今全球跨境投资趋于保守，太古里项目的引入，除了经济效益，于地方投资形象而言，意义非凡。

而且众所周知，对于该项目的引进，曲江方面早先跟进长达四年多，一般来说，鲜见跨国投资谈判坚持这么久。项目签约后，又陷入场地考古进程。以至于坊间一度猜测，西安太古里最终能否顺利推进？

眼下，项目正式开工，猜测大可消弭。

但其中，“好事多磨”的道理，“不为人知”的花絮，以及可总结可借鉴的经验与启示，必然是少不了的。

镐京笔记梳理台前，亦讲述幕后……

缘起

太古与西安开始接触，大约是在2016年。

西安这座城市，别看GDP在全国20名左右徘徊，但绝对是实力派的旅游和消费中心，辐射西北五省及内蒙、山西、河南西部等地区，范围内同级别无对手，所以商业消费氛围比较浓厚，否则SKP全国第二店不会落在西安。

再者，西安拥有国内绝大多数城市不可复制的优势历史文化资源。

很多时候，这些资源看不见摸不着，但恰恰在企业做投资的时候，它会变成溢价非常高的内容，迅速转化成为产业价值。

这种效应，在爆火的“长安十二时辰主题街区”，以及大唐不夜城、大唐芙蓉园等多年来的曲江系作品中，已经不断被印证。同理，小雁塔历史文化片区一定也是价值洼地、投资高地。

太古集团很大程度上看中了这一点。很多人知道，太古是一家全英资的百年企业，最早靠运输起家，船务、地产、旅游、零售、酒店等产业遍布全球。

在太古集团的产业体系中，商业地产是重要一环。

尤其商业运营持有领域，太古地产全球领先，甚至可以说是行业天花板。

如北京三里屯太古里、成都太古里、上海前滩太古里，共与100多个顶级品牌建立密切合作，被视为国际和国内品牌聚集地。据媒体报道，在三里屯街道办事处财政收入占比中，太古里的纳税额，从2012年的5.7%增加到2020年的17.6%。

毫无疑问，太古里项目，深刻影响着当地的商业消费结构与时尚文化生态，当然也成为城市的响亮名片。

曲江新区则是国内少有的、专注文旅商的开发区，随着开发经验日趋精湛，近年来将合作的目光，瞄向了国际型商业巨头。

所以在接触西安的第二年，太古与曲江开始了“双向奔赴”……

波折

随着双方沟通逐渐深入，遇到的问题，也越来越具体。

其中，不乏一波三折的“硬骨头”，给这艘“航母级”商业综合体的引进，带来很多不确定性。

举个例子，西安这座城市，近年来的开发进程中，之所以有些非常不错的项目进展稍显滞缓，一个重要因素在于，高校、院所、军工、央企等机构遍布，所涉土地产权归属不在地方，推动起来颇为被动。

西安太古里项目用地中，恰恰存在上述情况……

诸此种种，导致前期推进耗时数年，甚至在外界很多人看来，一度不抱希望。

同时令人担忧的是，投资者信心会否面临挑战？

在某跨国集团工作的朋友告诉镐京笔记，依照他们的经验，项目在集团内部立项之后，相应资金随后会准备就绪。每逢董事会，免不了要过问，项目什么时候启动，资金到底用不用，能否给出时间节点？如果到了时间节点，势必要给出解释，资金为什么没有投出去，到底是因为什么问题？

西安太古里效果图

西安太古里项目，长达四年多的前期沟通，过程承压如何，由此可作参考。

另一方面，双方坚持不懈，深度互信，亦可窥合作诚意与投资决心。特别是疫情期间，国际航班不便，知情人士透露，双方日常更多通过email、电话不懈沟通，保持信息充分对称，彼此给予信心支撑。

有时候，事情的成功，往往就是努力的基础上再努力一些。

对于招商引资工作而言，尤其需要发扬这种精神。

一帆风顺固然美好，但更多时候，讲究好事多磨，免不了旷日持久的谈判。在此过程中，假如招商团队觉得推动难度太大，一旦犹豫或松懈，进而导致投资方丧失信心，可能也就真的错过了。

破题

2021年，是一个重要节点。

这也是双方接触的第五个年头，对于曲江团队而言，如何维持或者说巩固太古方面的投资信心，不得不说是个巨大挑战。

巧的是，一位关键人物出现了。

Mr.Swire是太古集团行政总裁，也是董事会的重要家族成员之一，相较于职业经理人，家族成员的话语权应该说是不一样的。

据媒体报道，Mr.Swire彼时正在中国进行一轮为期21天的调研，先后走访了三亚、海口、深圳、广州、上海、武汉、成都、西安、北京等诸多城市。

为使西安特色鲜明的文化资源优势，以及相应的溢价效应，给Mr.Swire留下深刻印象。知情人士透露，相关调研路线等事宜进行了精心安排。毫无疑问，这有助于其作出正确的投资判断，并全力以赴去说服董事会。

北京三里屯太古里

随着时间推移，各方共力，一些前期疑难症结也迎来破题，包括前述地块权属事宜。

但进入联合竞拍阶段，据悉又遇到波折。

因为在西安土地交易史上，还没有内资与外资联合竞买的先例。相应流程规制欠缺，包括西安土地资源交易系统中，不存在相应业务模块。

太古里项目，算是吃螃蟹……

对于常规项目，程序机制成熟，自然无需如此麻烦，点点鼠标就OK，但对于吃螃蟹的项目，因为各种各样的陌生问题，反复调试、匹配，是免不了的。

欣慰的是，诸般波折之后，2022年3月初，传出竞拍捷报——公告显示，西安太古里项目位于小雁塔历史文化片区（友谊路以南、体育场北路以北、长安路以西、朱雀大街以东），占地179.858亩，由太古地产（占比70%）与曲江新区下属国企西安城桓文化投资发展有限公司（占比30%）组成的联合主体以成交总价款25.752亿元摘得，项目计划总投资约100亿元。

这也意味着，各方努力推动长达四年之久的西安太古里项目，进入落地生长阶段。

展望

从过往案例来看，太古地产是一家比较有情怀的企业，非常尊重区域历史文化。像成都太古里的精彩之处，即在于保护大慈寺等历史古迹的基础上，充分吸收川西大平顶建筑等文化符号，打造出一片古典新韵的低密度商业街区。

可以猜测，西安太古里，或主打唐文化主题。

另从商业角度来看，后续的项目建设和运营管理，预期是比较乐观的。

太古里是开放街区式的商业组团，先后落子成都、北京、上海，西安是第四家。其所有物业全部自持，这也就注定了，太古方面势必认认真真做好建设运营，为企业自身与城市持续增值。

在产业项目领域，这种投资精神，也的确值得学习。

成都太古里

拿成都太古里来说，其所在的春熙路，在太古里落子之前，其实已经有很多的百货商店，不乏各种国际时尚品牌。但就街区商业而言，反响平平。直到太古里横空出世，春熙路一跃成为国内顶级网红街。

这种社会面与经济面的双重影响力跨越，太古里无疑是点石成金之笔。

而西安太古里，又是站在成都、北京、上海项目肩膀上的第四代产品，对其品质，业界还是充满信心的。

同时值得探讨的是，太古里引入之后，对西安现有商业格局将会带来怎样的影响？

因为该项目选址长安路与朱雀路中间，其实还是在城市中轴线上。由此来看，这条线由北向南，依次是SKP、太古里、赛格、华润万象城等，均为超大型商业综合体，但目标定位各有不同，如此有趣格局，非常值得期待……

启示

太古里落地西安之后，很多观察人士将其与当年的三星项目作比较。

两者均系外资属性，尽管投资体量悬殊，但在垂直行业领域，太古里的百亿投资，也算是“航母级”了。其在新型商业和新兴零售领域的重要性，应该说，不亚于三星在半导体领域的陕西投资。

同时，参考成都太古里，对于西安这座城市的生活方式与理念，太古里能够带来多大程度的影响，也是非常值得探讨的。

引进一个大型项目，除了直接的GDP贡献外，当然希冀能够产生更多的积极影响。

不得不承认，以春熙路、太古里等为代表的时尚活力元素，给成都增色不少，而众所周知，生活氛围恰恰是这座城市的一大吸引力，往往也会成为落户、工作、置业、投资、消费等行为的重要考虑因素。

西安小雁塔

我们常说，西安是新一线城市，除了经济、人口、战略等要素之外，它能够为人们提供怎样的生活方式？城市终究为人服务，与生活方式直接相关的城市时尚度、活力度、开放度，是否新一线？

实际上，这也是引进太古里项目，希望给西安生活方式与理念带来的衍生效应。而且太古里算是行业天花板，标志和引领作用显著，相信不乏同类别的项目、国际一线品牌，后续也会跟进。

回溯这一项目的落地过程，外资团队在商业价值判断方面的敏锐性，投资风格、决策程序，对细节的严谨把控，以及工作的高效性，对于西安的招商引资工作，值得总结、学习和借鉴。

同时需要指出的是，项目落地之后，建设周期才堪堪开始，后续如何为这种重大外资项目做好周全的营商服务？对于西安市政府及项目所在区政府而言，也是一次实实在在地考验。

再者，西安市委书记方红卫提出“老朋友新项目”——招商引资过程中，与深度互信的“老朋友”再合作，即是一段感性美谈，也是理性考量，因为省去了诸多前期投入，具有边际成本的巨大优势。

眼下，是太古在西安的第一次投资，但谁又能说是唯一一次呢？

（图片来源：西安发布、太古里官微、小雁塔官微）