创新城:利空,下一个“睡城”

张郃说房产 2023-09-16 13:30:00

今日(9月14日),番禺永大1号地块流拍。

这个结果让人很意外,因为在这之前,番禺大石街新光快速西侧地块被拍到摇号。

同样是望江地块,番禺永大1号地块折合楼面底价2万/㎡,比被8家房企争抢的番禺大石街新光快速西侧地块楼面价还要便宜2500元/㎡,为什么没有房企报名竞拍?

主要原因是总价太高,达到63.8亿元,算上配建学校、道路,实际拿地成本不低。而大石地块总价只有10亿元,这对现在的房企来说要轻松很多。

番禺永大1号地块规划范围图

在拍这块地之前,楼主也看了这块地周边情况,地块西面为市头村、东面为市头糖厂早期宿舍与永大集团东丽园,北面一线临江看珠江后航道,南侧为南大干线。

楼主就纳闷了,放大整个创新城,这里除了村就是住宅项目,没有产业,光靠一条南大干线能撑起整个创新城吗?建这么多住宅,这是要打造番禺下一个“睡城”。

番禺永大1号地块流拍,对创新城片区是利空。

因为周边很多新盘,就等着这块地吸引人气,现在地块流拍,再加上越秀·大学·星汇锦城开盘去化差(可以看这篇文章 喊着第二天涨价,你给我首开去化低于2成),创新城人气肯定会再次下跌。

其实关于创新城的规划很多,但就不见落地。从2021年开始规划的“高品质的滨水带状公园”“珠江后航道南岸的公共绿地等公共空间”,三年来未见实施,从来都是雷声大雨点小。

珠江后航道(创新城段)公共空间示意图

创新城片区规划效果图也做得很高大上,只是目前只存在于图纸中。

创新城片区规划效果图

目前商业是这个片区的空白,基本靠楼盘底商支撑,买菜什么的短期内肯定不方便,由于比较偏僻,美团扑扑送上门服务可能都得耽误点时间。不过好在目前多个项目都规划有商业,只能等等了,八年十年要的。

一条南大干线穿过创新城,大道两旁除了大学校区和一栋栋住宅,基本看不到其它的建筑,创新城现在待开发的土地非常多,土地也非常空旷,包括整个番禺东部都存在这种情况。

在创新城,除了高校,你可能答不出还有什么产业。思科走后,当许多人还在期待有更大的企业接手时,大学城智慧谷正式官宣。但可以肯定的是,任何一个智慧城市的投入周期都不会短。

广州大学城智慧谷效果图

目前创新城住宅项目内卷严重,光越秀就有四个盘,虽然片区内有自己的定价权,但购房者们买不买单又是另外一回事。

越秀·星汇文玺于2021年7月开盘,户型80-114㎡,均价4-4.2万/㎡。

越秀·大学·星汇城于2022年6月开盘,户型88-125㎡,均价4.2-4.7万/㎡。

越秀·大学城·和樾府于2022年8月开盘,户型110-175㎡,均价5.2-5.8万/㎡。

越秀·大学·星汇锦城于2023年9月开盘,户型76-98㎡,均价3.2-3.6万/㎡。

星河·盛世锦城计划2023年入市,户型为95-128㎡,吹风价4-4.5万/㎡。

剑桥郡佰利山二手成交价在3.2万/㎡左右。

创新城区位地图

63.8亿元的番禺永大1号地块,拿什么资本来和它们卷?

流拍!

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张郃说房产

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