政策“礼包”大放送、久违的开发商抢地、新楼盘门庭若市…… 整个楼市就好像活过来了一样。

各大楼盘都在热热闹闹地迎接“金九银十”，但在海珠有一个盘却出奇地低调——它是位于海珠区南洲路的珠光·海珠新城。

2022年下半年该盘以7.5万/㎡开盘，如今却卖到了5.8万/㎡。

降这么多，本以为可以大卖的，但楼主在阳光家缘查到，珠光·海珠新城（地名沥滘臻翠花园）自去年开盘以来共有1597套房源取得预售证，已售501套，1096套未售。其中，销售对外声称已经售罄的1-4栋、9栋，目前仍有497套未售（未网签）。

阳光家缘截图

为什么比开盘还便宜的价格，仍有这么多房源未售？楼主找到了其中的原因。

珠光·海珠新城位于海珠区南洲路，属于南洲板块，是沥滘旧改项目。

作为海珠最大的旧改项目，沥滘项目分为61个地块进行开发，首推14号地块占地约3.3万㎡，建筑面积约27万㎡。海珠新城的第一个住宅组团悦湖玺，规划9栋楼，约1600套房源。

海珠新城悦湖玺效果图

2022年下半年海珠新城开盘，价格最高7.5万/㎡，当时可谓风头无两。然而，海珠新城在取证前还搞了个员工内购，最便宜3.8万/㎡就能买到，后面买的价格都在4-6万/㎡。

前期价格较便宜，很多员工抱着炒房的心态购入。本想一转手就可以卖个好价格，可惜事与愿违，这批房源一直在和正常销售的房源竞争。五一期间，该楼盘还搞了特价活动，最低价为5.8万/㎡。

据中介透露，海珠新城的内转房和工抵房主要集中在1-3栋，毛坯价格5.8万/㎡。目前这些房源已经下架，因为不能网签。

据销售消息，该盘为庆祝开盘一周年推出了60套房源，价格6.18万/㎡起。目前主推的6栋均价为6.18-6.5万/㎡，即将加推的7栋140㎡四房为7-7.4万㎡。看来，有钱人的韭菜还是好割点。

早在2022年5月，楼主就到此航拍过，当时也写过测评：珠光·海珠新城：广州旧改 看菜吃饭

海珠新城首推14号地块与珠江后航道直线距离约400米，跨过南洲路，对面就是越秀·天悦江湾。现在看，海珠新城左前方是没有任何遮挡的，江景也很开阔，但在不久的将来，除了右前方的天悦江湾挡住江景，左前方也会被回迁房挡住。

▲天悦江湾左侧就是回迁房建设用地（2022年5月拍摄）

海珠新城位于两条快速路的中间，东侧是华南快速，西侧是新光快速，自驾出行倒挺方便。不过这个盘的轨道交通并不理想，项目与地铁3号线、广佛线沥滘站直线距离1.7公里，走路去坐地铁是不可能的了，唯有电驴、共享单车代步。

▲海珠湿地公园

楼主认为项目最大的卖点不是江景，因为未来的江景可能是“一线”江景、“夹缝”江景。卖点应该是北面的海珠国家湿地公园，该公园总面积1100公顷，是全国特大城市中心区最大的国家湿地公园，名副其实的广州“绿心”。

沥滘教育片区学校规划两所小学、一所九年制学校和一所完全中学，暂定名为清泽小学、清荷小学、清澜学校（九年制学校）、清岭中学（完全中学），借鉴清华附中先进的办学理念、成功的办学经验，并不是清华附中合作学校。

在商业配套方面，项目周边有多个成熟小区，珠江御景湾、海洲花园这些小区设有底商，项目除了靠自己的商业，还可以到周边消费，日常所需是可以满足的。

▲海珠新城（2022年5月拍摄）

▲海珠新城周边建筑

在低迷的楼市中，如何理性选择产品，摆在了购房者的面前。现在买房躺赢已不可能，购房者选择楼盘，要根据自己的需求，更要考虑自己的实际能力。

“看菜吃饭，量体裁衣”，沥滘旧改项目开发量太大，短短几年无法开发完成，未来更充满不确定性，如果接受它的夹缝江景和当下的有限配套，背靠湿地公园还是有得“吹一吹”的。