我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算1000万，买杨浦的康博名邸划算吗？首房首贷，想买稍微新的二手房，新房买不上，请问这个小区值得吗？

沪叔：你好，康博名邸小区的环境不错，新小区，绿化比较好，距离18号线，12号线都比较近，在东外滩板块，是上海为数不多的拥有黄浦江滨江资源的板块，板块利好比较大，值得买。

提问：沪叔，你好，首套房，名下无房无贷，积分比较低，看了二手房虹大华城怎么样，现在均价在8万左右，户型比较小，感觉有点贵，想知道为什么房龄老还这么贵呢？

沪叔：你好，房龄老不意味着便宜，所有房屋说起来都是砖墙，买房子买的是附加在房屋其他价值。房产界“买房看地段”一直被奉为圭臬，虹大华城里前滩较近，价格主要受前滩影响。不过这个小区周边商业比较匮乏，离垃圾处理站比较近，夏天异味可能比较重。

提问：沪叔，你好，首套房，总价在300万，浦西工作，这个预算不知道在上海哪些区域板块上车比较好呢？现在上车是好时机吗？

沪叔：你好，其实300万在上海买房上车是个门槛，浦东浦西都有适合上车的板块，考虑在浦西工作，建议考虑宝山的顾村板块、上大板块、杨行板块，这三个板块对于刚需购房群体，都是自主兼投资的板块。顾村各方面都不错，除了学校一般；上大板块内有宝山二梯队的公办学校资源，交通比较便利；杨行板块相比优势比较弱，但是是个价值洼地，未来随着发展各方面都会提升。

提问：好，能帮分析下我的买房策略么？我现在浦东金桥酒店公寓买了个一室一厅的老房子挂上9年一贯制实东校的学区，家有二宝，大宝已经在上实东读一年级，二宝2岁，还没上学。手头有300万现金，现在是租学校附近的一个3室1厅房子住。有2个打算：1想买再买一个二套房子，留着金桥酒店公寓做学区，给大宝上初中和二宝上小学用，但不知道买哪里合适？张江板块的动迁房，老房子是否值得买？2想卖掉金桥酒店公寓的房子，再买个好点的有学区的3室1厅，主要金桥酒店公寓不太适合自住，联洋或者碧云板块后续还值得买么？

沪叔：沪叔之前强调过买房要有下家思维和竞品思维，除此之外买房也要有自上而下的思维，也就是你先找板块β，再找房子α，逻辑累加。

而事实上，就中短期而言，板块β＞房子α，所以要先看板块再看单个房源。绝大多数人只找房源α，而不找板块β，这种思维既让你的买房过程负担很重，又效果不好；既看板块β又看单个房源α才能够一层层定位下去，最终找到确定性更高的标的。

找β要抬头看市场，就像浦东楼市，一梯队陆家嘴＞二梯队碧云联洋＞三梯队张江；

找α要埋头看单个房源，你现在手上300w现金，不置换当下学区户口房，要么打新二贷买400w总价的非积分新房，这种都是在郊环线上，浦东要么新场惠南祝桥滴水湖这种类型的。如果是买二手房在三价就低的影响下，也是买400w以内的二手，如果是自住可以就近考虑金杨楼梯房。张江的动迁比较一般，不过也要看位置和配套。卖掉后，要看手头资金的情况，碧云和联洋入手比较好贷产品的资金门槛在1000w这样。

所以有时候，既要低头走路，又要抬头看路

提问：沪叔，你好，上海买房，现在住的房子学区比较差，孩子马上要上学了，想买一套好一点的学区房自住，预算总价450万元左右，有可选余地吗？能不能给我一些建议？还有就是动迁房能买来自住吗？

沪叔：你好，想要在上海入手450万左右的学区房，可以看看东外滩。经过几年发展，这里的优势也逐渐成熟起来，日常购物、就医、上学都不存在什么问题。这边有的房子虽然不大，但是房龄比较新，学区配套也比较完善。除此之外，浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块也可以看看。其中，巨峰路可以看看次新房，台儿庄的学区房也不错。至于动迁房，不太适合自住，投资出租是可以考虑的。不过，450万的预算比较有限，很难挑到两全其美的房子，势必要做一些选择。另外，选择自住学区房的时候一定要考虑自己的通勤，未来的置换选择也要提前考虑到。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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