缦云ONE

头两天去了趟缦云one，又看了一次样板间（视频在下方），也打听了一下消息，现在预售证还没下来，但是甲方已经有点急了，想赶紧开盘，最好是在这个月底，哪怕开盘成绩不好也想赶紧开出来。

但是据我所致，蓄客情况并不是太好，原因有好几条，具体就不在这儿说了，有些敏感，有感兴趣的客户可以私聊我。

区位

缦云one位于副中心运河商务区的西侧，处在一个非常有潜力的板块。

项目体量较大，分五期开发，预计会有个十年左右的总周期，这算是距离商务区最近也最豪的居住区，但不能观河，距离较远，这一点倒是不如当年的珠江中国阙。

首期开盘的地块位于该组团西南角位于要拆改的永顺小学西侧，距离平谷线和6号线地铁站都是800米，地块方正，很适合做大面宽短进深的改善产品，我个人感觉首期的地块条件是最好的。

产品

上图是之前公示的规划设计方案。

缦云one共11栋住宅楼，有洋房有高层，总高为5-23层，个别楼栋有跃层或复式产品，容积率2.8。

从规划图上没看出来什么，但样板间和沙盘的时候是有阳台的，户户有阳台，而且某些户型为270°的拐角阳台，但很少。

层高3.3米，所有户型均为一梯一户，全都有私家电梯厅，防火防爆的铜质装甲门，大落地窗和阳台，交标均为国际一线品牌的配置。

小区有双会所，三千平的星级会所包含了健身房、恒温泳池、篮球馆、电竞房、宠物寄养中心、美食馆和24小时便利店等等。并且每栋楼也都配备了泛会所供业主免费使用，还配置了三十多个24小时管家，物业服务直接拉到顶。

在售户型为199-218-265-341平，样板间做了两个，218和341的，视频和图片在下方，目前对外报价是8.5万/平，但是预计成交价会在8万以下。

户型

户型上我就不多说了，和分钟寺的缦云基本类似，也是比较中规中矩，我不能说他不好，但是对于经常看新房的我来说，确实也没啥太突出的亮点，卖点更偏向于圈层、服务、社区品质和设计理念。

实景示范

品牌

合生这家开发商估计很多人都不陌生，从霄云路的缦合北京到分钟寺的缦云北京再到如今的缦云ONE，合生用实力证明了其对豪宅的经验能力。

本次也是采用了恒湿、恒温、恒氧、恒净、恒静、恒智的六恒技术。

样板间

341的样板间因为里边也有一直有人在，我时间有限，就只拍了些图片，没拍视频。

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分析：

如果从整体品质上来看，缦云one还是可以的，但是总感觉这个项目市调没做好，产品对比当今热门改善项目优势并不明显，只是在通州这个区域目前无对手，毕竟通州目前没有这种纯大平层新房项目。但若放到整个北京，确实产品设计上也有不少槽点。

年前我看房的时候，说是至少8.5万-9万，当时我是无言以对，现在已经8以下了，甚至有些房源是7以上，不管是市场压力还是项目本身的急迫度，在我看来，其实这才是合理价格。

如果考虑圈层，看中物业服务品质，或者一些特殊的年轻人群，可以考虑这个项目，但这些客群通州比较少，而这个位置对市里富人的吸引力又不够大，所以其实我能想到开盘的惨淡和去化的缓慢。

主要是只有东侧的运河商务区看起来城市界面还不错，但西南北方向其实很差劲，老破小居多，均价都在3万多，唯一价高的是珠江阙，8万5左右，但从位置视野上来看，珠江阙优势还是比较明显的，这是一般项目比不了的，或许后期缦云one可能会成为豪宅中的性价比代表。