就在前几天，住建部接受新闻联播采访，谈起如何构建房地产发展新模式。

理念上，始终坚持房子是用来住的不是用来炒的定位。

体制机制上，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。

翻译成大白话，就是未来房子的供应要动态调整，人在哪儿、哪里的房子紧缺，确定房子集中建在哪儿，保证人有所居。

但是关键在下一句：

紧抓实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

这三项都是今年重点提出，甚至更早之前已经布局的工程，都会在2024年逐步落地。包括今年的很多楼市政策，政策影响到市场，预计也会在2024年普遍显现出结果。

大家看过水库没有？水库的水位一直上涨，如果哪天一开闸，水库泄洪，水的力度和速度会很大。现在各种政策交汇，我们就处在等待开闸的时候。

第一个工程，保障性住房。

保障房会是深圳房地产未来发展的重中之重，也是影响很多板块价值变化的核心。

大家经常容易出现一个误区，觉得房价应该由平均收入水平决定。其实并不是的。并不是人人都能买得起房，我们现在的方向，也只是朝着人人都能有房子住而努力。

所以在房价上面，看平均数也是没有用的。真正有赚钱能力、成长性好的，可能才是商品房的主流购买人群。这句话有的同学可能会不高兴，但这是现在的现象。

深圳在今年年初，宣布停止建设安居房，未来会出现去投资属性和去金融属性的共享产权房，本质上也是为了方便更稳妥地推大量保障房。

前阵子，“14号文”房改3.0的事件，我在《抢跑营》里面解读过，这相当于官方帮你明牌，商品房属于商品，保障房就是住的。

保障房归保障房，商品房归商品房。很多同学经常问，该不该买保障房，或者买哪个保障房比较好。

什么样的保障房适合你，这个问题我是能答的。可是该不该买的问题不是我能回答的。

保障房越来越回归到居住属性，既然是居住，就要你自己对自己做评估，还有没有野心，卷不卷得过别人，甚至十年后和现在的收入有没有差别。假如卷不过，可以选择人才房、安居房，甚至公租房、共享产权房，这是很好的买房途径。

如果你能买得起商品房，或者觉得以后的收入能帮你买得起商品房，哪怕现在暂时不买房都行。

第二个工程，城中村改造。

城中村改造的事情，我在今年7月份、8月份的《一周一课》也都做过解读。有的同学以为这是棚改2.0，这是误解。

什么叫改造？一个楼梯房加装电梯，这叫改造。把所有有安全隐患的东西维修改造好，也叫改造。

深圳之前出台过文件，很多2000年底前建成的小区，甚至2005年底前建成的老旧小区，都被纳进老旧小区改造范围。

你以为房子旧了、楼龄老了，就能搏拆迁，最后房子没拆，你只能让自己安心住在那儿。

第三个工程，“平急两用”公共基础设施

大白话理解，就是平时用得着，紧急也用得着的基础设施。平时的用途，可以当公园、体育馆、宾馆、酒店等等。紧急的用途，比如抗疫、洪灾、地震的物资保障、人员安置等等。

大家可以把它当成变形版的“基建”，2008年以后，各种大型的基础设施基本建的差不多了，公路、铁路再批量建也不合适。

刚好，大城市人多，缺少紧急避险的设施，现在建“平急两用”，以后用得上，现在也能带动就业和拉动经济。

这背后也是城市和城市的分化在加剧，大城市的产业强，持续虹吸人口，创造经济但缺少基础的物资生产能力，假如需要保障物资，这里需要的供应量也是最多的。

北上广深四个一线城市，深圳和上海的房产价值是最高的。其中，上海的布局在我看来，是所有城市里面最完美的，深圳则属于地少人多的供求紧张状态。

深圳只有1997平方公里，面积是一线城市最小的；深圳人口1766万，红本住宅200来万套——北京、上海的存量住房大概800多万套。

深圳的特点就是地少人多房子少，供求关系一边倒。

但是深圳地少人多房子少，不代表深圳所有的板块供求关系一边倒。大家如果不理解这点，就很难理解为什么深圳的楼市政策这么抠抠搜搜，不理解为什么买房之前要先学习。

在分化的市场，大家不用在意平均房价的涨跌，假如你不懂房产价值，在意那个只会让你恐慌。实际上即使是现在，很多所谓的房价下跌，属于普遍性情况，但不是所有情况，不然不会只跌这么点。

比如我的很多学员，年初买房子以后，现在持有半年、大半年，仍然锁定几十万、几百万的利润。

可是他们的情况，被算进平均数据里面，他们就必然被拖后腿。

大家要学会的，是怎么正确理解自己的需求，以及你的需求适合什么样的房子。是居住，能等等就等等，因为深圳以后会有更便宜的房子给你住。

是投资，能尽快就尽快，因为深圳的优质资产也不会等人。