现在是买房的时机，但不是买所有房子的时机。

经常关注我的同学一定知道，房地产在2016年就已经开始分化，未来的市场还会继续分化，不同城市、板块、楼盘的走势并不一致。

过去两三年，楼市环境低迷，大量的房子房价走低，因为市场信心不足，即使有价值的房子也可能被误伤。

那是价值被低估的阶段，这个时候，有人贱卖好房子亏钱。

随着市场慢慢复苏，信心回归，没价值的房子，因为短期的学位、旧改等利好，受到追捧，这是价值被高估的阶段，同样有人高位变现赚到钱。

这两种情况都是相对极端的时候，但谁都不会否认，房子赚钱亏钱都有偶然的成分——但这种偶然不适用于普通人，甚至，不算买房的正道。

什么是买房的正道？

有稳定的、确定的价值支撑点，保证房子在正常的市场环境，能够稳步上升，保证资产稳定的保值增值。

产业、人口、供求关系，这是支撑城市房价基本面的指标。

如果一个城市没有好产业，无法持续吸引人口，房子的数量无限制增加，需求持续萎缩，城市房价的账面数据再好也是虚假繁荣。

产业、供求关系、购买力，这是支撑板块房价基本面的指标。

抛开相似的产业、供求关系，购买力的特点既体现在买得起房的人对板块的集体认同，也体现市场对板块的定位究竟是投资还是居住。

现在，深圳的首套首付比例已经降低到15%，二套首付比例降低到25%。

房贷利率也在降低，首套降低到3.50%，二套降低到3.90%。

我看到网上很多人说：我缺的是首付吗？我缺的是利息吗？

也有人比较理性，说：首付比例降低，只是杠杆增大，月供压力会更大。

这是一部分事实。另一部分事实是，大家没有考虑货币贬值的因素。我们经常说买房抵抗通货膨胀，某种程度上，负债本身也是一种抵抗的方式。

房子不是最赚钱的，在某些特定时刻，有价值的房子可能反而不如没价值的涨得多。

房地产没有限售的时候，甚至有人可以通过短频操作低买高卖赚钱。房地产限售以后，很多房子会因为某一件事情、两件事情，半年、一年猛涨50%甚至翻倍。

但持有的中长期这段时间呢？

没价值的房子，短时间涨得越快越像是一场即将落幕的击鼓传花。

更残酷的是，我们很多人在相对安全平稳的市场，都不一定有能力挑到好房子，却有大把的人幻想在那些因热点、规划、炒作而暴涨的环境里面，分一杯羹。

现在的深圳楼市有很多干扰信息，比如前阵子放松限购，龙华、龙岗、光明等限购放松区域，对比南山、福田等限购区域，价值都是不同的，大家的应对策略也不能一样。

再以买房为例，限购放松区域的板块价值多在居住，政策利好让一些业主信心增加，这是卖房的时机——假如想在限购放松区域买房，市场渲染得再火，也不要着急，再等等。

因为限购放松区域的产业没有发生本质变化，供求关系仍在恶化，购买力有所增加——增加的是高端购买力还是抄底买便宜的购买力？

限购区域的一部分片区，有很强的投资价值，政策利好也让部分业主信心增加，这是买房的时机——

现在的时间段，即使比年初多掏一二十万，在我看来，假如价值≥价格，仍然是值得做的。

趋势已经很明显了，市场已经到了政策底部、成交底部，情绪还有分歧，抓住价值，别人悲观你懂行，这叫捡漏。

假如你不懂行，被别人捡漏，这是代价。