昨夜，大部分人期盼的利好终于落下了。
央妈召开2023年下半年工作会议。内容很多，但是我知道大家最感兴趣的肯定是有关存量房贷。
央妈直接放话：继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
这一句话透露两个信号。
一是新买房的首付比例和贷款利率下半年将会继续下调。
现在很多城市的房贷利率已经下降到三字头了，但有的城市还在四字头。后面还有一点空间。
首付比例下调，我猜测是有些二线三成可以降到两成，一线估计还是三成，但二套可以从八成降到五成左右，有过贷款记录但名下无房的可以从五成六成降到三成。
接下来市场信心会逐步恢复，我明显感觉最近几天市场情绪在反弹了，大家准备好子弹吧，相信我对市场的判断不会后悔。
二是存量贷款利率，银行必须下调。
央妈发话，气势都不一样，7月中旬央行货币政策司司长提出存量房贷下调时当时的用词是“鼓励”，发现银行都不太积极，如今央妈直接明确来一个“指导”。
两个词语背后的意思完全不一样，前者银行是有选择权的，全凭银行意愿。
上周广州兴业银行率先展开下调存量房贷业务，不过只给出了1年期的利率优惠券，而且仅针对提前还贷的人，虽然毫无诚意，但这已经是商业银行以自愿为原则，能做出的最大让步了。
但这点诚意显然是应付一下，根本没有实质性的让利。
现在央妈亲自下场，不懂操作的，那就让央妈给你指导指导。
那至于怎么执行呢？之前邹司长已经给出两套方案了。
一是鼓励银行和借款人协商变更合同约定的利率；
二是用新发放贷款置换原来的存量贷款。
购房者在买房的时候，存量房贷利率是商业银行和客户签订的合同，每个城市每家银行都不一样，也是具有法律效应，如果下调利率，银行不同意就不合法。
那怎么样才是合法的呢？
按照央妈的办法来，也就是第二条，重新签一个合同，按最新执行的利率来签合同，原来的合同就作废了。
如果单纯从法律角度来说，没有人能强迫一个公司主动撕毁合同。但对银行来说，央妈的指导很关键，央妈是从利国利民的角度，以大局为重来权衡利弊，银行应该要听从。
到时候商业银行也会跟随，因为你们家银行不下调存量房贷利率，大家就可以去其他银行操作，银行为了保住自身的房贷业务，一定会妥协的。
这样的事情也不是没有发生过，2008年10月央行就曾经宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍。
当年由于转按揭的盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。
另外有关二套利率，普通住房和非普通住房等都有安排，甚至公积金也一并下调了。
政策是2008年10月份下发的，一直到2009年1月1日开始执行，从计划到落地，大约2个多月。
现在央行具体的计划还没有出来，不过有了当年的经验之后，我预计计划一旦落地，执行起来会更加快，不用等到明年初，九月十月也许就来了。
回想当年国家之所以在2008年底，做出了给存量房贷额外折扣的决定。
主要原因是：当时正值全球金融危机的时候，经济下行压力巨大，此举作为“树信心、稳增长、保就业”的重要政策而出台。
而如今我们再次来到了十字路口，遇到的难题比当年更甚。
提振消费，扩大内需是今年的重头戏，但问题来了，钱从哪里来呢？
国家放水其实一直有放，各种消费贷满天飞，只是老百姓不敢去借，毕竟房贷已经够高了。
在这种前提下，银行是不能再自私了，从国家的角度来看，只能是银行让利，所以我之前的文章就说过，银行这一次是背负促进消费的重任的。
100万的房贷、30年还款期，5.95%高利率，等额本息，利息是114万元；置换成现在的LPR4.2%，利息为76万元。
前者利息甚至超过了本金，置换之后直接省了38万元，是个大数目了，对于促进消费有很大的作用。
另外明面上银行看似亏很多，但银行接下来还是可以继续降低存款利率，对冲影响的。
而对于存量房贷打折中利润损失较大的银行，央妈也可以优先给予低利率资金的扶持（比如MLF和逆回购）。
本来前几天会议就提到了加强逆周期调节和政策储备，所以降准很快就会来了，最快本周，银行根本就亏不到哪里去。
不过啊，我猜到时候银行估计会拟定一些协议，比如说选择了置换房贷利率的就不允许提前还贷，就是为了锁定大伙30年的利息。
鼓励炒房叫利好，我呸！
为什么不能降房价，
每天都有送瓶酱油叫老人买保健品的招
每天利好，就是不能降房价[流鼻涕]
年初不是说按合同执行吗？
卧槽，现在不是没人买，是盖多余了，富人不让买，穷人买不起
最大的利好就是大幅度降房价，其他都是忽悠，谎言，欺骗。
目前我国在的城市价格已经开始出现腰斩现象，而且愈演愈烈，即使这样，还是没有人买
有用吗？？？？
这是饥不择食的找接盘侠
意思是降啥就是不降房价呗，就不买，看你怎么着
天大的利好，也是天大的然并卵
让我想起了那张图片，人民群众喜迎房价上涨，[呲牙笑][呲牙笑]
固定的能调吗？
如果能把存量房利率降下来确实有提振作用，至于首套房降利率，那玩意卵用没有，房价主要是靠存量房交易炒起来的，首套房交易占比估计0.1%都不到。
是不是耍流氓
房地产就这样半死不活算了。
利率降1%，房价涨10%[点赞]
装傻？明知道高房价普通民众买不起，还要使坏，骗民众高价买房。
房贷利率还没开始降，房价涨了，等你拿到贷款结果发现政策的红利还抵不过房价上涨的零头，忽悠，
先把提前还贷要排队三个月解决一下
实行才是，不然哪来的利好
别天天妈妈的叫，这是个后妈
降首付？？[呲牙笑][呲牙笑]贷款更多，总利息不少
不要利息也不买
说来说去也就是拿贷款利率说事
房价呵呵哒
重新签一个合同干啥？为什么让上一个合同作废？为什么不能对合同的利率条款作协议调整？不懂业务，真是蠢！
没文件 预约 取号 等痛知 名额有限 一天两个
很多楼盘O手付都没人去看房，[呲牙笑]
别喷我，我是刚需，买的时候是4.8%如果降到现在的3.7%，确实一个月少还了七百多，我觉得还行。。至于炒房的，觉得可以从税上找齐吧。毕竟不可能几亿人都是炒房的，对刚需来说，降利息还是好事的
这也能叫利好？只不过不是打压就是了，注意看，是引导。
恢复二十年前房价才可以
有房子的人没有破产，不怀好意的人急了[哭笑不得]
首付下降贷款比例增大，贷率在下调，基本持平，卧槽赚麻了。猪仔们赶紧接盘[得瑟]
再怎么利好也不能抵挡房价不跌，目前全国各地的房价总体还是稍微上涨的
我是付不起利息吗，我是付不起房子费用
都是利好，老百姓好像都没有获利，
就跟鼓励生二胎一个道理，结果呢[笑着哭]
天天有利好，月月都亏钱，年底一算账皮衣变裤头！
天天特么喊着利好，然而并没什么用。 还不如按人头发放，每人一万元。 困难的家庭得到了扶贫，负债的家庭得到了减负，中等水平家庭，可以增加消费，富裕人群拿这一万块钱，也挺多多开一瓶酒。国家经济也就起来了。
房地产玩残银行，房地产大佬跑路，行长吃得回扣稳托了。
现在公积金利息的比商贷还高，也不见调整下公积金的利息
这个时间点还降首付诱导别人加杠杆不是蠢就是坏。
又印了30多万亿！想方设法要发出去啊👍👍👍
什么改善性，刚需都是为炒房造出来的名词，那也可以刚吃，改善吃，刚车，改善车，难道不应该吗？总而言之，离不开地皮。
你爱怎么折腾就怎么折腾，反正我没有钱买。
整个贷款周期，利息跟本金一样多，甚至比本金还多。
炒冷饭.不怕死的可以入坑[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
[呲牙笑][呲牙笑]真香，太香了会变臭的
如果能执行到位确实是一件好事情。支持[点赞]
鸡拔毛
降低利率是利好[笑着哭]我看看有多少银行扛得住，吃到嘴里肉要吐出来
我觉得是为存款收管理费做准备的
认房不认贷的，可以重新按首套房利率吗？之前有个房子，后来卖了，买了现在这个，有房贷记录
别的地方都没钱了，商业银行前面赚的不少，该吐出来了
降利率，房子应当市场化，而不是管控！
降利息
什么利好都发了，就是不愿降价[得瑟]
就是不降价
所谓以法律为准绳，坚持僵化的契约，一定是损害大众的利益为目标。社会条件发生变化时，就应该果断侵害资产阶级利益。[得瑟]
这种套路太老套，我可不想成为房奴
油价涨，房价涨！银行利息十几年一直降！！[大哭][哭笑不得][大哭]
现在还叫人买房的，不是少熊就是恶毒
吵起来 我卖掉
嗯，哼哼
你银行不是不降利息吗？[得瑟][得瑟][得瑟][得瑟]有钱的提前还了，没钱的干脆弃房[得瑟][得瑟][得瑟]，你拿一堆二手房有毛用？[得瑟][得瑟][得瑟][得瑟]住不了[得瑟][得瑟][得瑟]搞不好里面还有一部分烂尾楼[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]全砸你们手里[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]看看到底谁吃亏[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
永远不会相信房地产
观念变了， 引导生二胎，也改变不了出生率下降的事实！[点赞]
房价不高，就是收入太低
放心，炒房团也是低进高出，房价不降，人家凭什么买进？人家才不管什么空头政策利好，都在看市场行情。另外资本对风口赛道的嗅觉是极其敏感，早己看出了房产见底，重新选择了赛道。只留下一群心急火燎，火烧屁鼓的一级，二级……接盘侠摇旗呐喊。
支持！加油！
房贷利率之前是世界第一，房价也是世界前列！不降房价一切都是虚的！
骚操作一波接一波，豁害的源头就是绝策失策放任自流，左右摇摆！
存量房利率下调才有诚意！
啥都下调，就是价格不下调！本身买房欠100万，现在允许欠150万，原本还出200万结果还出300万！这个政策对民生有影响么？
5000首付，月供500行不行？
就是不降价！！[呲牙笑]
炒冷饭
没啥软用，没有上涨的空间，炒房者都不感兴趣了[呲牙笑]
银行不出力，自己身上的羊毛一根都不想薅
降低首付比例有个毛用，像我们上海一套房子1000多万，你就算首付只付100万，贷款1000万再加上利息800万你有能力还吗？只有大幅降低房价才能救房地产
胡咧咧
房价不涨是没有人买的。所以你买不起也要借钱赌，杠杆收益可观啊
天天重磅，小心哪天被砸死
离远点儿！别崩身上血[汗]
好是好，但是你在扯淡
房价不降到一般家庭买的 起就什么也不是
不买！
就是他妈不降房价，整的跟贷款不用还一样，还利好消息呢。除非我是刚需，不然别想我买楼，虽然楼市倒了对我们老百姓影响挺大的，但是我觉着倒了也挺好
无息贷款，可以吗？
麻烦了，周五暴跌
再怎么降也不够加点[汗]
就是不降房价
银行是空手套白狼
送鸡蛋买保健品[笑着哭]
还得是房地产[呲牙笑]
房价不降有个鬼用
央妈？
妈耶，赶紧放个鞭炮[得瑟]