福州南二环，乱成一锅粥了。

先是有楼盘自刀五六千降到1.7w，不带缓冲，直接给原本稳稳2.5w+的价格体系砸出一个深坑，连带周边楼盘的价格也不受控制滚进流沙。

南二环驻扎了那么多房企，同一时间往下俯冲，难免磕碰踩踏，有伤有亡。檀映这种30年的“陈年新盘”首当其冲，也降到了2.1w。

再有庙宇、减配、维权，购房者的质疑，房企的投诉......一波未平一波又起，南二环上一次这么高光还是在上次。

然而最难受的应该是后半程入场的房企了，还没开盘就被冲了。红利红利没吃到，被带进坑里又不甘心，只能死死趴窝不敢轻举妄动，最多暗啐一声：

好你个老六！

杵在南二环上趴着不敢开盘的楼盘太多了，先说融信国公馆。项目21年5月拿地，至今已经一年半了。但融信国公馆捂得严实，似乎还没有入市的意思。

现在南二环局势混乱，国公馆难就难在难以定价。

按照土拍指导价是2.75w，还允许上浮3%，就是约2.8w。但在项目东侧不到三公里处已经卖到1.7w了，你看看这凭空多出的1w还站立得住吗？

国公馆所处的是融创福州府、大东海中央府、融侨星誉以及工业区的包围圈，所以不管是交通也好、配套也好，城市界面，包括硬伤义序机场，都和这些项目大差不差。福州府和融侨星誉当初是以2.6-2.7w实现去化的，中央府安商房多，大概在2.3w左右。

若国公馆和这些项目同批入市，赶上南二环第一波红利，还可能一同被消化，毕竟房企操盘的同板块海纳新潮就卖得不错。但融信被庙宇风波绊了下，信誉受损没能及时推新，拖到现在南二环已经完全变天了。

就算打折，打多少合适呢，和福州府一样2.6-2.7w的话，显然现在的购房者不会买账，再往下探的话，邻居们都看着呢，面子里子都挂不住。

以上说的定价主要是指融信国公馆的住宅部分，但项目的住宅体量其实不算大，规划的是10栋，而且有3栋社会租赁用房。此外是大量的商墅，而商墅就更难定价了。

国公馆主推的商墅约在200-400平，在福州古厝的基础上，打造成福州合院。先不论产品是如何包装，它的底色终究是商墅。

这类产品，流动性差，交易周期长、成本高，回报周期就长，不是什么地方都能盖的，对地段和稀缺资源的要求极为苛刻。同样融信操盘的海月江潮就比较成功，还有闽樾湾、万科仓前九里。

但这些成功的商墅IP都在什么地方，上下杭、市中心闽江畔、烟台山，而国公馆在郭宅。

郭宅虽然也有一定的历史文化底蕴，但更多的还是对地缘改善的吸引，对全城乃至外地人的吸引力就要弱许多了。而南二环又能找出多少地缘来买呢，捂着不开还能有所期待，还能保留体面，只要我不卖你就不能说我卖不出去。

当然，听说南二环国公馆想整体打包卖，但是，总价高，这个市场行情，估计也卖不出什么好价。

除了国公馆，还有榕发北源云筑、建总尚景轩、左海望悦、新投城央境估计都要趴上好一阵子了。

本来榕发北源云筑已经有开盘意向了，左海望悦也在观望，二者都已在各自赛道站定，预备3w开盘。结果SJ城和J宸自己鸣枪抢跑，南二环众新盘一个急停，这局只能重来了。

停下往往不难，但再出发就需要莫大的勇气了，这些项目内心估计都一万只羊驼奔腾了。

SJ城已经是扫尾阶段，项目前期销售很好，该赚的都赚了，降价冲量没什么亏损，檀映这样产权年限少硬伤比较明显的楼盘降价也正常，但他们不仅仅是他们自己，而是代表了南二环。

之前我们也分享过价格体系这个概念，经过这番插曲，南二环的价格体系已经站立不住。

这几个项目要是还以3w开盘必然大众接受度会很低，价格不做调整的话，那只能调整入市时间。

说到捂盘，过去也不是没有。但过去市场火热，房价上涨飞速，房企拿了地根本不着急开盘，捂一捂会更热。

而现在捂盘，是怕上市见光死。

大家如果还有印象的话，像市中心的龙庭路95号、仓山的云樾东升、螺洲小镇的开发周期都很长。因为他们当时拿地就很贵，基本个个是板块地王，想等到水涨船高再开。当然也有捂过头给闷坏的，最后不得不迎合大市，该降价降价。

此一时彼一时啊，同样是捂盘，以前是主动现在是被动。一样的动作，楼市却早已换了人间。

上为正文。