行业开年大戏，地产巨头中海和渠道之王链家开撕了！

春节前后，市场消息便有称，北京链家新房业务的员工收到公司指令，链家要下架中海在北京的所有项目，不再为中海带客，原因是中海拖欠链家渠道费用。

我们查看了一下北京链家官网，截止目前，依然没有中海大部队的身影，新房频道仅展示中海云庭与中海学仕里两个项目。

这是怎么回子事哟？一直以来，开发商和渠道，早已绑得瓷实。开发商借渠道卖房，渠道又靠开发商赚得盆满锅满，互惠互利，那叫一个双赢。

但按目前这架势，开发商和渠道这组cp，似乎要be？

我们先来简单梳理一下事件始末，包公断案也得听听各方怎么说。

根据网传消息，是北京中海欠佣超过一个“小目标”，才导致北京中海的项目被链家全部下架。

对于这个说法，北京中海方面立马出来“辟谣”了，表示中海和链家的合作方式与其它开发商不同：“很多开发商给链家结算都是认购，或者草签就结算，也会给链家预先付款。但中海的流程一直都是网签+全款到账，流程虽然繁琐一些，但对双方都是保障，正常达到比例的我们都会抓紧付款。”

言外之意即，你没达到比例，怎么能说我拖欠呢。

链家怎么说呢，链家说误会误会，我们只是在协商2023年新的合同内容，每年年初链家都会与合作公司进行新一年的合同签订，这是常规动作。

而业内人透露，这件事发生在年初关于渠道分销点位的新一轮谈判中，双方应该是谈崩了。

听完东街1號也有话说，先不管谁是谁非、真相如何，中海的硬气和链家微妙的示好倒是两只耳朵都听见了。

业内都知道开发商和渠道的捆绑有多深，尤其是在这两年大环境急转直下后，开发商就更依赖渠道了，这就造成渠道费用持续走高。

从普遍1-3个点，到动辄5个点10个点的，包括最近全福州中介都在推的南二环J宸项目，据说是6-8个点。还有早前偏远地带的像桂湖、南通，还有15%的个案，对于平均利润10%的地产而言，这的确是惊人的数字。

开发商被架在火上烤，痛得龇牙咧嘴还要夸一句火候不错。

万科2022年中报显示，报告期内，万科销售代理费用及佣金从去年同期的16.86亿元增长至25.41亿元，增幅超过50%。

招商蛇口、保利发展同期的销售代理费用及佣金分别为9.14亿元、7.39亿元，同比增长82.80%、17.12%。

辛辛苦苦盖的房，还不如卖房的赚得多，碗里分肉搁谁谁不难受啊！

当然开发商也不是没有过挣扎，试图和渠道解绑独立行走。比如搞自渠，在项目销售人员外再建立一个外围队伍，也给佣金。

这样做的结果是，自家销售人员和自家渠道人员就先打起来了。

比如搞全民经纪人，以此弱化对渠道的依赖。但全民经纪人的专业性自然比不上渠道人员，钱也花了，连听个响儿而都没有。

开发商一切试图降低营销成本的结果是营销成本更高了，百般挣扎后还是只能，上分销。饮鸩止渴好歹是止了渴了，先保证不被渴死，毒不毒都是后话了。

所以此番和链家的掰头，中海敢拍桌倒是让人惊讶，也引发了业内的高度关注。

姿态端上了，自然是因为腰杆子粗了，有退路了，你拿捏不了我，至少不会像之前一样被直接卡脖子了。

早前链家和阳光城也发生过类似的故事，同样是在北京，链家曾因阳光城北京项目拖欠渠道费，下架了阳光城北京区域的全部房源。

为此，阳光城通过Q房、美安居等渠道商整合经纪人进行分销，来应对链家的下架。这次博弈，阳光城英勇坚持了三个回合，转头就向链家支付了渠道欠款，重修旧“好”。当然，好不好只有阳光城知道了。

大丈夫能屈能伸，渠道费贵就贵点吧，能卖房比什么都强。但这次中海不一样，中海有点东西。

2022年，中海在北京销售超过500亿元，是北京的销冠，而依靠渠道公司的成交比例只有25%左右，也就是说，不是离开渠道就卖不了房了。

其实中海很早就建立了自己的渠道，算是一众研究自渠之路的开发商中较为成功的。据中海方，2022年中海的自渠成本只有0.6%，远低于外部渠道。

当然也因为中海大央企的身份，本身就有品牌认可度，自带号召力，对外界的依赖自然也就少一些，可以将主动权牢牢掌握在自己手里。

吵过架的都知道，你声音大了，气势足了，对方自然就瘪了，中海和链家之争也是这样。

因为我们不只要看现在，更要看以后，看到这个事情引发的连锁反应，可能会影响行业格局。如果越来越多国央企纷纷效法中海，那事态的发展绝对不是链家愿意看到的。

渠道的垄断地位将被动摇，佣金价格也会被打下来。所以你可能很难相信，这件事上先示弱的，是链家。

链家说，误会一场。

不过这事儿目前是发生在北京的个案，是北京中海卖得好给的底气，还不具备普遍性，尤其不能代表福州。

盘了一下中海在福州的项目，三江口的、南通的、东二环的，还有诸多需要依赖渠道。万一开发商和中介，擦枪走火，也起了冲突，届时谁先说“误会”，还真说不准！

上为正文。