昨日，福州市自然资源和规划局发布了「两集中」供地政策以来的第一次土拍出让公告，宣布将集中出让六区33幅地块，其中四区24幅，长乐8幅，马尾1幅。

四区首批发布的预供土地中商住用地有14幅，总体量625.02亩，71.3亿起拍。其中6幅为纯商品房用地（1幅为限价房用地），7幅需配建安商房或社会租赁住房，还有1幅为100%安置房用地。

△ 12幅商住用地信息

本次四区出让的地块数量创福州历次土拍之最，但同时包含一大部分商服、文化、体育、酒店、工业、幼儿园等用地，就商住（含住宅）用地而言，规模不算有惊喜。

区域分布上，几乎被晋安、仓山两大房源供应仓包揽，台江出让的唯一一幅宅地宗地2021-25号仅8亩，可见鼓台是真的掏不出地了。

与此同时，纯商品房地块有一定增加，与需配建安商房或社会租赁住房的地块基本数量想当，一定程度上可以提升开发商参拍热情。

细化到地块来看，起始楼面价超过1万/平的主要有四幅：分别为宗地2021-13、14、20、25，除了台江外，另外三幅全部来自晋安东区。最高的是宗地2021-14号，起始楼面价就达18668元/平。该地块位于晋安东区宜家旁，为纯商品房用地，商品房销售指导价为32000元/平。

宗地2021-13号和宗地2021-20号体量相当，都需配建社会租赁住房，起始楼面价均在1.2万/平左右，商品房销售指导价分别为31000元/平、31500元/平，后者位置要稍好一些。

台江区的袖珍地块宗地2021-25号需配建安置型商品房4800㎡，起始楼面价约16441元/平。项目商品房销售指导价为35500元/㎡，相比同区域目前在售的安商房项目南山纵横瀛洲府、世茂大东海同辉府的备案均价都有所提高，市中心越发寸土寸金了。

仓山江南CBD集中出让两幅宅地即宗地2021-15号和宗地2021-19号，二者位置相近，商品房销售指导价均为27500元/平。作为二环最后一块性价比之选，江南CBD预计会吸引不少开发商围猎。

最后值得一提的是郭宅旧改地块宗地2021-17号，该地块临近融创福州府、大东海中央府，出让面积超200亩，是此次土拍中体量最大的宅地，平均起始楼面价约7609元/㎡，商品房销售指导价为27500元/㎡。

由于涉及的地块太多，这里就不一一讲解。

剩下的时间，我们来聊聊：

「两集中」供地模式开启后，首轮土拍对于福州楼市究竟有怎样的影响？

1、福州楼市是否会借势回暖；

2、房价会怎么走；

3、购房者该怎么选择。

市场回暖的信号还是比较明显，事实上福州楼市的小阳春已经悄然开始：

网签方面，据统计，4月1日-10日福州五城区网签量达到了2049套，而上月同期仅签1398套，照此速度4月有望再创新高；

房价方面，国家统计局最新数据显示，2021年3月，福州新建商品住宅销售价格环比上涨1.0%，至此，福州新房价格已连续上涨14个月。

而此次土拍是「两集中」政策来临后的首轮土拍，按照房企常规的首开周期5-6个月计算，错过就意味着再好的土地也很可能要留到明年入市。

因而尽管此次优质地块算不上特别多，但对于房企来说依然是不可错过的最佳土储时机。土地市场的升温必然会传导至新房市场，不管结果如何，此次土拍将再一次把福州楼市小阳春推向高潮。

相信部分购房者也注意到了，此次土拍出让文件中对外公布了14幅商住用地未来商品房销售指导价，这也是福州城区土拍首例（此前仅在闽侯出让公告中标注），政府调控用意明显。从商品房销售指导价来看，市中心南公园片区安商房项目约3.55万/平；晋安东区纯商房项目约在3.1-3.2万/平；江南CBD、郭宅、新店片区在2.75万/平；新店外环安商房项目2.2万/平；三江口纯商房项目2.3万/平。相比之下，除了市中心台江项目有所微涨，其它片区和目前板块均价相当，所以福州房价整体还是以稳为主。

加上目前福州楼市库存量还比较大，这次集中供地也会带来新房的集中入市，购房者的选择空间比较充足，部分楼盘可能还要进行一定的优惠让利达到去化目的，所以购房者不必忧虑房价大幅上涨。当然这不包括部分学区房、市中心高品质楼盘，硬核资产的增值是必然。

那么，购房者该怎么选择？

事实上，这波集中供地看似开发商间的战争，却与购房者息息相关。购房者需要关注的是土拍溢价率、板块潜力、开发商资金的运作能力。

土拍价格未必直接决定房价，但土拍溢价率在一定程度上就预测了开发商对于某板块，甚至整个城市接下来的市场判断，对于溢价率高的地块乃至整个板块需要重点关注。

此外，这次集中供地无疑很考验开发商的资金运作能力，在这场围猎中突围的房企必然是以实力强劲的头部房企为主，房企的选择对于购房者同样重要。