在福州买SOHO是什么体验？

有人8年白白蒸发65万！

日前，有朋友问东街1號，闽侯竹岐某楼盘的SOHO能买吗？我反问，自己办公或者自己住吗？自己都不用，为什么会想买这种房子？在福州，90%以上SOHO没有投资价值！不少年轻人，尤其是90后大军，懵懵懂懂就有一个SOHO梦，毕竟电视剧里SOHO的打开方式是这样的：

也可能是这样的：

自由独立的空间，轻奢的艺术装修风格，时尚精致，小而美，这对年轻人而言的确有较大的吸引力。然而，除去华丽魅惑的外衣，买SOHO究竟意味着什么呢？

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一个真实案例：中央第五街8年蒸发65万！

中央第五街是一个“神奇”的SOHO项目。它位于宝龙正对面，高耸在苏万宝商圈中，绝佳的地理位置使其红极一时。据海都网报道，中央第五街2012年11月18日开盘，吸引千人云集，163间独立店开盘即售罄。

房价方面，据2013年7月打出的资讯宣传，中央第五街3-8层均价高达43000元/平。

8年过去，如今在各个二手房平台上，可以查询到中央第五街的均价大约在1.7万/平左右，甚至还有部分1.4万/平左右的房源，这个价格如今在闽侯买套新房都费劲。按照23平面积来算，中央第五街八年蒸发65万，凭实力化身“孤岛”，虽处繁华闹市却无人问津，生动诠释“闹中取静”。

再讲一个案例：仓山万达广场四栋SOHO产品于2011年开盘，售价约1.4万/平，如今在二手房平台上可以查看到，多套带装修的高层SOHO产品挂牌价仅略超14600元/平。十年过去了，几乎没有涨！而如果换做同项目住宅产品，价格早已翻倍。

中央第五街、仓山万达等，这都是福州数一数二的地段，人流量也密集，其SOHO未能幸免遭遇价格滑铁卢。

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是时候警惕SOHO投资陷阱！

而纵观福州，我们可以从大数据上，对SOHO有个更全面了解：

根据克而瑞福州统计，2017-2019年福州SOHO项目开盘量及去化率均持续走低，2019年开盘项目去化率更是降到冰点，低于近三年平均去化率。

2017年，受住宅“限购”政策出台的影响，投资客大幅流向SOHO市场，SHOH价格水涨船高，进入2018年后SOHO市场存量高企，外加在“房住不炒”背景下，SOHO市场去化乏力，成交量缩水明显，整体成交均价下滑明显。

而租金回报率方面，华润万象城租金回报率相对较高，最高可达到4.5%。静态投资回收期方面，投资回收期普遍较长，22-40年不等。

这也是为何东街1號一再建议：不要轻易碰SOHO。

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那么，有没有适合投资的SOHO项目？

有，但不多！那些占据中心，交通便利，又有着较强的物业管理水平的SOHO项目，对于有闲钱的，或者自用的人士，可以考虑入手，而更多的可能是雷区。因此，我们很有必要了解一些关于SOHO的基本知识：

1、SOHO土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年。

2、SOHO房子首付比例为50%，贷款期限一般不能超过10年，且不能使用住房公积金贷款。

3、SOHO房子不能落户。

4、SOHO房子不能享受学校、商业、居委会等配套服务。

5、SOHO房子在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。

6、SOHO房子水电费、物业费等费用标准远高于普通住宅。

并且，SOHO还有容积率高，居住体验差等问题，如果想要装修成电视剧里的梦想SOHO，成本极高。如果你觉得上述问题都可以接受，还是想买SOHO，那么我们建议两种人群尤其需要谨慎：

第一、刚需，手上没钱，想短期过度的。

部分购房者会因为预算有限，觉得买个便宜的SOHO先住着，等过几年再去换。但SOHO流动性差，等要换房的时候会发现：根本卖不出去。尤其是外围或近郊的SOHO产品，交房多年都难以出租，更不用说会有人来购买。而难以解套如何做置换？

第二、手上临时有几十万的，想做个小投资。

这类人群大多年龄是在30-50，这个投资很有可能会选择变现，但SOHO是属于一种长期投资的产品，一般涨幅不大，虽然早前投入的资金成本不高，但短期收益甚微甚至没有收益，而且SOHO过户的税率很高，最后可能只是白忙一场。

最后，要说的是：家里有矿的请忽略！

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