2020年蛰伏，让福州楼市的2021，变得更加扑朔迷离。尽管2020年城市GDP过万亿，但楼市表现上，整个2020年福州市场却又显得差强人意。

在很多人眼里，2021年，该是福州楼市补涨的一年。数据似乎也证明这一点：2021年3月，福州全市住宅签约套数为9280套，环比上涨96.4%，同比上涨93.41%，此外，签约面积亦创五年新高。

而现实却是：当下的楼市极其撕裂。

基于两个数据来判断：

1、板块分化；

2、产品分化。

一方面，买房捆绑装修，捆绑车位渐渐流行起来了；另一方面，有的房源，即便再降价，也无人问津。而这，正是当下的福州楼市，一个让人懵逼的市场。

先说板块。总体而言，近来福州楼市去化还是比较迅猛的，据统计，4月1日-10日福州五城区网签量达到了2049套，而上月同期仅签1398套，照此速度，4月有望再创新高。

这也引来市民热议。在福州12345上，有市民表示，自从福州放开落户门槛之后，房子价格和成交量一路上扬，希望有关方面能管一管。

福州住房保障和房产管理局的回应是：短期内个别区域的房价上涨是正常的，是房地产受到正常供求关系影响的正常反应，不代表福州整个城市的房价情况。目前市场总体运行平稳，房价未出现大起大落。这其中透露二层意思：

1、承认部分板块上涨；

2、市场总体运行平稳。

而现实情况也是：以东二环建发养云、北二环保利天悦等为代表的城市核心区，由于供应少，去化率高。而以五四北熙悦府，三江清富中海锦江城为代表的外围活近郊楼盘，表现不佳。综合来看，“运行平稳”。

当下楼市，除了不同板块间有着大相径庭的表现，就产品来看，也有着明显分化：其中，高端改善型住房表现畅销；学区房价格都会保持坚挺，而又偏又远没有什么口碑的楼盘项目，即便降价也依旧无人问津。

细化到开盘的具体项目，也是有迹可循：根据福州一季度销售排行榜，数据靠前的以市中心高端盘为主，典型如融侨外滩壹號、保利天悦、建发养云等，虽然这几个项目的售价达到板块新房天花板价格，但丝毫不影响其火热程度。此外，即便闽侯，热销的依然是以改善户型为主的榕心锦江。

而学区房自然不用说，一个清华附中福州学校，带飞三江口一票楼盘疯涨。典型如三江岚隽，项目入市一年半有余，平时无人问津，划片清华附中福州学校后，仅7天就把剩余的房源卖光，完成1.1亿元销售额。同以“三江”命名的姐妹花三江花语就没这么幸运了。项目备案住宅224套，卖一年多了，也仅售出17套。虽然网签数据有一定滞后性，但项目人气惨淡是公认的事实。

很显然，福州楼市正出现严重分化，甚至于一种撕裂。

从12345爆料来看，卖得好的，建发养云捆绑车位，滨江正荣府捆绑车位，融侨外滩壹號加价等等。从市场来看，卖得不好的，中海锦江城在售房源，价格卖不过楼面价；熙悦府2492套房源，卖一年多也才去化521套。

△ 中海锦江城销售海报

这说明什么？

品质越高才越安全，因为房价涨跌和总价没有关系，只和品质有关系；另外，购买一套房子，也不仅仅意味着拥有房子本身，还包括它的配套，比如学校。

最后，谈几点建议：

第一、不要忽视学区房。一个真实案例，有一户家庭，2015年10月以总价185万，一次性付款购入一套划片钱塘小学学区房，面积77平，是名副其实的“老破旧”。而后经年，这套房子价格飞涨，2016年230万左右；2017年280万左右；2018年320万左右；2019年360万左右；2020年400万左右；2021年4月450万左右。5年半的时间，涨了260万左右，平均每年涨近50万！

第二、板块内要买就买标杆。越具有品质的楼盘往往越稀缺，这点，上文已做说明，就不加赘述。

第三、二手房的机会真的来了。不是说二手房全面回暖，而是说一些独特的产品，是新房不具备的，比如说地段还OK，产品也不错的次新房，相比新房性价比非常高。

第四、换房可以抓紧行动了。经过去年疫情，新房、二手房挂牌量太大，导致成交困难，直接影响了福州楼市里的置换大军，但随着捡漏新盘越来越少，有适合的就赶紧“上车”吧。