时间过得好快，2024年的一半，就结束了。

该怎么形容这半年？

光阴似箭、岁月如金，好像经历看了很多，又好像什么都没经历；好像什么都没变，又好像什么都变了。

楼市，又是个什么状况？在这个「结束」与「开始」交替进行的时刻，我们又该怎么面对接下来的半年？

今年第二次，南宁新房「反杀」二手房

刚过去不久的6月，对于楼市来说是个关键月。

5月17日国家「三支箭」史诗利好出台（戳这里回顾），新政落地需要时间反应，第一个准确的观察期就是6月。

这几天，各地6月楼市「成绩」都出来了，怪漂亮的。

TOP100房企6月成交量上涨近三成（中指研究院数据）。

一二线城市二手房爆火，比如6月北京成交1.5万套，创15个月新高。

头部央国企整体销售环比甚至同比增长。

整体看，6月楼市已经有走出泥潭的苗头。

南宁的成绩也令人意外。

上数据（统计于南宁住建局官网）：

有2个看点：

1、6月南宁商品住宅网签3150套，是半年来南宁成交新高，环比翻了近一倍。

2、继3月份之后，第二次，新房成交量超过了二手房

这个成绩，是好事，说明过去这个月，市场预期、信心都有所好转。

楼市一线，很多热点楼盘如北投上境、北投云朗、保利锦上等在6月销量基本都过百。

看这些数据，你是不是觉得全国各地包括南宁的房子都卖爆了，房价马上就要起飞了？

恐怕不能太乐观。

结构性行情将是常态

再回过头去看这半年南宁的成交，「结构性行情」很明显。

6月的成交上涨逻辑和3月是一样的。

1、「金三」3月和「年中」6月都是房地产的「冲刺月」，为了业绩，往往会用上「非常促销」「非常手段」。

看看3月、5月南宁房价情况，降幅几乎是阶段性「顶峰」。

6月，南宁楼市甚至涌现出大波「4字头」「5字头」，很多热点板块热点楼盘甚至让利上百万，这个力度放在往年，想都别想。

2、3月和6月的漂亮成绩，都是需求的集中释放。

1/2月，4/5月成交低迷，当2月LPR史上最大降幅、南宁首套房贷利率下降到3.35%、契税补贴；5月取消房贷利率下限、降低首付比例、以旧换新、契税补贴等等利好出台之后，释放出很大一部分需求。

说白了，1/2月、4/5月准购房者都在观望。市场预期调整比政策预期调整还慢。

从这个角度看，后面的7/8月楼市传统淡季，要想维持6月这个行情或者更上一层楼，救市还得有后招。

城市更新、收房潮

楼市后招已明牌

救市还会有啥后招？

这几年，为了拉动内需，小到服装、旅游，大到汽车、住宅，利好政策是一个接一个，都在刺激大家去去消费。

但老百姓没钱，怎么敢消费？最后结果也显而易见。兜兜转转才发现，消费、投资、出口三驾马车，还得靠「投资」拉动经济。

所以我们也都看到了，作为「固定资产投资」，城市更新（旧改）来了——通过城市更新把货币投放到市场流通，带动相关产业的就业。

这其中，590亿流向了南宁，据说部分旧改资金已到账。

近期还有几个现象值得关注：

1、中央财政部支持15个城市实施城市更新行动，单个城市最高补助12亿元。

2、湖北17个地市州成立城市更新局。

动作不多，招招稳准狠。房地产从「增量建设」转向「存量管理」的趋势已经非常明确。

这段时间，还有越来越多的城市开始下场收房了。

广东江门提出以保障房的价格征集商品房现房，征集房源要求单套面积120平方米及以下。

苏州提出「以需定购」，组织国企收购部分存量商品住房用作保障性住房。

重庆动作最快，首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目已经投入使用，首批房源面积约35平方米/套，每月租金1500元左右，含物业费和宽带费，家具家电齐全。

南宁、柳州和桂林也开始向社会征集已建成存量商品房用作保障性住房项目，房源要求可办证、面积不超过120平、配套齐全等。

除了作「保障房」，还有不少城市将收储房屋用作「安置房」。这一点，很多人不知道，南宁已经「遥遥领先」。

6月6日，江南区人民政府官网发布「南宁吴圩机场改扩建工程飞行程序净空处理超高房屋搬迁开展“以购代建”征集符合条件商品性安置房源购买公告」

根据公告显示，「以购代建」安置房用于南宁吴圩机场改扩建工程飞行程序净空处理项目搬迁安置，安置约780人。

公开征集符合条件商品性住宅安置房约46800㎡，户型不限。

看起来「城市更新」和「收房」没啥关联，但其实链条已经很清晰：货币投放——地方——地方回购房子——回购房投入到公租房、保障房、安置房——腾出空间搞城市更新——更新后再投放市场或公租保障。

说白了，下半年楼市破局，城市更新、国家队下场收房、「以购代建」是必不可少的大招。

这其中「收房」「以购代建」，一方面是去库存。单靠老百姓一单一单买房，去化太慢，国家队下场收房相当于「团购」，快、准、狠，收购后的房屋用作保障房、租赁房、安置房，不参与流动，助力商品房去化，同时又能让居者有其屋，造富底层群众。

另一方面，短期内就能解决房企资金无法回笼的情况。

当这些一连串的动作都打下来，恶性抛售、砸盘等市场不良症状都将得到缓解，逐步扭转市场预期。

方向明确了，当务之急就是各地、各部门、各相关人员思想统一，快速落实。

下半年，城市更新、国家队下场收房，将更猛烈。

警惕非核心板块120㎡以下的中小户

写这篇文，我知道肯定有很多老铁不爱看，「你不买我不买，房价必定降200」诸如此类的言论可能还会占据留言区。

但有些话不吐不快。

城市更新、国家队下场收房，能改变市场现状，同时也将重塑房地产格局。

城市更新，不是雨露均沾，「更」的是核心城市，主城核心，主打一个强者恒强。

国家队下场收房，120平是道分水岭，小于120平的、非核心地段的房源未来或将面临和保障房同质化的局面。

对于普通人来说，愿意背负房贷，就要具备长线思维，在能力范围内选择最优方案。如果你感觉无从下手， 咱们可以单独聊聊。