文/鹰觅君

所谓繁荣的市道妻贤子孝，摆烂的市场鸡飞狗跳。

如今房地产市场复苏迟滞，现在连浓眉大眼的绿城也被卷入了是非之中。

让绿城陷入舆情漩涡的，是一家叫河北德融房地产开发有限公司的唐山本地开发商。

2019年，绿城为德融输出代建服务，如今这个项目瓜熟蒂落但卖得很差，于是后者开撕绿城，主要涉及未实现销售承诺和违规高息放贷。尤其是后一项，德融认为绿城根本没有放贷资格，却收取高达14%的利息。

对于指控，绿城笼统地进行了驳斥。其实这个案子，唐山德融及大股东早在今年2月就提起了民事诉讼，目前正在走诉讼程序。德融选择在唐山打黑期间突然爆料，时机选择的那叫一个绝。

江湖耍把式练刀还要啥报幕的。

虽然案件仍在审理当中，但事涉绿城高息放贷，还是引发了市场的种种遐想。

其实房企之间高息放贷并不罕见，常见于融资容易且便宜的国资房企放贷给民营房企。只要没有大波折，国资房企转个手便能获得最高达10%左右的利差，比真正的银行赚钱多了。还记得去年5月滨江老板那句“努力做到1-2%的净利润水平”吧，相比而言，放贷的生意就是躺着赚钱的路数。

这个生意很容易上瘾，一不小心就会发展成业务板块。

不幸或幸运的是，绿城果然“不辱使命”地高举高打，并将此公开写入了自己的总结报告中——

图片来源于公司2021年年报

什么是产业金融？是否获得了牌照许可？绿城没给出详细解释。

尽管如此，绿城还是用实际行动劈开了两条路径：

一个是向第三方垫资，收取4%—15%利息，在2020年最高利息甚至达到17%。这一数额，在2021年有8亿，2020年为15亿。

17%的高息，已经和信托公司的贷款利息持平了，而绿城只是一家开发商。

另一条途径是向联合营公司发放计息贷款，2021年总额为179亿，2020年为186亿。

2021年一整年，绿城仅靠收利息便达到了19亿的收入，2020年是24亿。19亿规模占到了2021年税前净利润125亿的15%。这次起争执的代建板块，利息收入为1.1亿，同样占到了税前净利润的15%。如果按照河北德融的说法，绿城放贷借道影子公司，那么实际利息收入会远超19亿。

比较一下同行，就知道绿城在放贷上有多高的兴致。2021年，万科的利息收入是38亿，占税前净利润的7.3%；保利的利息收入是24亿，只占税前净利润的4.8%，均远低于绿城15%的水平。

万科和保利都是行业公认的龙头公司，营收是绿城的四五倍，尤其保利还是根正苗红的大央企，占尽融资优势，却选择了苦哈哈地垒砖头块赚辛苦钱。从这一点看，保利是个老实孩子，而绿城的心思明显活泛多了。

善用机巧是把双刃剑，在带来意外收获的同时，也将可能的代价一并赠送。

德融地产质疑绿城违规高息放贷，结果如何还要等待法院的最后判决，在这里还是祈祷绿城好命吧。

绿城此次陷入风波，背后是这几年激进的增长战略。2018年，自张亚东空降绿城后，公司三年实现了从1500亿到3000亿的大跃进；未来三年，又提出了营收和利润倍增计划。

经过2021年史无前例的行业巨变，几乎所有房企都在爆锤中反思过去，辩证审视规模论，并将寻求高质量增长和探索新赛道，作为一致努力的方向。

绿城不是这样的，面对未来它依然在喊打喊杀，一点都不像刚经历过行业危机的样子。看它2021年报，里面充斥的多巴胺和睾酮素溢满了整个篇章。

财务处理上的激进更是盖都盖不住。

2021年行业崩溃，房价下跌，很多房企大手笔计提存货减值。这一方面反映的是客观现实，另一方面则是财务洗大澡的财技。这一切对绿城来说都是多余之举，因为它只象征性地计提了4亿存货减值，竟比2020年的8亿还少了一半。

虽然这样做，可以说明绿城对未来利润调节的意愿不强，但不切实际的减值水平，还是反映了公司对于当年净利润的重视。

绿城在2021年的利息资本化水平高达72%，远超一般的稳健型房企。像万科的利息资本化水平，多年来一直维持在40%-50%的比率。

另外，公司的投资物业在2021年增加了21亿，转拨自自家的发展中物业，数额之大远超2020年的4亿，恰好这个事就发生在房子很难卖的下半年。这很容易让人理解为，为了实现当年销售目标，于是绿城主动消化了自家的房子。

还有一项操作耐人寻味。2020年，绿城对一家宁波在建酒店减值了4700万；而到2021年，又从中转回了3400万。这种对在建固定资产减值又转回的操作，要在中国内地绝不被允许，但在香港市场并不违规。不过从中可以看出，公司对于3400万的利润都锱铢必较，对于一个3500亿规模的公司来说，实在有点令人啼笑皆非。

以上操作，要么直接增加了净利润，要么增加了权益销售，绿城刻意追求当年规模和净利润的鸡血可见一斑。

负责审计的安永对绿城非常尽职尽责，尽管审计费在2021年生生降了270万。不过看到董事和主要行政人员薪酬涨了300万后，不知安永是怎样的心情，反正绿城的两位最高长官应该最满意。

最大的永动机可能还在别处。

2018年8月张亚东空降绿城，当月便获得了760万分购股权；然后于2020年12月，又获得了500万份购股权，合计1260万份购股权。目前，这两批认股权都满足了行权条件。

激进的绿城，攀升的股价，一切都在烈火烹油中按部就班。而此时，横空冒出的河北德融，是多么扫人兴致啊！

尽管巴菲特早已看透了股权激励的弊端。他认为，股权激励降低了获得者的风险，导致管理层在使用股东资金的时候，会更加随意。于是，老爷子直接取消了旗下所有公司的股权激励。

与金钱刺激相比，巴老爷子看重的是精神鼓励。

不过，这招估计在大部分地方都不太行得通，你就说：

让贾会计听从上帝的召唤下周真回国，他干不干？