01
上海楼市出招了
在救市路上，没有谁比上海更积极。
9月13日，广州取消限购，开启认房不认贷。9月20日，北京大幅放松限购，同时下调了首付比例。
同一天，深圳也跟进北京，大幅放松限购，并下调了首付比例。
相比于京沪深的力度，广州显得有点小家子气。于是在9月23日，广州又发布了《关于进一步支持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，继续加码救市。
而上海则在9月27日和28日两天里，先后发布了四条楼市新政。
第一条是9月27日发布的：
第一，优化住房限购政策。
自2024年10月1日起，本市户籍居民家庭在本市范围内新购住房的，住房总套数限3套（包括新建商品住房、存量住房）。本市户籍成年单身人士（含离异）新购住房的，住房总套数限1套。
第二，降低首套房首付比例。
首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%。
第三，降低二套房首付比例。
二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于35%，贷款利率下限为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点。
第四，调整优化住房限售政策。
自2024年10月1日起，新出让土地的商品住房项目，实行现房销售制度。
第五，优化公积金贷款政策。
2024年10月1日起，职工连续足额缴存住房公积金6个月以上，可申请住房公积金贷款。
第二条是9月28日发布的：
自2024年10月1日起，开展常住房改善贷款试点。
对居民家庭在本市范围内购买二手住房且办理交易过户手续满5年的，商业银行按照自主有序原则，可自主决定是否发放贷款。
第三条是9月28日晚上央行上海总部发布的：
自2024年10月1日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。
第四条是上海银保监局在9月28日发布的：
自2024年10月1日起，实施新发放房地产贷款的定价参考政策。
新发放房地产贷款的定价参考政策，主要针对新发放的与房地产相关的中长期贷款业务，包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷款等。
02
上海这四条政策都是什么货色
第一条是优化住房限购、限售、限贷措施，第二条是开展常住房改善贷款试点，第三条是降准，第四条是房贷利率定价参考政策。
本号对第四条内容不作评价，这是央行直接发布的文件，简单明了。
本号重点解读一下第一条、第二条、第三条的内容。
第一条有五个内容：
第一，优化住房限购政策。
自2024年10月1日起，本市户籍居民家庭在本市范围内新购住房的，住房总套数限3套（包括新建商品住房、存量住房）。本市户籍成年单身人士（含离异）新购住房的，住房总套数限1套。
这条消息意味着，上海取消了限购。但只针对户籍人口。而且只能买三套房子。
单身成年户籍可以买一套。
之前上海的限购规则是，只有沪籍才能买房，而且需要缴纳五年社保才行。现在这个规则打破了。
只是将之前的规则变成了两套。
当然，这个限制只对新房有效，二手房不受影响。
第二，降低首套房首付比例。
首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%。
这条消息意味着，上海降低了首套房的首付比例。之前上海的首套房首付比例是35%。现在降至20%。
第三，降低二套房首付比例。
二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于35%，贷款利率下限为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点。
这条消息意味着，上海降低了二套房的首付比例和利率。
之前二套房的首付比例是65%，利率是LPR+60个基点。现在二套房的首付比例降至35%，利率降至LPR-10个基点。
第四，调整优化住房限售政策。
自2024年10月1日起，新出让土地的商品住房项目，实行现房销售制度。
这条消息意味着，上海取消了新房的限售。
第五，优化公积金贷款政策。
2024年10月1日起，职工连续足额缴存住房公积金6个月以上，可申请住房公积金贷款。
这条消息意味着，上海降低了公积金贷款的门槛。之前上海规定，想要申请公积金贷款，必须连续足额缴纳24个月以上的公积金才行。现在只需要连续足额缴纳6个月就可以申请公积金贷款了。
第二条开展常住房改善贷款试点。本号的理解是，鼓励银行给改善人群发放贷款。
第三条是降准。本号对降准的理解是，释放流动性，推动货币宽松。
03
上海楼市后续怎么走
从目前的政策来看，救市态度非常坚决。而且力度非常大。
除了北上广深四大一线城市外，杭州、苏州、南京、宁波、武汉、郑州、合肥、重庆、成都等城市都开启了救市模式。
比如9月13日广州宣布取消限购之后，9月20日北京就大幅放松限购并下调了二套房首付比例。9月20日深圳跟北京同步大幅放松限购并下调了二套房首付比例。
其他城市更是如此。
在如此密集的利好之下，上海后续楼市会怎么走？
本号认为：
短期内会有所回暖。毕竟利好太多了。而且中央层面上也在呼吁各地要因城施策满足刚性需求和合理的改善需求。
但是长期来看，效果不会太好。因为：
第一，所有的利好都针对刚需和改善型需求，投资客被抛弃了。而当下上一轮炒房客基本都已经套牢，他们根本不会再去接盘。
第二，上海虽然放开了限购，但没有放开限售和限价。
限售方面，以取得不动产权证之日起计算，房屋挂牌出售时间不得少于2年。
限价方面，新房仍采用限价令，最高不得超过备案价。
限价令让很多人买房的意义已经荡然无存。
第三，上海房价太高了，泡沫太大了，即便放开了限购，也很难再涨起来。
上海作为中国最牛的城市，其楼市地位无法撼动。但是高不可攀的价格让大多数人只能望洋兴叹。
尽管今年上海进行了两轮降薪，但依旧没有达到效果。根据国家统计局披露的数据显示，上海7月份人均收入为10673元，位居全国第一。
数据：国家统计局
尽管上海的收入位居全国第一，但房价也位居全国第一。均价6.7万元/平方米。是全国唯一一个均价超过6万的城市。其次是北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、福州、宁波、三亚。
这种房价远超城市平均购买力的状况，决定了上海的房子根本玩不转来。
所以，本号认为，这一轮救市之下，上海的楼市会筑底反弹，但反弹高度有限，很难再创新高。
