01

一线城市放松限购

9月底，一线城市纷纷放松了限购。

上海将非沪籍居民社保年限5改3，外环外社保年限降为1年。同时，信贷政策首付标准下降。

广州成为首个全面取消限购的一线城市，外围区限购全解除，限购区内社保五年降至两年。

深圳将非深户籍社保从三年降至一年，二孩以上家庭新增一个购房名额，深户有豪宅税豁免条件。

北京则将首套房首付比例降至25%，二套房降至35%。

这轮救市和以往最大的不同在于，直接取消了认房又认贷。

以深圳来说，之前你在深圳没有房子，但在老家有房，在深圳买房，首付得70%起步。如今只要你老家的房子不在深圳，就可以算作首套，首付只需要35%。

也即上车门槛大幅降低。

本号认为，一线城市之所以敢在此时全面放开限购，是因为他们已经预判到了房价会转向。

如果还坚持限购，可能会引发更加尴尬的局面，新房更卖不出去，二手房越卖越多，最终形成恶性循环。

所以，索性不再设置任何障碍，让有实力的人进来买房。

逻辑上是通顺的。

但是，他们可能忽略了一个问题，或者说低估了一个问题，那就是：房地产已经告别了黄金时代。

02

楼市已经进入黑铁时代

关于这个问题，本号写过很多篇文章分析。

比如本号今年年初写的那篇**《大变局！上一轮豪赌赢了的富豪，现在都怎么样了？》** 。

这篇文章中列举了多位在上一轮楼市大牛期间赚到了钱的大佬的现状。

其中最典型的当属潘石屹。

在上一轮房地产市场繁荣时期，潘石屹凭借着对市场的敏锐洞察力和独特的商业眼光，将SOHO中国打造成了“办公楼之王”，并在北京、上海等城市核心地段拥有多栋地标性建筑。

然而，随着市场环境的变化，SOHO中国近年来面临着巨大的压力。由于租金收入下滑严重，SOHO中国不得不出售资产以求自救。2020年，SOHO中国宣布以78.7亿元的价格出售其在北京建外SOHO20层写字楼，买家是黑石集团。此后，SOHO中国继续出售资产，包括在上海、杭州等地的项目。

目前SOHO中国的市值大约110亿港元。而潘石屹持有的SOHO中国股份只有约16.8%，按照110亿港元计算，潘石屹身价约为18亿港元。相比巅峰时期的220亿身家，已经缩水了86%。

还有一位大佬俞敏洪，俞敏洪在2021年双11直播时表示，俞敏洪将在一年内退休。言下之意，其要退出新东方的日常管理。

这些大佬们的结局，都是因为没能踏准节奏。

当然，本号说这些并非是为了炫耀自己有多厉害，而是告诉大家一个事实：房地产黄金时代一去不复返。

那么，未来房价的走向如何呢？

这个问题其实很难回答，因为影响房价的因素太多了。但是本号可以综合各方因素，进行一个大致的判断。

本号研究过中国房价长期趋势，通过对比分析中美房价数据，提炼出八个主要影响因素，分别是：

人口、城市化、经济、金融、土地供应、房屋竣工量、需求、预期。

第一，人口见顶之下，需求见顶。

这一点，我在之前的文章中多次强调过。2022年出生人口低于死亡人口，导致全国人口首次负增长。去年全国人口减少了85万人。

第二，城市化进入低速阶段。

2022年中国城市化率较2021年仅增加0.5个百分点。

第三，经济增速换挡。

改革开放以来，我们的GDP增速基本保持两位数增长，高速经济增长的时代一去不复返。过去十年，我们的GDP增速最低是6.7%，今年前三季度6.3%。

第四，金融杠杆率进入稳定阶段。

2022年，我们的住户部门的杠杆率增长缓慢，从2021年的61.9%提升至66.1%。

第五，土地供应逐年下降。

2022年，全国住宅用地供应总量为10346万平方米，相较2021年下降了11.1%。

第六，房屋竣工量逐年下降。

2022年房屋竣工量为8.1亿平方米，相较于2021年下跌了13.5%。

第七，需求见顶。

2021年北上广深商品房销量已经见顶，2022年全国商品房销售面积和销售已经跌至“双11”。

第八，预期转变。

预期转变是综合因素，也是所有因素汇聚的结果。

有此八项因素垫底，再叠加当下的世界秩序撕裂、全球局势紧张的大环境，以及国内经济复苏偏弱、失业率高企的现状，短期内房价调整难以避免。

03

后续走势预测

后续的走势如何？本号认为：

第一，一线房价不会大跌。

一线城市的房价泡沫相比于其他城市的泡沫还是要小一些。而且一线城市的需求一直比较旺盛。

此外，一线城市的教育资源、医疗资源等优质资源集中，对于有钱人来说，想要获得好的医疗资源和教育资源，必须得买房。

所以，本号认为一线城市的房价即便后续会进入慢速通道，也不会大跌。

第二，二线与三四线城市会继续调整。

二线与三四线城市整体库存量较大，而且人口流失较为严重。

此外，二线与三四线城市本身的经济规模就不够强悍，产业竞争力也不足。

所以，二线与三四线城市后续调整的时间与空间仍比较大。

至于何时见底，不好说。毕竟每个城市的具体情况不同。有些城市人口虽然流失，但产业还不错，比如成都、武汉、长沙等城市。

本号认为，购房者需要做好心理准备。未来的房地产市场很难像过去一样动辄上涨。对于真正的刚需来说，挑到好的房子，该买还得买。至于投资，能不碰尽量不碰。