今天，公布了三项重磅房地产数据：

1、统计局公布了5月份全国房地产开发与销售数据；

2、统计局公布了5月份全国70城房价数据；

3、老杨局公布（定向VIP）了上周全国20余城住宅成交数据。

总体上，老杨对数据的感悟：伸手不见五指，像是黎明前的黑暗；

问题是：黎明呀，你在哪里？从张学友、刘德华那里能打探到你的消息么？

统计局公布的70城房价指数，我们看总体形势：

5月新房与二手房价格环比4月皆下跌；关键是：跌幅皆创本轮楼市降温以来的最大值。

其中，二手房跌幅大于新房。

我们这里就分享一张二手房价格环比走势图吧。

二手房价格，70个城市全部下跌，下跌1%。

这一跌幅与上一轮楼市降温的最低点的2014年9月相同！

问题又来了：2014年9月出台9.30房贷新政，然后房价跌幅就步入收窄通道，2015年4月由跌转涨，其后涨涨涨。

上月的5.17新政，同样是在房贷方面三箭齐发，力度颇大。

那么，会否重现奇迹：当月房价跌幅创最大值，其后就开始持续边际改善？

但是，仔细一想，情形又有不同哎。

本轮政策放松，自2022年以来，已经两年多了，光是房贷政策，就已放松几轮了。这与2014年9.30首次放松房贷，有所不同也。

当前，买房人多数都手持大刀，在价格方面砍砍砍！

想要卖掉房子的业主，只能屈服，向买家低头，进一步降价。

不过，5月出新政，成交需要一个过程，估计6月或7月的房价跌幅会有所收窄吧。但愿，但愿……

本文想重点聊聊风向标城市的表现。

今年以来，全国楼市的风向标有三个：深圳、杭州和上海。

近段时间，杭州表现偏稳健，而深圳和上海则有重大新变化！

先从住宅成交量说起。

第24周（上周）相比第23周，老杨监测的17城新房成交升2%，18城二手房升2%。

第23周受端午小长假影响一二手房皆下降，24周小增，但仍低于第22周。

总体看，5月新政效果还在显现过程中，但也别太奢望 。

深圳，是今年春节之后，全国二手房成交反弹力度最大的城市！

今年以来的周均成交量，同比去年同期增长28%，这也是今年以来深圳表现较强的一项指标。

但是，近期疲软了。

第24周，二手房成交量， 相比23周下降，高于去年同期，明显低于荣枯线（最右灰柱）；

看图可知，今年深圳二手房成交量最高的那周，大概率已定格于五一之后那周，5月6日深圳出新政的那周。

其后，便震荡式的连降五周。

由此可见，深圳5月新政效果消减得比较快。

另外，近期香港楼市重新下跌，估计深圳楼市情绪也受到负面影响。

上海，今年春节之后，二手房成交量远不及去年，走势偏平淡。

但是，过去三周，网签量突然拉升！

第24周，二手房成交量， 相比23周大增，创近两年多新高，明显高于荣枯线（最右灰柱）；

今年以来的周均成交同比去年同期增长4%。

5.27新政后，在二手房交易方面的效果显著，也可以说是5月新政之后，全国效果最明显的城市！

上海的二手房，真的很强吗

按照一般逻辑，近三周上海二手房成交量如此之大，房价应该止跌了吧，或者说跌势应大幅放缓。

统计局公布的70城房价，老杨拉了一张一二线城市的二手房房价环比跌幅图，老铁们来研究一下吧。

今年5月环比4月：

厦门二手房价格跌幅最大，下跌2%；其次是南昌，下跌1.9%；再次是广州、宁波、济南，下跌1.6%。

接下去，就是福州和上海，其中上海下跌1.3%。

上海二手房成交量爆表了，但二手房价格仍然处于较大跌势；当然，6月份上海的房价跌幅，可能会有所收窄。

跌幅相对小一点的城市：

长春、沈阳、贵阳、太原，皆为中西部东北的弱二线城市，这类城市跌得早、跌得深，早就躺平了；

所以跌无可跌、随大势还得继续小跌……

上海的新房，量价背离

聊完二手房，再聊几句上海新房市场 。

今天中午，央广经济之声节目，约我做电话连续直播，话题正是最新公布的70城市房价。

节目中，主持人特意问我：全国绝大部分城市新房价格都在下跌，上海为什么会涨呢？

大家看下图，今年5月环比4月，全国一二线城市新房价格几乎都是下跌的，只有上海上涨0.6%，太原微涨0.1%。

过去一年，太原时涨时跌，估计是太原房价涨得早、跌得深，加上成交结构有异动​，所以部分月份微涨。

而上海的情况则不同，上海的新房价格连涨57个月了。注意：每个月都是涨的。

全国独此一家，别无分号！

为啥这么魔幻​？

新房限价比较严格，且限价线缓慢提高……

刚才分析过，上海的二手房量强，但价弱，量价背离也。

而上海的新房价强，但量弱，另一种类型的量价背离​！

以下是上海的新房网​签量周度走势图。

今年以来，新房成交量明​显低于去年同期。

5.27新政后，新房交易依然平淡，只是第23周（上周），网签量有所反弹……

看完此文，不知大家有何感​想。

今年以来，政策进一步趋松，市场总体平淡，但也偶有热点，问题是热点可持续性​偏弱。

但咱们也要眼中有微光，国家支持房地产的力度不断加大，总有一天累积的政策能量将推动市场企稳反弹。

建议老铁们紧盯着三个​风向标： 上海、深圳、杭州。