“黄金内湾”的概念提出于2021年，经过两年的宣传和影响，很多人对它深怀期望，认为这是一个买房的指引。

其实大家翻开任何一座城市的发展规划，都能发现很多名词性的概念。单以深圳为例，南山区在十四五规划里面提到：

“打造‘一轴一带三组团’发展格局”：科技创新轴，湾区总部经济带，北部、中部和南部三大组团。

盐田区的十四五规划，也有建设方向，比如：

积极推动“一核四区”建设：沙头角跨境免税消费核，盐田港国际航运枢纽区，盐田海鲜街渔港风情体验区，梅沙黄金海岸旅游区，东部华侨城生态休闲度假区。

只要你想，在哪个地方买房子都能找到一二三四五条好规划、好理由。可是今天的你会到盐田买房子吗？

只有你在推销盐田房子的时候，你才会打开规划，从中找到一些概念名词，为你所用吧？

只有你在推销大湾区城市里面，一些价值不太高的房子的时候，你才会用规划来背书吧？

如果有“现状”，谁会用规划推销房子？

很多同学误解了“黄金内湾”，实际上这只是大湾区的一个形状，现在是这个形状，以后也是这个形状。

形状，末也，价值才是本质，以形状的好看寻求价值升高，正是舍本求末。

买房有三个核心步骤：选城市，选板块，选楼盘。

说来简单，但每一步背后都需要细致考量，这种考量要求大家一定要分清楚：对房产价值有没有实际影响。

规划是好的，可是规划对房价有没有影响？即使有影响，规划落地实现的周期有多长？

城市的寿命和人的寿命是两个概念，你买一套房子能够熬得过谁？

深圳和广州是大湾区内地最有价值的两个城市，只要你在大湾区，这两个城市是第一选择。

广州已经局部放开限购，大家要注意——深圳、广州有价值，不等于深圳、广州所有的板块都有价值。这涉及到买房选板块的步骤，我在《一周一课》里面经常说到。

至于其他城市，惠州的房价过去伤害了很多人，未来不乏还有这种情况。

东莞，东莞的城市价值不低，但是很多人对东莞过高的期望，导致它的泡沫极大，一部分人已经醒悟过来，如果还有人想着过去击鼓传花抬轿子，亏钱是大概率事件。

珠海，珠海虽然和深圳同为当年的经济特区之一，但如今的珠海……老实说，买珠海都不如买东莞。

惠州、东莞、珠海的房子，不是不能买。

只要你有钱，你随便买。如果你在当地生活，准备住一辈子，买套房子也是正常的。

可是，如果你是为了概念而买，怀着很高的期望买进去，就务必要在买房之前想清楚。我们常说不要为了买房而买房——为了买房而买房，好歹买了你能挺高兴，千万不要为了规划而买房，那样你只会很伤心。