5月17日，市场迎来猝不及防的房地产重磅政策，堪称史诗级的需求侧“三箭齐发”。

表面的导火索是4月份房地产投资数据进一步恶化、地产销售量价齐跌。

但更值得关注的是，这一轮政策能否摆脱之前政策的困局，终将救活楼市？而咱们又能否从中获得投资机会呢？

高明的“政策底”

这次的“三箭齐发”与以往政策相比，有很明显的一些高明之处。也因此能推断，这将是房地产市场的“政策底”。

或者更准确来说，是“政策底”组合拳的前“三箭”，后续还大概率会有工具上或规模上的补充，与这“三箭”构成更完整的一套组合拳。

高明之处1：不再“挤牙膏”，直接“政策底”

“挤牙膏”式的政策在这几年很常见，救股市、救楼市的漫长过程就是这么来的。“挤牙膏”是为了不浪费政策资源、避免发力过猛之后的反向急转弯。

然而，事实证明，在特殊时期“挤牙膏”的后果适得其反：一点一点的降利率，结果是对存量房贷的不公平和持续伤害；同时形成“迟买多折扣”的市场预期，让观望者更坚定地等待。

取消房贷利率下限，就是跳出以往在LPR降息上“挤牙膏”的怪圈，一步到位把房贷利率降到银行接受范围的底线。传达出来的，也是一步到位的“政策底”信号。

高明之处2：限时优惠

电商的无数经验告诉咱们：比优惠更具杀伤力的，就是限时优惠，这是促进成交的大杀器。相比之下，“挤牙膏”式的降价就是犯了销售的大忌。

“三箭齐发”后，央行很及时地补上这一招大杀器。

说白了，就是取消房贷利率下限是“限时优惠”，这是贷款最便宜的时候了！以后没有更低，只有恢复原价。这也是传达了“政策底”的信号。

高明之处3：抄底的力量，来救市了！

股市真正底部的时候，股价确实被低估，而且极其便宜。但一般人要么已经没钱，要么有钱也买不下手。所以国家队真想救市的时候，也总能成功抄底。

显然，楼市也是一样的道理。

国企进场低价扫货，还有专项的“再贷款”支持，就是告诉坚信“好事轮不到一般人”的人们：“好事”来了，非一般人也出手了！

远不止3000亿，也不止1万亿

别看“再贷款”规模只有杯水车薪的3000亿，能撬动的也只有5000亿；这一“箭”本身就不是主力，甚至很可能只是表个态而已。

一方面，银行的主营收入是存贷息差。对应房贷资金成本的，是5年期定存（利率2%）。相比之下，“再贷款”的成本（利率1.75%）优势其实只有25bp，还不够填补取消房贷利率下限带来的30~40bp的下调幅度。

另一方面，银行其实一点都不缺钱。前面两年放的水，大部分都滞留在银行系统，看看M2-M1那巨大的剪刀差就一目了然。换句话说，银行缺的不是“再贷款”，不是继续往银行系统注水，而是把银行的水引流出来的正确方法。

这周一刚宣布要发行的1万亿特别国债，期限以20年期和30年期为主。

只要往房地产的方向想想就会发现，这跟房贷周期“很巧合”地对应上了。

再往下推敲，特别国债既没有指望个人投资者去买，其实也用不着央行去买（美国QE需要央行买国债，是因为他们QE的时候都是0利率，国债利率也低得毫无吸引力，才需要央行去买单）。2.57%的招标利率，略低于当天的30年期中证国债利率，说明特别国债对商业银行是很有吸引力。

商业银行都会配置较大比例的国债，这1万亿特别国债如果大部分卖给银行，就相当于引出滞留在银行系统的1万亿流动性。如果把这些钱用于收储，由于首付比例降低，还能再撬动出4~7倍的银行系统滞留资金。

当然，这仍然不足以一力承担楼市的“去库存”，后续大概率还有增量政策补充。但就如前面所述，货币政策更多只是打打配合、表表态，真正能产生实效的还是财政工具，例如PSL扩容、政策性银行的信贷扩张等。

房价会大涨吗？

现在想这个问题，显然太早了。但至少可以确定的是，“政策底”一套组合拳下来，让房价止跌，这还是做得到的。

房价，本质上是与经济深度捆绑的。两者互相影响，也互相反映。

2019年前的房价，怎么控都控不住，背后是蓬勃的经济增长。

2020年后的房价，跌下来不是因为限购，是因为背后经济增长动力的消失。所以光取消限购，丝毫救不了楼市。

也有“人口流向决定房价”的说法，但人口流向的本质，不就是经济增长的不均衡吗？

所以其实救房地产的最大意义还不在于房地产，而是间接把经济重新盘活，重启实体、楼市、金融的螺旋式上行。

北上资金周五大幅回流，就是基于这种投资逻辑。

经济还处于复苏初期，期盼房价上涨，甚至大涨是不现实的。而当经济重新蓬勃、繁荣的时候，房价的大涨自然不会缺席。

有人提出这一轮收储会导致经适房（保障房）数量大增，从而影响房价无法上涨。

其实欧美发达国家已经给咱们展示过答案，就是形成贫民区和富人区的分层。城市的格局可以改变，房价与经济的关系却改变不了。

房地产股票能大涨吗？

不少人联想到2016年的“涨价去库存”。当时的历史始于2016年开春，然后，第一年房价大涨50%；第二年，港股的头部房地产股普遍暴涨500%以上。

回到当前，房地产板块在4月底开始蠢蠢欲动，周五的“三箭齐发”后直接掀涨停潮，较大程度上就是基于那段历史的重演预期。

但只要稍为冷静下来就会发现，虽然同样是“去库存”，但2016年的“涨价”，这次显然重演不了。能做到止跌、稳预期、缓解供需失衡，就已经很不错了。

另外，2017年房地产股票的大涨，是基于当时房地产把杠杆放到10倍以上、市场还盲目相信他们资金链不会出问题，那样的扭曲背景之下。那种扭曲背景，至少在可预见的未来都不可能重演。

但这不意味着房地产股不具备上涨逻辑。

因为长时间的下跌后，股价对应的已经是随时破产企业级别的估值，是显著低于正常估值的。楼市“政策底”的出台，虽然不可能吹出泡沫级别的估值，但向正常估值回归，还是可以有的。这个回归过程，就是房地产股的上涨逻辑。

正如前面所说，救活房地产的真正意义在于盘活整个经济。即使房地产股的上涨逻辑确立，房地产股也不可能独立于股市大幅上涨。短暂的领涨后，就会由开发商向上下游产业链扩散。同时，基于经济预期的好转，各种机会也会出现在其它板块身上。

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