5月6日，深圳放松限购政策。有粉丝敦促一兵解读。

因当时身在国外，未能及时更新公号内容，回来坐在电脑旁，看到粉丝朋友在后台留言和私信，难免心有戚戚焉。

虽身在国外，也会不时抽空查看社交平台，被满天飞的“小作文”惊扰到。

正如4月30日在直播中所说，现阶段楼市政策优化主要方向将集中在限购领域。近期长沙、成都、北京、天津、深圳、杭州、西安的密集举措说明，放松限购迎来最后一场竞赛。

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那么，剩下北上广深、天津、三亚等仍保留限购政策的城市的相关动向，就更值得密切关注。“应放尽放”究竟会执行到何种程度？

昨天的一则“小作文”，把上海推上舆情的风口浪尖。

图源：交流群

这则“小作文”中，“全面放开”四字成功吸引了一兵的关切。不过，在深圳都没有全面放开的情况下，其可能性接近0%。

所以，这只是一篇“小作文”。不过，却可以结合深圳新政讲一讲。

深圳5.6新政，热议点大抵在两个方面，一是限购区域的划分，硬生生将深圳都市核心区进行割裂；二是非限购区社保三改一，继续保留门槛。

总体看，这次调整方向符合预期，即分区优化和降低社保年限，但力度方面则略显不够。说明一线城市仍然会谨慎对待放松效果，选择分步走。

所以，我们没有看到“一放到底”，接踵而至的是众多地产自媒的口诛笔伐。

关于分区，这次和2021年十四五规划和二〇三五年远景目标纲要中的都市核心区范围出现差异，龙华区的民治、龙华，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾等6个街道出列。

有人分析后给出了结论，限购区域的划分是和各区库存数量挂钩的，在国内房地产放出“全力去库存”最新口风之际，这个说法很有政治头脑。

截至4月末，包含有“2021版”都市核心区的龙岗、龙华两区，分别以13232套、9146套名列库存套数第一、第二。按目前的去化水平，需要大于20个月的去化周期，压力不小。

不过，这两区也有所不同，龙华区的库存的确集中在民治、龙华两个街道，但龙岗划入都市核心区的四个街道，这几年供应较小，库存压力并不大。龙岗区的库存主要集中在东部区域。

为何宝安区的新安、西乡街道未能进入松绑区域？一方面，这两地深受城市重心一路向西的刺激，楼市大热，在史上更是有名的炒房重灾区，这轮调整跌幅虽大，但挤压泡沫还需要一点时间和空间；另一方面，这两个街道供应相对稀缺，去库存压力不大。

宝安作为深圳第一地域和人口大区，截至上月末库存商品住宅为7879套，甚至低于光明区，仅位列全市第四，且库存多集中在西乡以西各街道。从城市发展重点方向和去库存看，新安、西乡继续位列核心区，事实清晰，理由充分。

不可避免，这次新政为深圳楼市进行了核心区和非核心区的划分，长期影响如之前的环状地图。

那么，基于全面放开限购的考虑，深圳还会出现进一步动作、直至全面放开吗？“小作文”中的上海“全面放开”可能性究竟有多大？

一兵对此不会抱有太高期望。上海、深圳这两座重量级城市，代表的是中国走向全球化的两个重要平台，在“全面放开”之前，还有很多准备工作要做。放松限购方面能做的就是，分步走。

这也意味着深圳的下一步不会很快到来，未来还存在核心区三改一、非核心区取消社保年限，及调整核心区范围等选项。分两三步，分N步也有可能。近期暂时关注买卖环节和交易成本的变化。

不是一兵哄抬，房地产不仅是国民经济的支柱产业，中国楼市在全球经济体系中也占有一定权重，“蓄水池”地位显著，关键时刻可充当资金安全的风向标。

尤其是经过多年辛辛苦苦构建起来的优质资产形象，不可能也不会让在一夜之间崩塌。

限购，恰是保护优质资产形象的一道防护墙。随着市场行情每况愈下，囤积优质资产的区域越来越少，能让财富人群看中的城市已经降为个位数。

仍在执行限购的六地，也只有为数不多的板块具备诞生资产的潜力，比如北京的五环以内、深圳这次划分出的核心区。

这次深圳对限购进行分区优化调整，依然会释放为数庞大的购买力，但很难改变楼市发展趋势。对新房去化会形成一定的正面刺激，会带来看房量的上升和成交数据的改善，但也会让新盘之间的博弈进一步加剧。对二手房业主而言，存在较大的平价或溢价卖出的机会。

对于置业者来说，现阶段买入能否享受红利还存在不确定性。

相对而言，上海的表现是最为抢眼的。自3月28日中海顺昌玖里创下196亿多元日收金纪录，至4月底，上海5个高价高去化新盘，分布较为分散，说明国内高净值家庭对上海极度看好之情没有出现任何变化。

4.30直播PPT

在深圳、广州没有全面放开之前，上海没有任何全面放开的前提条件。

最后强调的一点是，国内楼市构建资产形象的过程，历经宏观调控惨烈洗礼。大浪淘沙出的区域和品种，才是值得拥有的核心资产，也是国际资本最想抢进的“蓄水池”。

事关颜面，在一线城市为楼市保留限购苗子，打响限购保卫战，成为国内楼市宏观调控最后的倔强。