文：华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001）
联系人：高拓（13705969808）
报告摘要
近期，房屋养老金引发市场热议。8月23日，住建部副部长董建国介绍：“房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”住宅专项维修资金是什么？本文进行梳理：一、住宅专项维修资金是什么？（一）为什么：商品房质保期仅2-5年，而平均房龄已超10年、8成要修我国商品房法定最低保修期限为2-5年，而2023年城镇化商品房平均房龄已达11年，10年以上房屋的维修率可达80%；后续维修费用若仅凭物业公共收益（电梯广告、地下停车场收入等），支付压力将越来越大。（二）修什么：屋面外墙等共用部位和电梯等共用设备住宅专项维修资金（简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位（如屋面、外墙）、共用设施设备（如电梯、消防设备）保修期满后的维修和更新、改造的资金。以杭州为例，2022年专项维修资金约24.2%用于房屋渗漏维修、29.6%用于电梯维修、23.7%用于消防设施设备维修。（三）有多少：我们测算累计结余超1万亿当前全国层面维修资金规模不可得；我们测算，2023年全国维修资金当期结余约800亿（归集约1036亿、使用约249亿），累计结余约1.5万亿。二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足30%需续交（一）首次归集：建安成本5%~8%，高层、电梯房收更多（二）续筹：首次归集余额不足30%需续交各地针对续筹困难，往往会设置一些奖惩条例（如上海提供老旧小区财政补贴、老旧电梯财政补贴、允许同物业费一并缴纳、细水长流完成续筹等）。（三）补建：“老破小”尚有制度空白部分老旧小区并未建立维修资金账户，后续仅靠政府旧改或压力较大，部分地方明确需要补建（天津旧改完成后需补建，北京房改售房单位应补建续筹）。三、怎么管理运营的：建账到户，可买国债可定存（一）管理：建账到户，政府监督（政府委托商业银行专户管理）（二）运营：可买国债可定存（各地实践中，往往将维修资金转定存）四、怎么支取：“双2/3”事前表决，应急可事后公示（一）一般程序：“双2/3”原则，事前表决专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，过半同意（多为线下表决，组织业主参与表决难度大、耗时长）。（二）应急/简化程序：事前不用表决，事后公示即可紧急情况下，可不走“双2/3”程序，应急使用维修资金（事后公示即可），如：济南，最多两个工作日可完成应急维修程序；北京，2020年应急使用占比达到60%；杭州，近3年简易程序已占使用量40%~50%。五、各地实践的情况：动用少，审批严，不均衡（详见正文）（一）动用少：以济南为例“济南维修资金使用量处在前列，（动用少）是全国性的问题”。（二）审批严：以济宁为例“超过50%的项目都要等半年甚至一年的时候才能批复”。（三）不均衡：以北京为例全市当期有结余；但朝阳区已连续出现赤字，反映内部收支不均衡。六、维修资金和房屋养老金的区别（一）包含关系：维修资金是房屋养老金的一部分房屋养老金由个人账户与公共账户共同构成，维修资金是房屋养老金的一部分，对应房屋养老金的个人账户。（二）钱从哪来：个人账户业主担，公共账户财政出维修资金（个人账户）的资金来源：现行规定下，由业主承担（包括首次归集、续筹以及部分老旧小区的补建费用）。公共账户的资金来源：如住建部相关司局负责人所述，原则是“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。如天津滨海新区，拟计划通过在土地出让底价的基础上按每平方米25元标准增加土地收益筹集。（三）用在哪里：个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障维修资金（个人账户）的资金用向：现行规定下，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；后续看，随着我国商品房平均房龄不断增长，物业通过公共收益已难以独担房屋安全管理责任，维修资金需要解决动用少、审批周期长、内部收支不均衡等问题，分担物业日趋增长的维修压力。公共账户的资金用向：如住建部相关司局负责人所述，主要用于房屋体检和保险等支出；后续看，物业与维修资金均难长期、无限责任兜底，需要通过公共账户及早建立房屋体检和保险制度，尽可能平滑、分散房屋生命后周期的大额支出风险。风险提示：各地维修资金管理有差异，房屋养老金改革超预期。报告目录
报告正文
一、住宅专项维修资金是什么？
（一）为什么：商品房质保期仅2-5年，而平均房龄已超10年、8成要修根据《建设工程质量管理条例》，正常使用条件下，屋面防水、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等最低保修期限为2-5年，而据中国保险学会，2023年城镇化商品房平均房龄11年，10年以上房屋的维修率可达到80%；后续维修费用若仅凭物业公共收益（电梯广告、地下停车场收入等），支付压力将越来越大。（二）修什么：屋面外墙等共用部位和电梯消防等共用设备根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金（下称“维修资金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中，共用部位（如屋面、外墙）和共用设施设备（如电梯、消防设施），是指全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割的部位和设施设备（包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分）。以杭州为例，2022年专项维修资金约24.2%用于房屋渗漏维修、29.6%用于电梯维修、23.7%用于消防设施设备维修。
二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足30%需续交
（一）首次归集：建安成本5%~8%，高层、电梯房收更多据《住宅专项维修资金管理办法》第十一条，住房购买人业主应当在住房产权登记前，将住房专项维修资金交至代收单位；第七条，首期住宅专项维修资金（业内惯例称之为“大金”）数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 各地“大金”交存标准不同，一般而言高层、电梯房收更多，如：北京，高层住宅收费是多层住宅的两倍、独立式住宅的四倍：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅（指地上结构最高层数为六层及以下的建筑）、非住宅为100元/平方米；高层住宅（指地上结构最高层数为七层及以上的建筑）、非住宅为200元/平方米；济南，电梯房收费是非电梯房的两倍。没电梯的多层每平方米60元，有电梯的房屋每平米120元。（二）续筹：首次归集余额不足30%需续交据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。各地针对续筹困难（业主交钱意愿偏弱），往往会设置一些奖惩条例，如：宁波，不续就无法享受财政补贴。中修及中修以上维修项目给予一定比例的补贴（市六区财政补贴百分之五十），但维修项目所涉业主未按规定足额交存、续存专项维修资金的除外；上海，除提供财政补贴外，还允许“以时间换空间”。在中国物业管理协会列举的几个续筹维修资金典型案例中（阳光欧洲城二期、亦园大厦、双阳综合大楼），分别通过老旧小区维修补贴、老旧电梯更新补贴、允许同物业费一并收取，通过细水长流“无痛”筹集等方式，完成续筹。（三）补建：“老破小”尚有制度空白对于在维修资金制度建立前（2000年前后）建成的老旧小区（俗称“老破小”），属于制度空白；其中部分小区并未建立维修资金账户和数据，后续仅靠政府旧改或压力较大，部分地方明确需要补建，如：天津，明确旧改完成后需补建：本市行政区域内，已完成老旧小区改造、但未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会应当组织筹集专项维修资金；北京，拟明确房改售房单位应补建续筹。应交未交大修金的房改售房单位要按国家和北京规定的商品住宅专项维修资金交纳范围和标准补建，其可使用售房款补建，不足部分应由各单位自筹。如售房单位改制合并，应由承继单位补建；如售房单位破产灭失，应由其上级单位补建；市属国有企业非经营性资产移交的，应由接收单位补建。三、怎么管理运营的：建账到户，可买国债可定存
（一）管理：建账到户，政府监督据《住宅专项维修资金管理办法》第十条，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户；第十五条，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。（二）运营：可买国债可定存据《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。各地实践中，往往将维修资金转定存，如：宁波，增值部分转入分户账。在确保物业专项维修资金安全和正常使用的前提下，管理机构和业主委员会可以按照国家、省有关规定，利用专项维修资金购买国债或者转定期存款。增值部分按年度转入业主专项维修资金分户账。北京，禁止定存、国债以外形式的理财、质押行为。业主大会划转后专维资金除可以办理定期存款或委托开户银行购买一级市场国债外，禁止其他任何形式的理财或投资以及将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。四、怎么支取：“双2/3”事前表决，应急可事后公示
（一）一般程序：“双2/3”原则，事前表决根据《民法典》第278条规定，“使用建筑物及其附属设施的维修资金”业主表决方式：专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（注：专有部分面积，是指该房屋不动产权属证书记载的建筑面积，尚未登记、尚未实测的房屋，分别是指测绘机构实测、商品房买卖合同记载的建筑面积。）由于一般程序实践中多为线下表决，存在组织业主参与表决难度大、耗时长（可达半年以上，详见第五章）等问题。（二）应急程序：事前不用表决，事后公示即可紧急情况下，可不走“双2/3”程序，应急使用维修资金（不用事前表决，事后公示即可）：济南，最多两个工作日可完成应急维修程序。针对像电梯、消防、楼面防水、下水管道爆裂、高空坠物等这涉及到业主生命财产和严重威胁生命安全的决策，可以采用应急维修程序。北京，2020年应急使用占比达到60%。六种紧急情况发生时，可以走简化程序：1、屋面防水损坏造成渗漏的；2、电梯故障危及人身安全的；3、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；4、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设备维修、更新、改造的。2020年应急使用占比已达到60%（2020年，全市应急使用金额为4.94亿元，占当年使用总量的64.16%）。杭州，近3年简易程序已占使用量40%~50%。2021年在电梯、消防设施等涉及公共安全的维修项目基础上，将“外立面脱落、围墙道路坍塌、屋面外墙渗漏、排水设施严重堵塞损坏”4种居民经常遇到的急需维修情形纳入简易程序适用范围。近3年简易程序占使用量的40%-50%。五、各地实践的情况：动用少，审批严，不均衡
（一）动用少：以济南为例2021年8月，济南市住房城乡建设局局长陈勇介绍：“我市的维修资金累计余额176亿元多，从2016年以来，资金年使用量突破亿元，现在累计使用接近10亿，看起来比例不高，但即便是这个比例，我市维修资金的使用量在全省是第一位……与全国同等规模相比，济南维修资金使用量处在前列，这是全国性的问题”。（二）审批严：以济宁为例据山东审计厅2023年2月至4月开展的全省住宅专项维修资金管理和物业政策落实情况专项审计调查，2018年至2022年，济宁市完成1191个维修项目，平均每个项目使用资金4万余元，从提出申请到批准拨付，超过半年的有591个，超过1年的有206个（超过50%的项目都要等半年甚至一年的时候才能批复）。（三）不均衡：以北京为例2023年，北京归集商品住宅专项维修资金金额24.53亿元（同比增长67.1%），使用金额9.79亿元（同比增长34.8%），全市当期有结余，但朝阳区已连续出现赤字（图3），反映内部收支不均衡。
六、维修资金和房屋养老金的区别
（一）包含关系：维修资金是房屋养老金的一部分房屋养老金由个人账户与公共账户共同构成，维修资金是房屋养老金的一部分，对应房屋养老金的个人账户：如住房城乡建设部副部长董建国介绍：“房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”（二）钱从哪来：个人账户业主担，公共账户财政出维修资金（个人账户）的资金来源：如上文所述，现行规定下，由业主承担（包括首次归集、续筹以及部分老旧小区的补建费用）。公共账户的资金来源：如住建部相关司局负责人所述，原则是“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。如天津滨海新区，测算全区房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年，拟计划通过在土地出让底价的基础上按每平方米25元标准增加土地收益筹集，并在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算，用于试点期间房屋养老金兜底。（三）用在哪里：个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障维修资金（个人账户）的资金用向：如上文所述，现行规定下，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；后续看，随着我国商品房平均房龄不断增长，物业通过公共收益已难以独担房屋安全管理责任，维修资金需要解决动用少、审批周期长、内部收支不均衡等问题，分担物业日趋增长的维修压力。公共账户的资金用向：如住建部相关司局负责人所述，主要用于房屋体检和保险等支出；后续看，物业与维修资金均难长期、无限责任兜底，需要通过公共账户及早建立房屋体检和保险制度，尽可能平滑、分散房屋生命后周期的大额支出风险（图4）。据瑞再研究院，以典型住房保险产品为例，2021年，我国家财险保费收入为98亿元，仅占财产及意外险市场总保费的0.8%，不仅远低于美德英日（15%、14.7%、8.9%、8.8%）等发达市场，也低于巴西（14.9%）、俄罗斯（5.7%）等发展中国家。
具体内容详见华创证券研究所9月5日发布的报告《【华创宏观】有房必有账：解密房屋养老金》。
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20230429-经济的成色与联储的选择
20230426-美国房地产市场有大“雷”吗？
20230415-加息结束看什么信号？经济还是通胀？——3月非农数据点评
20230324-因子投资与机器学习及业绩归因——海外论文双周报第15期
20230323-美联储难题在于利率敏感性不对称——3月FOMC会议点评
20230317-美国超额储蓄还能撑多久？——海外双周报第2期
20230316-市场预期大幅波动会影响联储加息节奏吗？——2月美国CPI数据点评
20230312-时薪增长对通胀的压力仍未缓解——2月非农数据点评
20230311-日银新行长可能带来什么政策调整？——3月日央行货币政策会议点评
20230302-关于反通胀，历史会告诉我们什么？——海外论文双周报第14期
20230227-欧日韩高通胀的动力是什么？——新版海外双周报第1期
20230213-美国就业市场真得如此紧张吗？——海外论文双周志第13期
20230216-当下跟2022年3季度一样吗？——1月美国CPI数据点评
20230204-日本“失落的十年”与居民消费——海外论文双周志第12期
20230203-美股“抢跑”转向，警惕后续补跌风险——2月FOMC会议点评
20230114-美国通胀：油、房、商已缓，“人”紧是关键——12月美国CPI数据点评
20230109-就业强劲+薪资放缓≠软着陆可期——12月非农数据点评
20221215-市场预期主要央行加息周期何时见顶？——12月FOMC会议点评
20221030-全球能源通胀的新时代——海外论文双周志第11期
20221214-让子弹再飞一会儿——11月美国CPI数据点评
【政策跟踪系列】20240201-安全是题眼：新版产业指导目录四问四答——政策观察双周报第75期
20240116-部委年度会议中的五大方向——政策观察双周报第74期
20240104-“十四五”规划中期评估更关注哪些困难和挑战？——政策观察双周报第73期
20231218-部委和地方如何落实经济工作会议精神？——政策观察双周报第72期
20231205-“十四五”规划中期进展如何？——政策观察双周报第71期
20231117-PPP新旧机制的5点比较——政策观察双周报第70期
20231102-国务院组织法修订的三个关注点——政策观察双周报第69期
20231021-中央机构改革进展如何？——政策观察双周报第68期
20231012-以高水平开放推动高质量发展——政策观察双周报第67期
20230926-26城地产放松到哪？还有哪些空间？——政策观察双周报第66期
20230913-10大行业稳增长方案透露哪些信息？——政策观察双周报第65期
20230822-下半年外资政策的三大可能方向——政策观察双周报第64期
20230803-超大城市瘦身健体如何理解？如何推进？——政策观察双周报第63期
20230726-民营经济政策脉络与新变化——政策观察双周报第62期
20230706-如何推进房屋养老金制度？——政策观察双周报第61期
20230624-国务院立法计划透漏哪些信号？——政策观察双周报第60期
20230607-中国-中西亚合作30年：战略意义、合作历程及重点领域——政策观察双周报第59期
20230529-一个主线与三个变化——大兴调查研究之风跟踪系列二
20230520-不只是海参崴！一文读懂中俄远东合作——政策观察双周报第58期
20230504-政府购买服务的三大变化——政策观察双周报第57期
20230425-央、地逾百场调研都关注什么？——大兴调查研究之风跟踪系列一
20230413-新设立的国家局会做什么？——从国家能源局看国家数据局
20230406-浙江如何建设共同富裕示范区？——政策观察双周报第55期
20230326-关注海南自贸港：十件大事落地情况回顾——每周经济观察第12期
20230307-历次国务院机构改革怎么改？——每周经济观察第9期
20230307-夯实科技、产业自立自强根基——政策观察双周报第53期
20230219-什么是千亿斤粮食产能提升行动？——每周经济观察第7期
20230217-中央一号文件的10个新提法——政策观察双周报第52期
20230207-地方两会的五大看点
20230206-2023年海内外有哪些“大事”？——每周经济观察第5期
20230204-15个关键词看部委新年工作安排
20230131-春节假期哪些政策值得关注？——政策观察双周报第51期
20230118-部长专访里重要信息有哪些？——政策观察双周报第50期
20230115-地方国资委负责人会议：三年对比，三个变化
20230103-提振信心”有哪些抓手？——政策观察双周报第49期
【年报&半年报系列】20240530-以“价”定“价”——2024年中期策略报告
20231212-挣脱——2024年展望
20230627-寻找看不见的增长——2023年中期策略报告
20221227-移动靶时代：边开枪，边瞄准——宏观2023年度策略报告
20220516-有形之手突围，中美风景互换——2022年中期策略报告
20211115-赢己赢彼的稳增长——2022年度宏观策略展望
20210510-登顶后的惆怅——2021年中期策略报告
20201123-2021：归途——年度宏观策略展望
20200625-显微镜下的经济复苏——2020年中期策略
20191111-踏边识界，持盾击矛——2020年度策略报告
20181126-来者犹可追--宏观2019年度策略
【投资导航仪系列】
20230815-宏观反诈训练营——千页PPT来袭！
20220815-当宏观可以落地·2022版——16小时千页PPT邀邀约！
20210909-中国政经体系与大类资产配置的指标体系——2021培训系列一
20210910-旧瓶如何出新酒？200页PPT详解中国宏观经济特色分析框架——2021培训系列二
20210911-中美通胀分析框架的共性和差别——2021培训系列三
20210912-流动性之思——2021培训系列四
20210913-财政收支ABC——2021培训系列五
20210914-海外研究的框架：全球数据盲海中的那些“灯”——2021培训系列六法律声明华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队，本资料仅适用于经认可的专业投资者，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料，有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。
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