一

最近感觉自己有些不务正业！

咨询股市和房产的朋友似乎比手机还多！

也许是国庆前，我们写了一篇文章，

认为鼓吹牛市的声音缺乏基本的逻辑，提醒大家需要警惕，

所以，一些朋友把我们当成了做投资咨询的企业。

是不是需要反思一下：我们的文章方向是不是有些跑偏？

难道我们的经销商手里还有大把的闲钱没地方去？

我们的厂家业务业务人员要反思这一点。

下次打款提货，再说没钱，就把这篇文章转给他看！

言归正传，聊聊学区房。

作为饮食男女，难免对房子有着自己的一些感悟。

二

很多朋友问我们学区房能不能投资？

可能是国庆前后，股市过山车般的行情让大家对股市的不确定性和“反逻辑”性，充满了不安全感，又担心手里的资产贬值，所以，开始考虑房产投资。

他们认为现在房地产低迷，但是，真正的好学区，价格却仍然坚挺，

在现在投资渠道不多的情况下，学区房仍然是一个不错的选择。

这个观点我们认为只对了一部分，​它还是有逻辑上的硬伤。

如果买学区房是给自己的孩子用，那就没什么好纠结的。

对于中国的父母来说，事业做的再成功，如果孩子不争气，那人生也很难称得上圆满，至少过不了心里这个坎。

所以，如果是刚需，那就不要考虑​它是增值还是贬值。

宁可少开一个门店，也要把钱投在孩子身上，

这是一个大是大非的问题，还是要拎得清​的。

三

如果是纯粹投资行为，

那还是要慎重，不能太乐观。

中国现有房产总值约432万亿，

可我们的广义货币M2只有300万亿​。

这也就是说​：即使所有人不吃不喝，把全社会资金投入进去，也买不下这么多房产。

所以，房地产除了贬值，不会有任何出路，我们现在只是希望它尽量软着陆，不要出现一些不可控的现象​。

在房产趋势整体下跌的行情里，学区房确实是比较坚挺，但，它也​存在极大的隐患。

我们看看现在的幼儿园，很多地区已经出现闭园的现象。

从以前上幼儿园要摇号，家长深夜带着帐篷排队，到今天很多幼儿园要打广告去营销，似乎也就一转眼的时间。

随着我国新生婴儿断崖般的下滑，招生难延续到小学，中学，高中，也只是时间问题，而这个时间不会太久，可能也就在6到10年内出现​。

先是很多小学会像现在的幼儿园一样，减少班级，甚至关闭，然后是初中，高中，大学​。

很多名校能开出很多分校是因为有这么多生源需求，如果需求减少，那么这些分校关闭，回归本部，控制成本，也是很正常的市场行为。

如果连学校都减少或者不在了，哪里还有什么学区房呢​？

一些朋友认为​：一个城市的好学区仍然是稀缺资源，整个城市的精英阶层，都会极力像这个区域集中，所以，需求是刚性的，只要是需求大于供给，房价就不用担心会跌。

这个逻辑似乎有些道理，但是，如果我们推演下去：现在学区房的划分，是以学校的招生上限来划分的，很多名校这些年为了满足需求，不断扩班，高中部一个年级从十几个班，到二十几个班，到三十几个班不断扩编。山东新泰一中最多时在校2万多人，校区面积广阔到一千多亩地。

天下第一校​——毛坦厂就更不用说了。

当6到10年后，这些学校现有学区面积内，招生人数填满不了这些班级，当很多老师无生可教时，他们会关闭部分校区？辞退老师？缩小规模吗​？

不会，更合理的现象是​：他们会扩大自己的学区面积，来满足自己的成本需求​和发展需求。

那么我们手里的学区房的稀缺性就会被稀释，价值就会被注水，其他的非名校为了活下去，为了不被淘汰，就会给出更具有诱惑力的政策，吸引家长，市场竞争将进一步让这些学区房相对贬值。

四

而更让人担忧的是，2024年上半年结婚人数才3​百多万对，仅有去年同期的一半。

我国结婚人数从2013年的1347万这个高峰后，就一路下跌，跌了十年，目前还看不到​回暖的希望。

如果连学生都招不满，哪里还敢谈什么学区呢？

区别只是顶尖的学校，​学区房的贬值速度会相对慢一点。

在整个房地产价格下跌的大趋势下，学区房也一定会受到影响，很难独善其身。

这就像当新能源汽车成为一种趋势时，传统的燃油车贬值是大势所趋，区别只是优良的品牌会稍微慢一点，会相对稍微多坚持一段时间，​也仅此而已罢了。

所以，要投资学区房，就要掐好时节节点，对大部分学区房而言，最好在未来6到10年这个节点前出手，不要做最后一个接盘侠。

那就要综合评估自己的投资成本，转手费用，资金成本，投资风险，然后在决定自己的决策吧。