上海买房人,突然集体焦虑了!

老方论房产 2024-06-29 10:56:19

上海,楼市成交量,成了全网楼市领域的大热点。

近段时间,几乎每天,老杨都会看到媒体与媒体在欢呼二手房成交量大增。

5月27日,上海出台新政,尤其是限购大幅放松;而滞后一个才出台新政的北京,只是按步就班的落实了5.17新政中了房贷政策,限购居然没有松动?!

近段时间,北京楼市成交平淡,远弱于上海。估计再过一两个月,北京限购会进一步放松,学习上海做法,五环外外地社保五年变三年。

不比不知道。上海政策,那是真下功夫了。

上海楼市,起风了

政策给力,上海的效果必须出来!

从周度成交来看,从5月27日那周开始,上海的二手房网签量进入入快车道,蹭蹭蹭的向上蹿。

6月前26天,上海共计网签二手房22073套, 日均849套,预计全月成交约26000套。

这一成交量,确实比较高,已经明显超过荣枯线了。

从房产买卖的微观层面,这意味着买家积极性提高了,性价比高的房源快速消化中。

另外,从二手房挂牌数量来看,近几个月上海挂牌量高位盘整中略降,这一点与深圳形成反差!

去年以来,有购买意向,但一直在观察市场的几个上海粉丝,近期咨询老杨是否该上车了。

一方面,成交量大增;另一方面,媒体推波助澜;

部分购房人,有点焦虑了。

6月成交,有多热?

冷与热,都是相对的,要找到参照系,才知道身在何处。

老杨从数据库中拉了一张图。

上述二手房,指代全口径的二手房,也即包括包括住宅、商业用房、办公用房、车位等。

在精细化研究中,我们一般以二手住宅为研究对象。

上海二手住宅,预计6月网签量略超23300套。

估计略低或基本持平于2023年3月,当时小阳春表现明显。

当前,上海二手住宅的月度荣枯线为19000多套。

2021下半年楼市降温以来,只有两个月份,也即去年3月和今年6月站上了荣枯线。

站上荣枯线,说明成交量较强,但如果只是昙花一现,则只能代表脉冲性小行情,房价难以由跌转涨。

回顾2015年以来,2015年和2020年,曾经连续多月超过荣枯线,说明出现周期性行情,房价也出现上涨。

而2019年春节之后,虽然3月高达25930套,但冲高即回落,不久后就跌破荣枯线,则没能形成周期性上升行情。

至2023年3月,只站上了一个月,短命的小阳春哎。

二手房量价关系

关于上海房价,不同平台和口径的数据挺多。

这里引用我们 #全国房地产市场机会与风险监测系统# 中的房价格环比​涨跌幅。

5月,上海新房均价环比上月上涨0.6%,二手房价格下跌1.2%,一二手房价综合之后(二手房权重大),仍然下跌0.6%。

将上图中的二手住房网签量,与房价环比涨跌幅(右坐标)放在一起,大家仔细看看,​有何规律?

2015年春节过后,上海二手住房成交量就持续站上荣枯线,房价也由跌转涨​。

2016年四季度,在严格调控之下,上海二手住宅成交急速回落,并跌破荣枯线,房价也由涨转跌​。

2017-2018年​,成交非常低迷,房价保持下跌。

2019年,成交量冲高回落,但总体量能并不算低,房价总体微涨。

2020年4月至2021年7月,成交活跃,处于荣枯线之上,房价​明显上涨。

2021年8月以来,成交总体低迷,二手房价持续下跌,但由于新房价格持续上涨,所以一二手房综合价格时涨时跌,2​023年四季度以来则持续下跌。

房价何时转涨

上海二手房成交量起来了,​房价何时会涨?

接下来要密切关​注两个指标:

一是成交量​站上荣枯线能持续几个月?

二是​楼市的供求关系。

关于成交量,老杨觉得7月会低于6月,8月会低于7月,站上荣枯线难以超两个月。除非8月再​来一波限购大放松。

从量价关系上看,请老铁们根据上图及历史规律,自己思考,答案并不​算难。

从供求关系看,上海二手房库存压力,在全国算是较小的,但仍处于正值区间,也即仍​处于供大于求的状态。

具体回看​几天前的文章:二手房抛盘,哪些城市压力山大?

由于新房和二手房市场之间有联动,我们再看一下新房库存压力。

下图是上海新房库存压力指数。

2016-2018年,2020下半年至2023年,库存压力指数是负值,也即新房库存压力较小,总体供应不求,部分时段供求平衡。

2024年以来,库存压力指数升入正值区间,也即压力增加,转为​供大于求。如此,则新房降价促销​的压力加大,​也会影响到二手房价格。

看完上述的技术分析,不知老铁们有何感​想。

总体来看,老杨觉得未来二三个月,上海房价止跌转涨的概率​较小。

近期想在上海买房的朋友们,是否缓解了一下您的焦虑情绪呢​?

老杨是专职做市场研究的,跟各位老铁们坦白​一下心声:

当前,看空看多者皆有,人长一张嘴,在网上表观点是​个人自由。

但当涉及到预测市场走势时:

首先,对于历史和现状,你得能解释的清楚,也即逻辑靠谱;达不到这一标准的网上专家博主,大家基本上可以忽​视他们。​

其次,预测市场走势,难度确实很大,老杨也有失误的时候,坦诚面对,深刻反思,努力的一点点进步,提高预测水平。

0 阅读:0

老方论房产

简介:感谢大家的关注