央行曾将个人住房贷款利率确定在5.0以上，各商业银行据此大力支持房地产开发；目前，个人住房存量可能供大于求。不少人成为“房奴”，有人就设问：“100万贷30年，需还多少利息？”从法律角度解读，还得先从个人住房贷款利率说起。

今日法律问答·借款合同性质

在我国，存款、贷款利率法定，如：《民法典》第六百八十条第一款规定：“禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定”；根据《商业银行法》第三十一条、第三十八条的规定，我国存款、贷款利率均由中国人民银行确定。

有人可能要问，存贷款利率确定的根据是什么？在民间，确定根据主要是风险；在国家，除了风险外，可能还包括公共利益。据此，我国周边国家，或者地区的个人住房贷款利率大概在2.0左右，如：我国的香港、台湾等地区。

有人可能进一步追问，我国个人住房贷款利率为何确定在5.0以上？在本文看来，莫过于以下两方面原因：

一方面，由于资本的影响，公众对境外个人住房贷款息率并不了解，如：官方媒体从来不公开诸如香港、台湾等地区的个人住房贷款利率，个人住房贷款利率较高，多数人没有疑问。

另一方面，多数人认为，个人住房开发系支柱产业，个人住房贷款利率确定较高，银行业投资人可以多分一杯“羹”，如：三十年利息可超过本金，全额贷款相当于重塑了一个金融房地产业。

对房地产的定位，中央早已提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”。个人住房为支柱产业的定位可能不当，但开发地产技术含量不高，各地还是非常重视地产开发；房屋抵押降低了贷款风险，试图以高利率满足投资人利益可能更加不当，但因银行业投资人势力较强，个人住房贷款降息并不明显。

存款期限并没有三十年的规定，有人可能要问，个人住房贷款三十年是否有法律根据？从法律角度解读，还得再讨保护金融资本的合理性。

1979年《刑法》并没有对金融资本特别保护，但人民币币值十分稳定；究其原因，国家对黄金和外汇市场实行了严格管控措施；1997年《刑法》对金融资本予以特别保护，如：盗窃金融机构曾规定了死刑等，但2015年人民币加入特别提款权，至今仍与经济地位不匹配，有人可能要问，这又是什么原因呢？

多数人可能认为，国际支付使用美元的原因是美国经济强大，但在本文看来，货币币值的稳定主要取决于该国的黄金储备，如：美国黄金储备第一、欧洲国家储备第二、日本储备仅次于我国；货币币值的稳定大致如前述排列。

上述现象说明，立法保护金融资本，更需立法保护黄金储备；《金银管理条例》事实上被废止，不少人可能将人民币兑换为外币，如：某地产大佬妻子，或者前妻的巨额财产在境外被查封，其向境外转移财产莫非投资黄金、投资不动产，或者以虚拟货币等方式逃避外汇管制。

金融资本保护的合理性

金融固然是经济命脉，但保护需要适度，如：贷款诈骗罪的设立使不少人对诈骗的构成要件产生了误解。保护金融资产占有，有其合理性，如：非法占有影响资本再投资；但法律人不能认为占有和所有没有区别。在本文看来，正是混淆了占有与所有，不少学者将借款合同与赠与等转移所有权合同混为一谈，个人房贷可达30年，甚至更长的时间。

法国、德国的《民法典》均采用“五编制”，但对“债编”的表述不同，法国称为债权，而德国称为债；两国《民法典》对债编的表述尽管仅有一字之差，却反映了不同的立法思想，如：债权倾向对债权人的保护，而债则是平衡双方，甚至多方利益。

传统中国对债的保护平衡了双方，如：宋代官方禁止“驴打滚”；《大清民律草案》对债编使用了债，民国期间沿袭之，但不少大陆学者可能没有注意，或者已注意但不便阐明。现行《民法典》将债称为合同编，但不少学者解释借款合同却将“借”理解为转移所有权，理由是货币是种类物。

种类物只以转移所有权的观点不符合生活实践，如：大米为种类物，生活困难时期借大米是常有现象。学者将借解释为转移所有权，为资金资本提供了理论根据，如：个人房贷可达30年，但存款期限却没有这样的规定，或者实践。

买卖、赠与是典型的转移所有权合同，《民法典》倘若不规定借款合同，存款、贷款合同完全可以适用买卖合同的规定，如：货币买卖。据此，借款合同应与租赁合同性质相同，不同的是前者是种类物，后者是特定物；借款与租赁的收益原理相同，如：租赁货币、特定物产生收益。

借款合同性质与期限

租赁不动产的期限不超过二十年，根据举重以明轻的解释规则，租赁动产的期限也不得超过二十年；据此，100万贷30年，需还多少利息的问题便有了结论；二十年内支付利息，二十年后仅支付本金。

在贷款实践中，金融机构人员事实上早已知道借款合同的性质，以及上述原理，如：贷款合同约定先还利息，后还本金。有人可能要问，少数学者为何作出借款合同转移所有权的解释呢？在本文看来，少数学者不少观点由资本决定，或者左右，如：对特别法人的解释限制机关特别法人。

中华人民共和国民法典

第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

第六百八十条 禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。

借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。

借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息。

中华人民共和国商业银行法

第三十八条 商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率。