这两年，房地产行业遇到了一个非常关键的事情，或者迎来一个历史性的转折。在过去的二十年，国内房地产的大牛市，是由经济发展、人口增长、信贷扩张等多方面的因素共振导致的，从而引发了国内房价的只涨不跌。

似乎近些年房地产行业已经在不断发生转变，这个变化从几年前的“房住不炒”的时候已经开始了，人口增长的转折、到人均居住面积的增长等等。在诸多方面因素的变化的汇集下，或许也意味着中国房地产历史性转折的来临，楼市面临以下大变局。

变局一、人口发展特征将从根本改变房地产的需求

支撑房地产发展的长期因素是人口，人口发展特征的变化对房地产的影响是最为深远的。但第七次全国人口普查的数据告诉我们，国内人口增速减缓、且老龄化将越来越严重，2022年全国人口甚至出现了近年来的数次负增长。人口增速减缓将在未来直接减少房子的需求。而老龄化将影响房地产的需求结构。

具体来看，如果人口增量上不去，或许十年后的年轻人就不需要自己买房了，因为父辈都留有房子住。另外，大家的生育愿望不高的话，家庭会继续呈小型化发展，改善型的需求也将会萎缩。

变局二、房地产已经不再是刺激经济的主要手段

在过去的20年，中国经济也经历几次较大的困难，但每次困难之后，房地产无疑就被作为刺激的经济发展的手段，被戏称为“夜壶”，而每一次的刺激也就导致了房价新一轮的上涨。房地产行业曾被定义为中国的支柱行业，在一定的历史时期内，为支持中国经济的发展起到重要的作用。即便是后来不再有支柱产业这一说法，实际上房地产行业在相当长一段时期内对经济发展起到重要的支撑作用。

但是今非昔比，高房价的问题逐渐显现出来。以及房地产行业持续发展的弊端也出来了，一个国家的硬实力最终还是依赖于科技实力。如今，高层对改变经济对房地产依赖的决心很大。所以在本次疫情对经济如此的冲击下，即便房地产对中国经济的作用仍然很大，但始终没有启动房地产来拉动经济发展。

房地产作为刺激的经济的主要手段已经一去不复返了。虽然最近房地产的利好政策很多，但是也只是为了让房地产下行的市场能够稳定下来，不至于拖累经济复苏的后腿。

变局三、保障房体系将改变住房供应的结构

近些年来，国内的保障房建设在如火如荼的进行着，尤其是房价较高的一二线城市。对于经济发达的一二线城市，保障房将是城市住房供应的重要来源，整体住房供应结构将会改变。大城市高房价的问题或将得到改善。

保障房体系的建立，最直接的影响会抑制房价的上涨。长而久之，也会促使房子逐渐回归其居住属性上来。为什么这么说？一旦保障房多了，附加在房子上一些属性自然意义就不大。大家都有了，就没有特殊性而言。

变局四、市场心理发生大逆转

人的行为是具有群体性特征的，乐观心态容易感染，而悲观情绪更容传染。人在非理性下往往都难以作出正确的决定，但如果群体都处于非理性下，那么非理性的决策反而可能是理性的。这对于阐述当前房地产市场的心理是非常恰当的。就在几年前，不少人还坚信房价“只涨不跌”，如今市场心态却发生了大逆转，很多人都会认为未来房价会跌跌不休。而这种心理一旦形成是很难再短时间改变的，因为市场的走势会逐渐强化大家这种心态，就如同之前楼市在牛市一样，大家都想着买房，而在未来或许是有房的人都在想着何时卖房了。

总之，房地产行迎来历史性大变局，你准备好了吗？