原创 刨根问底控 鹰觅房产

文/鹰觅君（ID：yingmi909)

前两天，鹰觅君去深圳参加了万科的媒体沟通会。其实，这次参会是带着“私心”的。

“三道红线”管理新规自8月亮相后，行业效应持续发酵，房企开展了各种花式应对：有的加速发债，有的开始收缩战略战术，有的打骨折变卖家产。有业内人士仰天长叹：这是自1998年以来最大的行业风暴，没有之一。

在众多房企中，万科是名副其实的吃盐老司机，它所经历的大风大浪不比任何一个房企少，一路跌跌撞撞地走来，却每次都能把危机化成一缕轻烟，头上还依然顶着龙头的帽子。

在行业大势的判断上，万科有时会向外界传递神经兮兮的信号，搞得整个行业乃至全社会都跟在后面刮起怀疑和批判风。这么多年，万科一直是给行业定调的主宰者之一。

当下，行业再次走到了一个十字路口，我特别想知道的是，万科现在怎么想，未来会怎么干？

（一）

郁亮是最后一个压轴出来的，感到失望的是，除了那个“纹身”梗外，没讲出什么其他有新意的内容。留给媒体提问的时间也不长，问答之间场面和谐，宾主尽欢。

提问的都是传统媒体记者，抛出的一个个问题宏大而宽泛，本来就是太极高手的郁亮，接到这样的问题心里不要乐开了花。

实际上关于万科，还有很多核心问题都需要这位新掌门来解答。比如：

三年来深铁和万科的关系是否顺畅？在当下的变局中，深铁是否会特别加大对万科的支持力度？

之前巨资收购的印力，其轻资产战略带来的收入，在投入产出比方面是否合理？

万科职工股捐赠事件后续怎样了？

……

可惜，没人触及这些话题。

整场沟通下来，郁亮很轻松。晚间宴席时间，他轮流和每桌媒体人吃饭唠嗑，没有一点架子。

其他万科高管也很热情。私下里问了好几位高管，确定了一件事情。关于“三根红线”新规，据说之前管理层已经酝酿了两年，但是万科确实事先没有得到一丝风声，这和其他规模房企的反馈一致。由此看来，这招杀手级政策突然出台的真正意图，你们可以细细品。

（二）

这次交流会，尽管表面上看起来平平淡淡，但期间透露的信息量其实十分巨大。实际上，在应对变局上，万科已经选择好并且开始坚定行动了。

你以为，郁亮在会上突然爆出纹身的梗，真的是拍脑门讲出来的吗？

其实，为了讨好90后和95后的年轻人，万科已经在深挖洞广积粮了，郁亮只是适时催发了一下情怀而已。

大家都知道，万科在长租公寓上投入不菲。只需简单计算一下，就知道万科的这项业务根本不赚钱。上半年，公司的长租公寓业务只产生了10.5亿元的租金收入，相对1400多亿的总营业收入而言，实属微不足道。至于净利润，估计不亏损就是烧高香了。

但这些丝毫没让服务品质逊色一点。这次我们参观了万科长租公寓在深圳的旗舰店，亲眼见识到了其内里硬件配套的豪华，和管理员的贴地服务精神。为了讨好那些租房的年轻人，可以说运营者穷尽了所有的脑细胞。

举个例子，你见过有人为年轻租客们建立专门的撸猫馆吗？万科真做到了。

万科并不傻。它现在讨好的租客们，都是未来潜在的买房上车族。现在万科在全国33个重点城市布局了长租公寓业务，共拥有超过13万间房，未来数量还会继续增长。如果这些城市的大部分租客最后都买了万科的房子，一个完美的闭环就打造成功了。

这正是眼下万科正在大力去开拓的事情。

另一个是物业。郁亮在会上说，万科物业迟早会上市。

万科物业一边引而不发，一边又刚成立了一个新的合资公司万物梁行。一个百分百确定的事情是，这个国内最大物业公司的估值又将上升一截。讲故事，就要更性感一些嘛。

何况，万科短期内相对不缺钱，而市值管理又少不了物业的支持。按当下的资本市场情况，物业这部分占到了万科总市值的1/10左右。如果把物业剥离出去，对于再无其他重要业务和概念支撑的万科股价来说，无异于一场灾难。问题是，公司高管的手里现在都握着大把万科的股票。

另外，物业也是一项直抵人心的业务。万科加注投资物业，成立合资公司，服务更多城市的头部企业和员工，加深品牌印象，同样可以为开发业务储备客源。万科从地产草莽时代一路打出来，这条路不要太熟悉了。

可以看出，围绕着C端的深度布局，郁亮是出重手了。

（三）

这也是万科现下最可行的路子。

万科自多元化收缩后，除了主业地产开发，现在只聚焦物业、商业、长租公寓、物流这四个领域。在助力地产主业方面，现在只有长租公寓和物业可以帮上忙（很奇怪万科商业为什么会选择轻资产战略，这一模式可以赚点小钱，但对地产开发助益不大）。所以，加大对这两个领域的布局是必然的选择。

别家规模房企则是不同的路径。同样是做多元化，很多都是围绕着前端拿地进行布局。像大健康、文旅、会展、商业、城市共建领域等等，都能给企业带来不菲的土地红利。土地成本降低了，地产开发才能游刃有余。

一个直接讨好C端，一个聚焦前端土地，两种策略谁优谁劣，现在来看还不能过早地下结论，因为每一种都有自己优势和软肋。毕竟在行业下行期，任何一种盲目的选择都可能带来致命的结果。

和人的成长相仿。一个人在长大的过程中一定了发现了什么，才会拼命不顾一切地去成为他想象中的样子。

企业也是同理。万科或者其他同行，一定是发现了什么才选择了不同的路。

美国作家弗格泰曾经说过这样一句话：

我们需要铭记的是，任何事情在行至中局时，都有失败之象，但所有的成功都不是发生在直线上。

万科的选择的确不在直线上，但最终是否正确，应该两三年后就能看到答案了。