昨天我在文章分析了，现在推出商品房“现房销售”模式，对国家而言，很大的一个意义是降杠杆。

降低房地产行业的负债水平，进而带动全社会债务风险逐步出清。

除此之外，商品房从“期房销售”转向“现房销售”，还有一些深层影响，今天一次性说完。

事实上，“现房销售”不是官方开会建议各地试点推行之后出现的，现实中，事实上的“现房销售”早就遍地开花。

安阳某楼盘最近推出“零首付零月供”，本质上已经算是现房销售模式了，虽然购房者以期房名义购买，但在交房之前，不用还房贷，也是变相的现房销售了。

市场反应还是走在了制度变革的前面！

开发商自然不愿意选择现房销售模式，但这两年房地产市场的悲惨遭遇，也由不得开发商自己了！

烂尾楼已经是市场标配，潜在的买房客户都不想当这个冤大头，为了打消顾客担忧，开发商只能在政策出台之前，选择“事实上”的现房销售模式。

坚持期房销售，没人买，断了现金流，马上死。

转为自己垫资盖房，然后现房销售，虽然资金压力大，但好歹可以把房子卖出去，保证正常现金流，可以先活着。

选哪个？开发商没得选

只要现房销售有了苗头，那配合如今蔫了吧唧的市场环境，那现房销售彻底普及，只是时间问题。

坚持期房销售的都会垮掉，剩下的只会是有实力做“现房销售”的大开发商！

一旦“现房销售”彻底普及，那必然会产生翻天覆地影响！

第一，房子质量问题，以及实际交付房子质量与合同条款不符引发的扯皮，必定大大减少。

期房销售模式弊端之一，便是购房者和开发商结构性地位不对等，交钱之前购房人是爷爷，交完钱开发商变成爷爷。

究其原因，无非是期房销售模式在买房人交钱买房，与开发商交房交钥匙之间有长达两三年的时间。

这是这段时间给了开发商耍心眼的机会！

一旦变为现房销售，一手交钱一手交房，房子质量到底如何，房子水平到底有没有低于合同条款要求，便都摆在桌面，谁也甭想再玩猫腻！

第二，烂尾楼小区数量会大大减少。

现房销售模式，需要开发商先自己垫资，或者自己筹资盖楼，无论是自己的钱，还是筹借的钱，开发商都必须保证顺利完成项目建设，否则房子卖不出去，回款更不可能，只能干赔钱！

鉴于这一条，开发商就有守住不搞出烂尾楼的底线。

第三，开发商大洗牌，数量会大幅减少，有实力的大开发商可以活下去，大批小开发商纷纷倒闭！

房地产是典型重资产，高投入，长周期的行业，在现房销售模式下，小开发商是无法筹到这么多资金开发楼盘，只有背靠国资的央企，部分类似万科的头部民企，才有实力筹措到足够资金开发楼盘，大批中小开发商会随着时间逐步退出市场！

房地产也会逐步进化为寡头垄断市场阶段，大开发商也是房子质量的保证。

第四，新房供应量会逐步减少，以及变相向市场传递房地产会继续衰落的周期。

一方面是当前城镇化已经进入瓶颈期，短期看，再难有过去二十年农村人口大规模涌入城市的盛况。

长期看，人口出生率是制约房地产未来二十年的决定性因素。

无论短期，还是长期看，市场对新房子的需求都难有突破。

没有需求，供给自然也会追随市场变化，适时减少。

再者，上一篇文章我提到，期房销售模式是高杠杆驱动的，开发商可以把一份钱拆成八份花，资金周转率非常高，可以同时开工建设数个楼盘。

而现房销售模式下，失去了杠杆加持的开发商，只能选择稳扎稳打，有多大的碗，吃多少的饭，再也玩不了高周转那一套，新房供给量必定会减少。

也许有部分人看到这会认为，今后新房供给量会减少，房价又要涨。

我只能说这种想法太幼稚！

刚才我说了，伴随新房供给减少的，还有对新房子的需求。

我在国家统计局网站上找到的最新数据，截至2022年4月底，全国商品房待售面积5.57亿万平米，按人均住房建筑面积39.8平米计算，现有待售商品房面积足够15亿人居住。

看问题要学会逆向思维思考。

国家在此时选择推出“现房销售”，必然知道当前房子的存量已经太多了，完全可以满足现有住房需求。

如果还不想办法降低新房供应量，仍然坚持期房销售模式，让开发商玩高周转，要不了几年，房子供应便会由区域性过剩，恶化为全国普遍性过剩。

真到了那一天，房价就真成了决堤的太平洋——一泻千里，就算大罗金仙降世也束手无策了！

所以，现在推出现房销售，压根不是为了拉高房价，而是稳房价，防止房价过快下跌引发系统性风险。

用逆向思维才能看懂这些信号背后的意义，千万别用教条经济学往里套，套进去的只能是你自己！

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