长沙某在建楼盘 图源 | 每日经济新闻资料图

存量商品房去库存再次提速。

6月12日，央行在山东省济南市召开的保障性住房再贷款工作推进会强调，要按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。

此前6月7日召开的国务院常务会议部署房地产相关工作。会议指出，“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。

就在6月13日，山西省大同市住房和城乡建设局等八部门发布《关于加快化解非住宅商品房库存方案》，涉及12条具体措施。方案明确，适度控制非住宅商品房用地增量，有效盘活非住宅商品房用地存量，盘活存量非住宅商品房资源，支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

据克而瑞统计，截至目前，至少已有22城落地政府收储商品房模式，此次随着保障性住房再贷款工作推进会的召开，后续城市数量预计还将持续扩容。

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22城落地政府收储商品房模式

记者在央行保障性住房再贷款工作推进会现场了解到，共有200多个城市在现场或视频参会，2个多小时的工作推进会上，济南市、天津市、重庆市、郑州市人民政府及工商银行、建设银行分别结合前期试点经验发言，与会城市和金融机构围绕推进保障性住房再贷款落地工作进行了深入交流。

事实上，自5月17日国务院政策例行吹风会提出“设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”至今已有近一个月的时间。

近一段时间，市场对于保障性住房再贷款如何进一步支持消化存量房颇为关注。人民银行出炉保障性住房再贷款，是房地产市场盘活存量的重要举措。

人民银行行长潘功胜表示，保障性住房再贷款具有三方面功能，一是通过市场化方式加快推动存量商品房去库存；二是加大保障性住房供给；三是助力保交房及“白名单”机制。

总的来看，金融机构在支持构建“市场+保障”住房供应体系方面，已努力做出诸多探索，积累了较为丰富的实践经验。

潘功胜表示，近期的有意愿的城市政府可重点开展以下工作：一是加强统筹协调，建立工作机制；二是确定1~2家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体；三是建立项目筛选，购买和分类环节，严格规范化运营；四是在地方权限内安排适当的财税政策支持；五是动态掌握保障性住房配售和配租的需求，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行；六是加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管，督促其遵循法律规定和协议约定。

就在央行保障性住房再贷款工作推进会的次日（6月13日），大同市便出台《关于加快化解非住宅商品房库存方案》，明确合理确定房地产项目商住配比，鼓励探索设置灵活的商住配比方式，对规模较小的商住小区，在保障生活配套设施的同时，可适当降低商住配比。

同时，盘活存量非住宅商品房资源。对已竣工未售出的非住宅商品房项目，满足结构安全、消防的前提下，政府行政机关及事业单位、社区公共服务机构、自律性组织、国有平台公司，可通过收购、长租等方式用作高层次人才公寓、“创客空间”或其他公共服务设施。

实际上，政府收储商品房模式并不鲜见。早在2022年，济南、苏州等地便已实施。据克而瑞统计，截至目前，至少已有22城落地政府收储商品房模式，此次随着保障性住房再贷款工作推进会的召开，后续城市数量预计还将持续扩容。

在央行保障性住房再贷款工作推进会上，郑州市副市长王鸿勋表示，计划全面开展收购存量商品房用作保障性住房工作，一是完善收购方案，确定收购定价机制;二是选定试点项目开始收购准备工作，由收购主体提前对接项目和贷款银行;三是尽快出台配套政策，公布房源信息，组织配租配售报名。

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三个核心问题尚须解决

从此次保障性住房再贷款模式来看，克而瑞集团董事长丁祖昱认为，有几个核心问题尚需解决。

首先，资金从哪里来？

地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源。据了解，统筹考虑政策衔接，此次将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。2023年央行设立千亿元租赁住房贷款支持计划，助力8城通过市场化手段扩大租赁住房供给，这些城市积极实施，有效消化了存量住房。

央行此次设立的3000亿元保障性住房再贷款，可带动银行贷款约5000亿元，成为新的资金来源补充。但需要指出的是，这样的资金规模仍不足以在全国范围内大规模推行。

其次，收益如何覆盖成本？

保障性住房再贷款要求被收储房源或租或售，转化为保障性租赁住房或配售型保障房。以租为例，央行设立的再贷款利率1.75%，各商业银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，一般这个自主决策的上限是1%，也就是说，国企平台公司最后的贷款成本约2.8%。这个2.8%可作为客观衡量国企收购的存量资产估值水平的“锚”，是国企收购存量资产用作保租房的最低资本回报率。

而从目前来看，典型一线城市（北京、上海、深圳）2024年第一季度保租房平均租金坪效3.12元/平方米/天，单平方米保租房年租金收入约1123元。按照资本回报率2.8%，倒推一线城市单平米保租房资产价值约4万元，相比商品住宅平均售价，一线城市资产折价率约60%，同理可预估典型二线城市的资产折价率约50%。这就意味着，若国企收购存量住房转变为保租房，想做到平衡收支并非易事。

据克而瑞监测，截至2024年5月，重点30城库存面积为23884万平方米，从绝对量来看，消化周期超过18个月警戒线的城市有22个，仍然面临较大的库存压力。

第三，满足条件的项目较少。

需要注意的是，此次保障性住房再贷款政策对收购的商品房用作配售型或配租型保障性住房有一定的要求，首先是须是已建成未出售商品房，其次按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

也就是说，此次政策要求的商品房需满足：1、以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；2、已建成未出售的商品房；3、租金低于同地段同品质；4、租金收益需覆盖资金成本（贷款成本约2.8%）。

不过，从目前库存较高区域和城市来看，能够同时满足以上4点要求的项目并不多。

来源:每经房产