2024年以来，在政策利好以及长端利率下行背景下，REITs市场二级表现出现明显修复，一级市场发行亦有所加速，市场关注度逐渐提升。本次中金REITs年度市场调研于9月23日至9月26日共计回收有效问卷110份，我们将以样本数据为基础，刻画当前市场机构投资者生态以及市场关切与展望。
摘要
保险与券商机构为主要参与者，近7成样本投资者机构配置规模高于1亿元。本次受访投资者中保险机构和券商机构占比分别为25.5%和40.9%。超半数保险机构参与规模达5亿元及以上；券商机构参与规模则呈现分化，其中1-5亿元占比近一半，另有近四分之一参与规模超10亿元；银行理财参与规模大多位于1-10亿元；公募FOF与私募等活跃资金参与规模较小，大多在1亿元及以下。近8成机构于21-22年进入公募REITs市场，即大部分机构或已经历一轮完整的REITs市场运行周期。
一二级并行参与是机构主流配置方式，混合型策略为机构主流策略。整体来看，机构配置REITs的方式主要为战略配售、网下申购（打新）以及二级市场场内买入（上述方式均有7-8成受访投资者提及）。REITs权益属性正逐步得到市场认可，超过半数受访投资者将其定位为独立大类资产，亦有3-4成投资者将其定位为含权固收资产替代以及红利权益资产。策略方面，超过7成受访投资者提及采用混合型策略（长期配置为主，短期进行波段交易），其中保险机构侧重长期配置，券商机构更倾向于混合策略。收益方面，近8成投资者今年至今（截至问卷回收日）收益率区间为5%-20%，券商机构表现综合来看优于保险等长线资金。
流动性、估值以及基本面跟踪是市场关注焦点。市场规模太小，流动性不足是市场关注的核心焦点（约86%受访投资者提及），其次为估值（约50%）以及基本面跟踪问题（约30%）。此外，受访投资者对于会计处理方式进一步明确（如OCI拆分）以及REITs独立税收制度亦有期待。
机构普遍看好后市配置机会，偏好现金流稳定资产类型。针对2025年市场展望，99%受访投资者表示将考虑维持或增大REITs配置，其中7成投资者考虑增大配置，其中保险公司、公募FOF以及私募机构考虑增大配置的比例相对较高（均在75%以上）。资产类型偏好方面，机构整体对于现金流稳定的资产类型更为偏好。
风险
样本统计偏差，市场发展不及预期，长端利率大幅上行。
正文
样本机构投资者画像
保险与券商机构为主要参与者，公募与私募参与活跃度边际提升。本次样本投资者中保险机构（包括保险公司和保险资管）和券商机构（包括券商资管、自营及投顾）占比分别为25.5%和40.9%，与REITs中报披露流通盘主要持有人类型一致。公募机构（包括公募FOF和公募专户）以及私募机构占比分别达到12.7%和8.2%，活跃度有所提升。从本次问卷结果来看，我们认为券商机构或是当前参与公募REITs市场投资最为活跃的群体；保险机构虽配置规模较大，但其二级市场活跃度或仍在提升过程中；公募及私募机构虽配置规模较少，但活跃度正边际提升。
近7成样本投资者机构REITs配置规模高于1亿元，21-22年为机构进入市场的主要窗口。从问卷数据反馈来看，超半数保险机构（包含保险公司和保险资管）参与规模达5亿元及以上；券商机构（包括券商资管、自营及投顾）参与规模则呈现分化，其中1-5亿元占比近一半，另有近四分之一参与规模超10亿元；银行理财参与规模大多位于1-10亿元；公募FOF与私募等活跃资金参与规模较小，大多在1亿元及以下。我们认为从参与规模潜力来看，保险机构后续或仍是支撑市场规模发展的重要力量；券商机构继续分化，前期投研及参与较深的机构或更具备长期作战优势；公募以及私募等活跃资金有望进一步进入市场。我们同样关注机构进入市场窗口，通常而言介入市场越早的机构，对于REITs市场周期和波动理解较为深刻，在投资策略上更趋于稳健，或在一定程度上降低后续市场波动。基于本次问卷数据，近8成机构于21-22年进入公募REITs市场，即大部分机构或已经历过一轮完整的REITs市场运行周期，其中21年进入的机构中券商自营/资管占比过半。此外，问卷回复中2024年新进投资者占比为9/110，分别为产业资本（3）、保险资管（2）、券商自营（2）、公募FOF（1）、私募（1），其中4/9的投资规模为1-5亿元，5/9为1亿元以下。
图表：样本机构类型分布
资料来源：问卷调查，中金公司研究部
图表：样本机构参与规模
资料来源：问卷调查，中金公司研究部
图表：样本机构参与规模（分类型）
注：数据标签为有效问卷回收数目资料来源：问卷调查，中金公司研究部
图表：样本机构进入市场投资年份
资料来源：问卷调查，中金公司研究部
样本机构投资者策略
一二级并行参与是机构主流配置方式。整体来看，机构配置REITs的方式主要为战略配售、网下申购（打新）以及二级市场场内买入（上述方式均有7-8成受访投资者提及）。进一步，主要机构如保险及券商自营配置方式较为多样，除上述方式外，还包括大宗交易等；其他机构则主要通过网下申购和二级市场买入进行配置，值得注意的是公募FOF目前配置方式主要为二级市场买入，其配置规模或受限于市场流动性。
大类资产定位逐渐明晰。根据问卷数据反馈，超过半数（56.4%）受访投资者将公募REITs产品定位为独立大类资产，亦有3-4成投资者将其定位为含权固收资产替代以及红利权益资产。整体来看，我们认为经过近三年半市场发展和投资者教育，REITs作为特殊权益产品的定位正逐步得到市场认可。
混合型策略（长期配置为主，短期进行波段交易）为机构主流策略，近8成投资者今年以来REITs收益率为5%-20%。从策略上看，超过7成受访投资者提及采用混合型策略（长期配置为主，短期进行波段交易），亦有超过5成投资者提及长期配置（以分红为主），其中保险机构更侧重长期配置，券商则倾向于混合策略。纯短期策略较少，仅占6/110，主要是券商自营/资管、私募及公募专户。此外，我们统计今年以来受访投资者基本上实现正收益，近8成投资者今年至今（截至问卷回收日）收益率区间为5%-20%，券商机构表现综合来看优于保险等长线资金。
图表：样本机构配置方式
注：该问题为多选题资料来源：问卷调查，中金公司研究部
图表：样本机构资产定位
注：该问题为多选题资料来源：问卷调查，中金公司研究部
图表：样本机构策略
注：该问题为多选题资料来源：问卷调查，中金公司研究部
图表：样本机构收益率情况
注：收益率数据统计截至问卷回收日9月26日资料来源：问卷调查，中金公司研究部
图表：REITs市场2024年表现（股债REITs对比）
注：数据截至2024年9月30日资料来源：Wind，中金公司研究部
样本机构投资者市场关切及展望
流动性、估值以及基本面跟踪是市场关注焦点。市场规模太小，流动性不足是市场关注的核心焦点（约86%受访投资者提及），其次为估值（约50%）以及基本面跟踪问题（约30%）。对于后续项目加速发行带来的市场影响，市场反馈较为分化，近6成投资人认为将影响二级市场资金分流（其中券商自营机构持该观点比例高达8成），余下4成投资人认为加速供给不会造成资金分流（保险公司等长线资金持此观点居多）。我们认为上述问题均在过去一年逐步改善，如针对流动性问题，一方面监管已渐进放开多元资金类型准入，同时研究相关工具（如ETF），以促进流动性改善；另一方面新发和扩募逐渐提速以促进市场规模提升。对于估值和基本面跟踪问题，我们认为市场关注焦点或主要在于估值方式及参数选取合理性和审慎性、以及信息披露口径不一和深度有待提升等方面。此外，受访投资者对于会计处理方式进一步明确（如OCI拆分）以及REITs独立税收制度亦有期待。
机构普遍看好后市配置机会，偏好现金流稳定资产类型。针对2025年市场展望，99%受访投资者表示将考虑维持或增大REITs配置，其中7成投资者考虑增大配置，其中保险公司、公募FOF以及私募机构考虑增大配置的比例相对较高（均在75%以上）。资产类型偏好方面，机构整体对于现金流稳定的资产类型更为偏好，如保障性租赁住房、环保、能源、水利等资产类型，其次对于新发行的资产类型（如消费基础设施）亦有所偏好。除上述一致性偏好板块外，券商机构对于当前估值较低，具备基本面反转潜力的高速、产业园项目亦有偏好。投资回报率展望层面，6成投资者认为2025年收益率区间位于5-10%（即高个位数区间），3成投资者持较为审慎看法，认为2025年收益率区间位于0-5%。
图表：样本机构2025年配置意愿
资料来源：问卷调查，中金公司研究部
图表：样本机构2025年配置行业偏好
注：该问题为多选题资料来源：Wind，中金公司研究部
文章来源
本文摘自：2024年10月9日已经发布的《中金REITs年度市场调查报告（2025）》
裴佳敏 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
张星星 分析员 固定收益 SAC 执证编号：S0080524020008
孙元祺 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
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