临近年关，楼市又热了起来，但分化依然是主旋律！

一方面是近期的浐灞自然界豪宅摇号以及提前锁定摇号的高新西派玺悦和保利云谷天汇，高价盘持续受追捧；另一面是港悦府悦观、金地清峯上、云起时等热门刚需刚改项目“流摇”，最惨的是精密西苑、锦绣嘉园这种超级刚需盘几乎0登记。

不难发现，一时之间楼市刚需集体玩消失了。

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刚需最低占比2%

楼市分化加剧

早期地产行业有句老话，“得刚需者得天下”，刚需是楼市的绝对主力。但是现在随着供需关系变化，改善产品越来越多，改善时代的加速来临，曾经炙手可热的刚需楼盘们，如今却纷纷陷入了困境。

正在登记项目精密西苑，位于枣园地铁站，面积59.31-129.52平，均价14523 元/㎡，首付18万就可以拿下，如此刚需的产品和价格，上线一天仅仅9组登记。已结束登记的锦绣嘉园（新城区三府湾村城中村改造项目），面积102-119平，均价13065.1元/㎡，120套房源，仅仅登记30组。这些纯刚需项目惨遭遇冷！

刚需+刚改盘：接盘人也越来越少。比如港悦府悦观、金地清峯上、云起时等项目，都是区域里比较不错的刚需改善产品，价格也不高，但上线登记后依然是“流摇”。

分化加剧，市场上刚需越来越少。房博士对1月份上市登记楼盘进行汇总发现，核验通过客户3027，刚需563，刚需占比仅18.6%。而从单个楼盘来看则更加明显，刚需占比低于15%的楼盘几乎占了一半，刚需占比最低的项目龙湖昱府只有2%，可见当下市场刚需正在消失！

（图中价格：元/平米 面积：建筑面积㎡）

到底是刚需消失了还是刚需不愿意买房了呢？从上图中不难看出，浐灞三角洲3万+的豪宅项目自然界，刚需占比达到了18%，纯改善产品的枫林九溪，刚需占比也达到了22%。所以说，刚需并没有消失，而是观望的多了，除非有真正能够吸引到他们的产品。从这里也可以看出，刚需们已经不是简单的看低价格和低总价，而是倾向于选择兼具居住+升值，能一步到位，就不会选择过渡性产品。

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新房房价一路上涨

为什么刚需选择躺平？

有人可能会说，是因为楼市调整，大家对房子预期下降，所以刚需才会选择观望或离场。

而回到西安的市场，截至12月，西安新房价格已经“10连涨”，涨幅相较11月有扩大，而且根据1月新房价格来看，大概率继续领涨！

但就算是这样的市场，也很难调动刚需购房者的情绪了。为什么越来得越多的刚需选择躺平呢？

房博士认为有以下几点：

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新房房价高，入场“信心”不足

从2022年12月开始，西安新房房价持续上涨，12月（上个月）环比上涨0.5%，同比上涨4.5%，环比涨幅全国第一，且已经连涨10个月，均价突破2万的区域也达到4个！

从目前入市的价格来看，西安最主要的两个购房区域，浐灞国际港2万+基本是主流，而高新区则是直奔3万+。高房价一方面是未来上涨空间有限，购房者入市的信心不足。另外，高房价随之而来的是首付和月供翻倍增加。

后台有粉丝私信留言，说他看了半年最终还是放弃买房。理由很简单：首付凑一凑还是有的，但是负债压力太大，近万元的月供直接劝退他了。所以不是刚需买不起，而是价格没有性价比。

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产品面积偏改善，缺乏刚需“好”户型

从前文登记楼盘，可以看出刚需盘和产品占比少，改善和顶豪产品占比更大。大部分楼盘起步户型都在130平，还有一些楼盘只做改善户型，比如西派玺悦起步143平，还有180和215平；龙翔奥城云樾全都是143平；枫林九溪起步178平；陆港云启起步162平......在产品上距离刚需越来越远。

反之，刚需神盘信达雁熙云著首开则爆火（突然！西安多盘被抢！红盘首开狂飙8亿！），主城区（雁塔）+刚需好户型（99/113/129）+价格性价比（均价17912），三大因素让信达雁熙云著成为1月楼市最靓的仔，大量刚需购房者为之买单！

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躺平主义，“租房”也很香

在当前的大环境下，越来越多的年轻人选择“躺平”。年轻人结婚和生娃意愿走低，更别提买房了，适龄刚需购房者进一步减少。很多人选择手握现金不负债，成为躺平派认定的人间清醒。

与此同时，租赁市场正在变得友好。一方面是现在二手房出手难，大量房源流入租房市场，成为躺平族的福利。另外当前一线城市房租暴跌，而西安租赁市场却逆势上涨，也说明进入租房的群体在增加，不买房选择租房一样很香。（一线房租暴跌，西安却涨了！真相是......）

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真正的刚需产品边缘化

在当下，真正的刚需价格1.5万以下甚至更低的，基本上都是在高陵、泾河、空港、沣西等远郊区域，尤其是现在临近年底，中介和渠道疯狂推送的绝大多数都是这些“伪刚需”，而且不少打出7字头价格、补贴月供、不交房不还月供、1%首付等等噱头（交房还贷！月供补10万！1%首付…西安楼市“卷疯了”！），但这些楼盘并不是刚需购房者所需，刚需还是愿意留在主城区！

中介朋友圈推荐刚需房源截图

综上种种，市场中刚需“消失”，有一部分是主观选择了躺平，另外一部分刚需群体确实很难找到合适的楼盘！

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主城区最低万元起

5大梯队200+项目更有性价比

不管什么时候，楼市的刚性需求都很活跃。即使是当前市场环境下，刚需还是改善购房，还是有不少机会。

在买房成本不断拔高的西安，新房二手房价格有倒挂、优质配套、上车门槛低……等标签明显的项目，还是值得“刚需们”出手的。

1、新房二手房价格倒挂。买房人关注价格倒挂，其实也就是看重未来上涨预期。比如高新三期西派玺悦首开2万4，根据置业顾问描述开盘优惠后价格可能在2万2，在高新三期还是非常有性价比的。奥体中心板块金地玖峯禧，同区域房价2万+的情况下，该项目起步14176元/平，可以说诱惑力十足。

2、优质配套，尤其是学区优质。有学校傍身的楼盘还是非常抗打，西安摇号盘大多都离不开名校的加持，对后期房价支撑也非常关键。

3、价格合适，性价比高。买房人最关心的因素，莫过于价格。西安现在不管是新房还是二手房，整个价格跨度也是非常大，主城区有万元宝藏盘，1-2万刚需盘，2-3万改善盘，以及3-6万顶豪盘。

不管是刚需还是改善，根据自己的需求，通过对比选择自己最需要的才是关键。