近期发布了年中保租房REITs市场表现数据，整体业绩指标保持良好，出租率虽出现小幅分化，但总体保持稳定较高水平。
本期，URI将对保租房REITs市场进行详细解析。
01
经营业绩稳健
出租率维持高位
保租房REITs市场在近期展现出了稳健的发展态势，其募集资金总规模已超过80亿元，彰显了市场对这一领域的强烈兴趣和坚定信心。在扩募方面，市场动作频繁，华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT已正式申请扩募，中金厦门安居REIT也宣布启动了2024年的第一次扩募。
这一系列举措不仅将进一步拓宽租赁住房企业的融资渠道，增强资金流动性，还将显著提升REITs交易市场的活跃度，有效降低投资者的交易风险。
从出租率总体表现来看，除城投宽庭REIT外，其余四单保租房REITs底层资产出租率稳定在90%-95%以上，凸显了保租房REITs在租赁市场上的稳定需求和卓越运营能力。同时，EBITDA总体表现稳健，而可供分配金额的波动则可能与市场环境和运营策略的调整密切相关。
值得注意的是，保租房REITs板块受经济周期影响较小，为投资者提供了稳定的收益和较低的风险。2024年上半年，保租房REITs整体运营情况表现出色，收入、净利润及出租率均保持稳定，进一步验证了其市场的稳定性和可持续发展潜力。此外，保租房REITs板块年内涨幅显著，达到了25.31%，较中证全收益REITs指数实现了12.59%的超额收益，为投资者带来了丰厚的回报。
同时，随着公募REITs市场的快速发展和底层资产种类的不断丰富，扩募已成为其走向成熟的必然选择。在保租房REITs领域，虽然暂未出现扩募案例，但已有3单项目申请扩募，并有1单宣布将启动扩募，这标志着保租房REITs市场正逐步迈向成熟和完善。
02
政策力度加大
市场前景广阔
在政策支持方面，国家发改委近期发布的通知为基础设施REITs市场带来了重大变革，标志着我国REITs市场正式迈入常态化发行的新阶段。具体政策包括：
1
发行范围扩容
通知适当扩大了REITs的发行范围，不仅涵盖了传统的基础设施项目，还新增了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型，并将市场化长租公寓纳入发行范畴。这一举措极大地丰富了REITs底层资产的多样性，为市场参与者提供了更多选择。
2
底层项目门槛优化
为了促进REITs市场的健康发展，通知对底层项目的准入门槛进行了优化调整。其中，取消了原先对收益率的硬性要求，调整为基于项目历史经营数据的合理预测，使得更多具有发展潜力但暂时未达到高收益率要求的项目有机会进入REITs市场。
3
取消回报率硬约束
特别针对市场化长租公寓等新型资产类型，通知取消了原先对回报率的硬性约束，降低了REITs的发行门槛，鼓励更多优质资产通过REITs渠道实现证券化，从而拓宽了企业的融资渠道。
4
放宽回收资金使用限制
通知还放宽了回收资金的使用限制，取消了用于存量资产收购的30%比例上限，并提高了用于补充流动资金的比例上限。这一举措为企业提供了更加灵活的资金运作自主权，有助于加快资金循环和促进投资。
综上，国家发改委近期发布的通知通过发行范围扩容、底层项目门槛优化、取消回报率硬约束以及放宽回收资金使用限制等一系列政策措施，为基础设施REITs市场的常态化发行奠定了坚实基础，并为保租房REITs及市场化长租公寓REITs的发展提供了更加广阔的空间和更加灵活的操作方式。这些政策的实施有望进一步激发市场活力，推动我国REITs市场向更加成熟、稳健的方向发展。
03
把握布局机会
关注优质项目
近期，保租房REITs板块在资本市场展现出了强劲的增长势头，其涨幅自上市以来便远超其他类型REITs资产，特别是在2024年上半年，该板块持续领涨，创下了年内最高涨幅28.80%的佳绩，同时，其分红收益也相当可观，为投资者带来了丰厚的回报。
在此背景下，多个与保租房相关的资产支持证券（ABS）项目也取得了显著进展。具体来说，上海地产住发保障性租赁住房资产支持专项计划已成功获批，该计划发行的债券总额高达70亿元人民币；西安高科公租房租赁合同债权资产支持专项计划也顺利通过了审批，计划发行的债券总额为8.85亿元人民币；此外，北京保障房中心租赁住房资产支持专项计划的状态也已更新为“已受理”，计划发行的债券总额为5.6亿元人民币。
除了ABS项目的积极进展外，海南金城安居投资集团也与中国农业银行海南省分行达成了战略合作协议。根据协议内容，农行海南省分行将向海南金城提供一揽子、全周期金融服务，并提供高达50亿元的意向性融资支持额度，以全力支持海南金城的经营发展和多样化金融需求。
在住房租赁业务方面，建设银行也取得了令人瞩目的成果。根据其发布的2024年半年度报告，建设银行持续推进住房租赁业务，公司类住房租赁贷款余额已增至3,499.99亿元，并支持了超过1,600家住房租赁企业。同时，建信住房租赁基金也取得了显著成效，签约收购了28个项目，总资产规模达到了126.93亿元，基金累计出资72.39亿元，可向市场提供长租公寓约2.28万间。此外，建设银行还投资设立了11支子基金，总规模达到331.10亿元，基金认缴规模为219.79亿元。
另外，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金也发布了2024年中期报告。报告显示，该基金在报告期内实现了约8917.53万元的收入，净利润达到了约3919.29万元，经营活动产生的现金流量净额约为7248.48万元。期末基金总资产达到了32.73亿元，净资产为30.90亿元。基金份额总额为10亿份，其中机构投资者持有份额占比高达99.08%，个人投资者持有份额占比为0.92%。
综上，我们认为保租房市场正迎来一系列积极的发展机遇和政策支持，各项数据均显示出市场的蓬勃发展和巨大潜力。各机构应密切关注市场动态和政策变化，结合项目基本面、原始权益人资质以及运营管理能力等因素综合筛选优质项目，以充分把握保租房REITs的投资价值和机会。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
运营编辑:汤梦
