房子是困扰当下家庭最严重的问题之一。

压在老百姓身上的四座大山，我会把房子排在第一位。

其实这几年，我不断给自己做思想建设，降低买房的包袱，

比如有家人的地方就是家，租和买都是住，本质上没有什么区别。

比如可以减少资金暂用，把买房子的钱拿去理财，给以后买房减负。

但怎么说呢，

既然生在这片土地，拥有属于自己的一套房子，好像是植入基因里的。

所以空闲时间，还是会关注一下房子动态，

下面聊聊我对房子的一些观察和心得。

首先，

房价暴跌已经是事实了，而且还在持续。

我在武汉的小区，前几天问了楼下的链家，

从最高的2.4万一平，跌倒现在1.4万一平，近乎腰斩。

购买人群从开始的投资客为主，变成了自住为主。

上周跟两个朋友聊，他们买的虽然便宜，但也跌了3千块，

等于几十万没了。

我之前在深圳住小区，从去年8万一平，今年已经跌破7万。

我选择小区要求一定年头，入住率高，环境、通勤等各方面都要过得去，

如今连这种稳定的楼盘都跌，其他的就不用说了。

所以整个楼市必然处于血腥风雨中。

那么房子还能买吗？

这里我分为两种情况，

自住和投资，

1、先说自住

自住就是消费，花钱买一件使用性质的商品，跟买手机、买车的逻辑一样。

看是否值得，性价比怎么样？

房子大家最关注的是价格。

那么价格由供需关系决定。

之前政策有很限制，人为干预了市场供需，导致价格畸形，如今楼市松绑，彻底交给市场。

我们就只需要考虑三件事：

这个城市每年的增量人口有多少？

这个城市房子的供应量是多少？

存量的人口里面多少人还没房子？

以我老家三线城市为例，

这些年回去的感觉，明显发现年轻人少了很多，其次建了很多房子，晚上路过的时候黑压压一片，而身边的人几乎都有房子，

所以三四线以后只会供大于求，价格只会跌。

一线城市如深圳，每年有新增人口，但这两年开始大量供应保障房，存量房子还有很多未消化，

目前看深圳房价还在探底，需保持观察。

武汉这类新一线城市，虽然房价跌了很多，但我仍然不看好。

原因看第二部分投资。

2、投资

作为一项资产，房子的收益由两部分组成：

价格波动和租金。

就像炒股一样，你是赚估值波动的钱，还是赚公司分红的钱。

价格波动是很难预测的，且受政策影响大，

目前的房地产处于熊市，跌多深，跌多久，都很难说。

租金是下面要说的重点！

国外成熟市场投资房产都是看这个指标。

我打开贝壳选择我之前在深圳住的小区，

97平的三室一厅报价699万，折算7万每平。

租金大概是7500左右，一年租金是9万，

按照现价计算租售比是1.28%。

如果要出租，假定装修费用是15万，使用时间是5年，折算每年约3万，假定没有物业费，没有空租期，

则租售比为0.85%。

这个租售比是假定全款的基础上算的，如果这套房是30%首付，70%的贷款，那么贷款为490万，按照目前3.45%的房贷利率计算，

则每年的房贷成本是16.9万，再加上自有资金的成本，有点算不下去了。

如果把这700万作为一个整体看，

假定机会成本是十年期国债，利率按照2.283计算，每年成本16万，如果买成美债，每年成本31.9万，如果换成银行股，每年成本38.5万。

再回到前面，

每年9万的租金已经毫无意义，房子沦为负资产。

所以在中国投资房子，只有靠房价上涨。

请问房价为什么会上涨？

我问过多很多人他们买房的原因，说房子一直在涨，买涨不买跌，跟着买就是了。

典型的趋势投资，追涨杀跌。

另外普通人还有两个认知误区

第一个就是所谓的改善，

改善当然是很好的，但大部分并不具备改善的能力。

比如现在我住两房，想换成三房或四房，可我没有钱，这个需求成立吗？

改善的逻辑是置换，

需要把原来的房子卖掉，如果原来的房子卖不掉，那么改善的逻辑就中断了。

第二个是保障房

政府出钱买地产开发商手里的房，然后作为安居房、人才房、廉租房等，提供给没不起房子的刚需，解决了住房问题，也解决了房地产市场的流动性问题。

但这个方案的误区最大！

因为短期看所有人都是收益的，想租房的刚需，想解决流动性的房企，想保交楼的政府。

但仔细一看，这个政策既没有解决供大于求的市场关系（事实上是增大了供给），也没有解决房子的回报率（租售比）问题，

怎么可能就解决了房地产问题？

……

经过这几年的市场拷打，大家开始变的理性和冷静。

买房到底是为了什么？当下买房真的划算吗？

房价值得掏空六个钱包吗？值得给房子打工一辈子吗？

在我看来

房子是一堆钢筋水泥，本不值什么钱。

但我们需要房子附近的医院、学校、工作、公园等等，

买的其实是城市的公共服务，

如果单纯是居住，三四线大把别墅给你住，还便宜的要死。

要知道，人是可以适应环境的。

偏的地方也有医院，但没有名医，

偏的地方也有学校，但没有名师，

偏的地方也有公园，环境可能更美，

偏的地方也有工作，工资低点但没那么卷，

……

一切取决于你如何看待。

幸福的不是外在的，不是别人给你的，

而是源于我们自己的内心。