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楼市处于博弈阶段，假刚需减少了80%

买房其实就是买预期，2020-2021年时期全是刚需，走到大街上10个人里面至少2-3个人在讨论买房，在楼市上涨时谁都可能是刚需。

需要买房的理由有得是，但不买房的利用也很多，其实就看怎么看，就看行情怎么走。

在目前楼市下行背景下，我们看到买房的人明显少了，为什么会少了？

有人多经济下行，就业机会，手里资金不够，物价太高，房价太高等等因素，其实大部分都是借口，真正原因是房价跌了。

可是为什么其他商品一促销，一降价买的人直接拉爆，要排队，要疯抢，房子降价了反而买的人少了，刚需也少了，不都是刚需么。

房子是大宗商品，是资产稳定器，是经济支柱，它不是一个普通的物品，更不是消费品，它说代表的是经济最重要组成部分、家庭资产最重要结构、避险融资重器，这就给了它需要上涨的催动预期。

起步100万、200万、300万乃至上千万总价的房子，哪个家庭说买就买，谁会愿意冒着每年亏损30-50万乃至百万的风险随意购买，只有觉得现在不买，过几年可能要多掏50-100万，才会抢着买。

买涨不买跌是楼市的最真实写照，这也是这几年刚需减少70-80%的最主要原因。

现在买房的群体除了红盘摇号投资外，仅剩刚需更多的需要从自住角度看，用得上是关键，地域性购买力需要更加被唤醒。

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真要买房刚需如何选

现在杭州市场明显是两极分化的市场，从目前来说成交量最大的是刚需房，但价格坚挺的是豪宅，就杭州新房市场来说500万级是一个门槛，是一个相对可以投资的门槛。

而刚需房最主要集中在250-400万这个市场，至于250万以下建议看二手，二手的性价比更高，二手有89方的偷面积户型更适合刚需。

250万以上在杭州是比较急切购房需求可以摸一摸新房的，但这个摸建议依旧以居住属性为主，只是为了追求新品质、新环境、新卷王的居住感来进行。

继续按东南西北四个方向，可以根据自己居住需求进行，赚不一定能赚多少，但居住逻辑来说，还不错：

东片区刚需新房：

绿城石桥项目

精装限价30000元/㎡。

预算：300-400万左右

专家类总点评：是杭州主城区东北方向留石高架以内对刚需最友好的主城地铁品牌楼盘，对于周边居住生活的刚需来说还是非常不错的。

南片区刚需新房：：

海威、西房未来总部项目

精装限价31500元/㎡。

预算：300-450万左右

萧山湘北项目

精装限价32500元/㎡。

专家类总点评：杭州南片刚需入门除了二手之外，新房有一定价值的区域就是未来总部和湘北，其他新房市北西、世纪城门槛太高了，项目中小户型非常适合江南的刚需，考虑萧山区域刚需新房的就无法绕开这两个板块。

西片区刚需新房：：

绿城双桥项目

精装限价28000元/㎡。

预算：300-400万左右

绿城、保利云城西站项目

精装限价36100元/㎡。

预算：380-480万左右

专家类总点评：城西一直是杭州的互联网中心，产业中心，也是目前刚需上车门槛最高的区域，无论是双桥的低限价，还是云城的小户型配置都能让城西的刚需们有上车的空间。

北片区刚需新房：：

绿城运河新城项目

精装限价33700元/㎡。

绿城好运路TOD项目

精装限价31200元/㎡。

专家类总点评：最近的城北区域一直很卷，在众多项目中上市的一些产品其位置来说基本都比较靠近传统城区，搭配绿城品牌来说，是非常适合在城区内上班生活的群体，地铁、商业、品质感都有保证的情况下，去哪里都比较近。