房子卖不出去，是楼市现阶段最大的难题，大家普遍认为，房价还有很大的下跌空间，所以纷纷选择观望。

与此同时，我们也能看到，为了释放需求，各种利好政策接连不断出台，买房的各种限制也在逐步放开。可效果到底如何呢？大家都看在眼里。

在这样的背景下，二手房业主格外难受，想要尽快卖掉房子，只能降价，更要命的是，哪怕价格砍掉一半，都可能面临无人看房的困境。这种说法并非是胡说，去年不就有这样一位业主嘛。

根据相关媒体的消息，这位东莞的业主于2020年花费600万元购买了一套96平的房子，结果在2023年挂牌280万都卖不出去。当然了，这位业主的情况比较极端，但不可否认的是，其他业主多多少少都有同样的遭遇。

第一种，与经纪公司和开发商合作。

购房者与开发商签订新建商品房认购协议，与经纪机构签署二手房(优先卖)协议，同时签署三方协议。

什么意思呢？购房者与开发商签署协议，意味着购房者看中的房子已经定下了，只需要先支付认购金，待经纪机构把二手房卖掉后，再来支付房款，如果在协议约定时间内，二手房没有卖掉，那么交易就算是失败了，开发商需要退还认购金，购房者没有责任，宁波就是采取这种方式。

第二种，国资公司收购，指定房源购买。

将符合条件的商品房按照相应规则出售给国资公司，然后去购买国资公司指定的房源。

但要注意的是，这种方式一般会存在一些比较细节的规则，比如江苏太仓有这样的要求：旧房面积要小于144平，一套旧房只能置换一套新房，旧房总价不能高于新房价格的60%以上。

首先，根据上观新闻的报道，安徽宣城市城建集团联合宣城市国控集团，在3月10日发布了“以旧换新”公告，单单是看到“宣城市城建”和“宣城市国控”几个字，我们就该明白，宣城市的以旧换新是采取第二种方式。

公告中要求很多，我这里捡其中几条比较重要的：1、指定区域144平以下的住宅可参加以旧换新，不包括自建房和小产权房。2、新房只能购买指定房源。3、限额100名，若报名人数超出限额，采取摇号的方式产生。4、旧房收购价不高于新房以及车位销售价的置换原则。

另外，扬州市住建局发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》，有效期至2025年6月30日，通知中第三条和第四条是这样说的：

三、推广“三方联动”式“以旧换新”做法。开发企业、中介机构、购房客户三方达成置换意向，客户委托中介机构出售旧房，同时与开发企业签订商品房买卖合同。

四、支持开发企业开展‘直接收购’式‘以旧换新’业务。为开发企业与购房客户在‘以旧换新’过程中的旧房收购和新房交易提供便捷服务。

很显然，扬州采取两种方式齐头并进，第三条是与经纪公司和开发商合作，第四条是国资公司收购，指定房源购买，只不过将国资公司变为了开发企业，本质上是相同的。

首先来看看“与经纪公司和开发商合作”。

它与普通的卖房没什么区别，依旧是挂在平台上找买家，只不过与其他二手房相比，这套房子可能挂在首页比较显眼位置，以增加曝光，吸引更多人看房。

不难发现，这种模式的以旧换新，并未改变房子难卖的局面，业主想在协议约定时间内卖掉房子，恐怕还是要在价格上作出牺牲，否则换房只能泡汤。

再来看看“国资公司或房企收购”。

与前者相比，该方式更让购房者省心，在价格也更为合适，可它的缺点是局限性太大。第一是因为资金问题，名额较少，而且对房企的实力有一定要求；第二是旧房和新房都有限制，很多想以旧换新的人无法参与。

毫无疑问，以旧换新是一种双赢策略，释放了改善需求，促进二手房流通和新房的销售，有助于市场企稳，但正如上面分析的那样，其作用是有限的。

如果你的城市开展“以旧换新”，你会怎么选呢？