【摘要】项目公司太原侨君置业有限公司开发的SP-1844地块，宗地面积105843.71平方米（约158亩），总建筑面积422352㎡，容积率3.5，建筑密度30%，绿化率35%，成交价144620万元。地块四至：南至光华街、西、北、东至规划路。土地用途：居住兼容商业、体育设施。该地块位于西中环与南内环交界，处于环线开发热点版块，与城市发展及房企布局的战略契合度高，西临万亩生态园，东侧紧邻传统河西主城区，北侧临近迎泽大街，区位条件优质。

一、交易条件

转让底价18594.65万元，一次性付款，保证金100万元。

二、公司简介

企业名称：太原侨君置业有限公司

注册地(地址) ：山西省太原市万柏林区光华街3号焦煤厂办公楼1栋106室

法定代表人：方志坤

企业类型：有限责任公司（内资）

成立时间：2018-12-05

注册资本：1000万元人民币

经济类型：国有控股企业

经营规模：小型

统一社会信用代码或组织机构代码：91140100MA0KBALG79

经营范围：房地产开发经营；物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

三、房地产开发项目

1、购地信息

2018年10月25日，华侨城以108.017亿元的总价格竞得原太原煤气化公司用地，楼面均价4054.7元/㎡。位于万柏林区西中环与南内环交界的八宗土地，编号为SP-1842至SP-1849，总面积约827738平方米，总起拍价为108.017亿元。据悉，这八宗土地曾于8月10日遭遇流拍，这次的总起拍价在上次130.821亿元的基础上直降22亿，相当于打八折。每宗土地起始价都直降2至3亿元不等。

其中，由项目公司太原侨君置业有限公司开发的SP-1844地块，基本情况如下：

宗地面积：105843.71平方米

起始价：144620万元

保证金：70000万元

地块四至：南至光华街、西、北、东至规划路

经济指标：容积率3.5，建筑密度30%，绿化率35%

土地用途：居住兼容商业、体育设施

区位价值：

8宗地块位于西中环与南内环交界，处于环线开发热点版块，与城市发展及房企布局的战略契合度高，西临万亩生态园，东侧紧邻传统河西主城区，北侧临近迎泽大街，区位条件优质。

交通价值：

西环沿线，品质项目集中，区域在15分钟车程范围内覆盖城市主要空间，便利性良好。

商圈价值：

距下元商圈2公里；长风亲贤商圈20分钟车程；长风商务区4公里；高新区20分钟车程；环线交通及周边发达路网将快速连接全城，覆盖业主日常生活及工作圈。

生态优势：

紧邻西山生态走廊，拥有优质成熟的山地森林景观资源，且与河西片区最大的城市公园和平公园相邻，宜居价值非常高。

自身配套优势：

按照规划，这8幅地块属于商住两用，未来规划有商业区、养老设施、体育设施、幼儿园、小学，配套设施完善。

2、建筑工程规划设计方案

2024年5月11日，官方发布了关于华侨城·侨君项目建筑工程规划设计方案的公示，该项目所属地块是煤气化SP—1844地块，宗地面积为105843平方米（约158亩），土地用途包括居住兼容商业、体育设施。土地容积率为3.5、建筑密度30%、绿地率35%。

华侨城·侨君项目由太原侨君置业有限公司开发建设，由基准方中建筑设计股份有限公司设计。

项目位于光华街以北、南内环以南，太原煤气化公司原用地范围内。

建筑性质为综合建筑，建筑功能包含了居住、商业、配套，结构形式为框架、剪力墙结构。

项目总用地面积114029.51㎡，总建筑面积422352㎡，其余详细经济指标见下图。

四、财务状况

五、股权结构

六、重要信息披露

（一）其他披露内容

本项目原股东未表示放弃优先购买权，转让方将根据《上海联合产权交易所有限公司股东行使优先购买权操作指引》，依据项目实施情况，在标的项目最终市场价格产生后通知并征询其他股东是否行使优先购买权，包括但不限于告知如下内容：（1）欲行权的其他股东应在通知要求的时间内向联交所办理行权手续，包括但不限于提交受让申请、交纳交易保证金、签订产权交易合同等；（2）逾期未行权的，视为放弃行权。

（二）重大债权债务事项

截止2023年12月31日，标的公司存在17.039711亿元股东借款本金、3.68033245亿元股东借款利息，受让方在受让股权后需与股东方协商还款相关事宜。

（三）评估报告特别注意事项

9.本次评估未考虑控股权及少数股权等因素产生的溢价或折价。

10.由于企业尚未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，本项目评估结论是根据企业提供的经营周期、销售计划、规划指标等资料对房地产项目开发建设和销售测算得出的，因企业未来房地产项目开发建设和销售与企业提供的经营周期、销售计划、规划指标等资料不同而出现对评估结论产生明显影响的，需对本评估结论进行相应调整，资产评估机构及资产评估师不对由于未来房地产项目开发建设和销售与企业提供的经营周期、销售计划、规划指标等资料不同而推导出不同的评估结论承担责任，提请资产评估报告使用人予以关注。

11.根据被评估单位签订的《土地出让合同》显示，1844 号地块应于 2020年 11 月 6 日之前开工，在 2024 年 11 月 5 日之前竣工，由于待估地块至今仍未开发建设，且被评估单位也未收到政府下发的土地闲置通知书，根据被评估单位与太原市规资局沟通方案报审工作，政府未提出土地闲置相关事宜，涉及闲置土地收回的风险极小，本次评估未考虑土地闲置情形对评估结论的影响。

（四）管理层拟参与受让意向

否