你可能想不到的是，2020年末，中国城镇人均住房建筑面积为38.6平方米，接近发达国家水平。

这么看的话，中国房子已经是过剩了。

但这一数据掩盖了不同地区之间的显著差异。广东省城市家庭人均居住面积为29.59平方米，是全国最低的，

深圳市城镇人均住房建筑面积为21.8平方米，大约是全国平均水平的一半。

也就是说，部分地区的住房资源可能并不如人们普遍认为的那样过剩。我们不能简单地将全国数据一概而论。

一些经济快速发展的地区是会吸引大量人口流入的，住房需求也就爆发了，这些城市和区域人均居住面积低于平均水平。

通常来说，成熟发达国家的住房套户比约为1.1，超过1.1可视为存量住房供给过剩。

2021年中国城镇居民户均1套房，2022年为1.03套房，非常接近1.1的水平。

而北京、上海、浙江、广东和天津的套户比明显低于1.1，表明这些地区的住房供应可能不足。

城市的经济增长和人口增长越多，住房需求就会更旺盛。套户比就会越低，住房也就越稀缺。

所以买房子看城市是第一位的，再好的房子，在小城市价值都比较小。因为人口和产业不足，造成住房供过于求。

为什么有些城市的房价会突然涨价呢？

就是由于人口的持续增长和经济活动的集中，住房需求持续增长，而土地资源有限，加之住房建设周期较长，导致住房供应难以迅速增加以满足需求。

所以整体就会造成突然的供不应求，这是局部的，只属于个别城市和区域的行情。

接下来再从房子本身情况来谈谈房子是不是过剩。

在许多城市中，住宅楼龄较老，且户型设计可能不符合现代居住需求，举个例子，上海约有一半的住宅是2000年以前建造的，楼龄超过22年。

北京和天津2000年以前建造的住宅比例接近40%。

老房子可能存在结构安全问题、缺乏必要的生活设施，以及不适应现代家庭结构的户型设计。

新房子通常采用更现代的设计理念，提供更好的居住体验和更高的生活质量。

所以，客观来说，房子够不够不说，新房好房的需求是远远没有满足的。

从统计数据来看，北京、上海、广东和浙江一居室的占比超过三分之一，表明小户型过多，大户型不足。

上海和北京三房以下户型占比近80%，四房及以上户型占比仅有5.4%。

老房子经常会有一些不合理的奇葩户型，私密性、功能性和舒适度的都比较差。

市场对设计合理、居住体验好的新房子的需求是非常大的。

合理的户型设计不仅能够提高住房的使用效率，还能够提升居民的生活质量。

现代家庭对于要求越来越高，而传统的户型设计往往难以满足这些需求。

市场上对于能够提供更好居住体验的新房子的需求不断增长，这也推动了房地产市场向提供更高品质住房产品的方向发展。

新一轮房改政策的提出，可能会促进改善型住房产品的发展。

商品房回归商品属性，房价涨跌回归市场，投资需求也被这些商品房承接。

这样的话大概率激发市场活力，促进住房产品的多样化和创新，满足不同居民的住房需求。

随着政策的松绑，如二线取消限购，一线开始松绑，投资者正在把握机会将资产置换到大城市。

现在买房应该选择那些经济发展稳定、人口增长持续、住房需求旺盛的大城市，这样未来才有可能升值。

通过对中国房地产市场的深入分析，我们可以看到，尽管在某些地区人均居住面积看似充足，但实际上住房资源的分配并不均衡，特别是在经济发展迅速和人口密集的地区。