案 号 （2022）京0106民初21105号
原告（反诉被告）：北京中筑安居物业管理有限公司，住所地北京市丰台区吴家村路丙3号113室。
法定代表人：赵谡，执行董事。
委托诉讼代理人：江宇，女，1998年11月26日出生，北京中筑安居物业管理有限公司员工，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：叶海波，北京兴银律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李威，男，1981年1月17日出生，汉族，北京八禧甄选商贸有限公司职工，住北京市丰台区。
被告（反诉原告）：韩晓薇，女，1981年1月7日出生，汉族，欧领文化传播北京有限公司职工，住北京市丰台区。
原告（反诉被告）北京中筑安居物业管理有限公司（以下简称中筑安居物业公司）与被告（反诉原告）李威、韩晓薇物业服务合同纠纷一案，本院于2022年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中筑安居物业公司委托诉讼代理人江宇、被告李威、韩晓薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中筑安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李威、韩晓薇向中筑安居物业公司给付2018年7月25日至2020年12月31日30个月物业服务费4261.99元；2.本案诉讼费由李威、韩晓薇承担。事实与理由：李威、韩晓薇所有位于北京市丰台区鑫博西路4号院红山郡小区18号楼1单元2004（建筑面积63.96平方米）商品房一套，一直由我公司为李威、韩晓薇提供物业服务，我公司与李威、韩晓薇之间形成事实上的物业服务合同关系。我公司与北京中长合源置业有限公司于2017年2月8日签订了《红山郡前期物业服务合同》，合同第十四条第2点约定由我公司向业主收取物业服务费、特约服务费。现李威、韩晓薇尚欠2018年7月25日至2020年12月31日30个月的物业服务费用共计4261.99元，拒不支付。综上所述，我公司为维护自身的合法利益，特依法向人民法院提起诉讼，请求依法支持我公司的诉讼请求。
李威、韩晓薇辩称，不同意支付。2017年7月4日，我们与中筑安居物业公司签订前期物业服务合同，并签订消防协议，交付一年物业费，但入住后物业违反法律、违反前期物业合同约定，造成根本性违约，多次打电话督促其改正，拒不改正。交物业费是我方的义务、提供物业合同中的服务是物业公司的义务，2017年我方交纳物业费为先，物业公司不履行物业合同为后。物业公司私自改变密闭垃圾站的用途、占用堵塞消防通道、未经业主同意将本应拆除归还业主车位的临时建筑垃圾处改为大件垃圾处，违反物业合同约定没有对共用设施设备进行维修养护，导致车辆受损，其做法构成根本违约。所以中筑安居物业公司侵权在先，我们已经交纳一年物业费，但入住后楼道堆满物品，电动车也经常停放，其未履行物业义务，故我方可行使同时履行抗辩权。我们购买涉案房屋系29号楼清洁站是密闭的，对生活不会造成影响，但自从入住至2022年6月期间，中筑安居物业公司就没使用过这个清洁站，而改为私自居住，垃圾桶则是放在清洁站的外面，小区所有的垃圾都要在我们窗户外面放置。根据物业合同，中筑安居物业公司有义务对地下车库卫生进行打扫清理，而不是像其所说出于好心义务打扫。中筑安居物业公司称地下车库所有权归开发商，但物业构成明细和物业共用设施设备内都包含了地下车库部分，物业公司应尽到对于地下车库的维护义务。
李威、韩晓薇提出反诉请求：1.中筑安居物业公司向李威、韩晓薇支付修车费11050元；2.判令本诉中物业费金额减免50%；3.中筑安居物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：购房合同中约定的密闭式垃圾站自2017年开始就被物业公司改变用途，垃圾桶堆放在道路中建堵塞消防通道常年散发异味，另外将临时建筑垃圾存放处擅自改为大件垃圾存放处，我所在楼层消防廊桥、楼门口通道也常年被物品跟车辆堵塞。2019年12月，我方驾驶车辆在地下车库正常行使时被松动的排水盖砸伤车门，物业公司拒绝赔偿。根据《民法典》《北京物业管理条例》等法律法规我方提出反诉请求，希望法院支持我方的诉讼请求。
中筑安居物业公司辩称，停车场不属于物业管理范围，产权也不属于物业，不同意减免物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
本院经审理认定事实如下：李威与韩晓薇系夫妻关系。2017年2月8日，李威、韩晓薇（买受人）与北京中长合源置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》约定，其二人购买位于丰台区长辛店镇辛庄村6＃住宅楼20层1单元2004号房屋，即双方均认可审定后的18号楼1单元2004号房屋（以下简称涉案房屋），附件1《物业构成明细》明确物业构成包括机动车车库即地下车库及部分地上停车、29号楼密闭式清洁站等。附件4《物业公用设施设备明细》明确包括地下机动车库。
2017年2月8日，北京中长合源置业有限公司（开发建设单位、甲方）与中筑安居物业公司（物业服务企业、乙方）签订《红山郡前期物业服务合同》，约定物业名称为红山郡，第三条：“业主入住后，中筑安居物业公司提供的物业服务包括以下内容：......2、物业共用部位的日常维修、养护和管理......4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，拉锯的收集等......6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理......”第七条：“1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：[高层住宅]：2.28元/平方米/月”。关于物业服务标准，约定中筑安居物业公司的服务标准不得低于北京市住宅物业服务二级标准中规定的相应要求。关于物业服务费用的支出包括物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等。
庭审中，中筑安居物业公司主张涉案房屋的物业费标准为单价2.28元，每年1779.95元，物业费按年交纳，以实际入住之日至年末，再从下一年按照自然年计算。李威、韩晓薇主张涉案房屋每年物业费为1749.95元，每年垃圾清运费30元，共计1779.95元。
2017年7月4日，李威、韩晓薇入住涉案房屋，其二人主张已交纳2017年7月4日至2018年7月3日期间物业费，自2018年7月4日至今未交纳，但主张物业每年10月份开始收取下一年度的物业费，2018年国庆期间也一直沟通，因此实际应该算是自2018年10月份未交物业费。
李威、韩晓薇主张中筑安居物业公司未履行维护义务，导致停车场地下有很多井盖松动，致其车辆损害，为此支出车辆维修费11050元，并提交汽车维修施工单（代结算单）予以证明。中筑安居物业公司主张，李威、韩晓薇所称井盖属于排水井盖，不属于物业维护，产权不在其名下；停车场未启用，车辆饱和，有业主停将车辆停在停车场内，但该事项不再物业服务管理范围内，停车场权属仍属于北京中长合源置业有限公司；对于消防连廊堆放的杂物，中筑安居物业公司主张其会劝阻，保安晚上巡查时也会清理，但涉及业主个人物品的不会扔走。
另，本院就涉案停车场是否对外开放、由谁管理分别向北京中长合源置业有限公司和北京市丰台区房屋管理中心进行调查，北京中长合源置业有限公司和北京市丰台区房屋管理中心均称该停车场未正式启用，均否认停车场由其管理。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李威、韩晓薇与北京中长合源置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》、北京中长合源置业有限公司与中筑安居物业公司签订的《红山郡前期物业服务合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同。中筑安居物业公司作为物业服务公司，应依约提供物业服务。李威、韩晓薇作为业主，应按时支付物业费。现中筑安居物业公司提供了物业服务，李威、韩晓薇亦享受了物业服务，故其应向中筑安居物业公司支付物业费。关于物业费收费标准，双方均认可按年度支付，中筑安居物业公司主张涉案房屋每年物业费共计1779.95元。李威、韩晓薇主张上述物业费中包括了30元垃圾清运费，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于欠付物业费起始时间，李威、韩晓薇主张其自2018年7月4日未支付，但实际应从2018年10月份起算，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信，故中筑安居物业公司要求李威、韩晓薇支付自2018年7月25日至2020年12月31日期间的物业费4261.99元，本院予以支持。
关于李威、韩晓薇主张的车辆维修费，其二人主张因中筑安居物业公司未履行对停车场的维修义务，导致其车辆受损支付维修费11050元。中筑安居物业公司主张其不是停车场的产权人，停车场未开放，亦不属于物业管理范围。根据本院调查情况及中筑安居物业公司辩称意见，该停车场并未正式开放，是否属于物业管理范围亦需进一步查证，且需根据各方过错确定侵权责任人及责任程度，故该项诉请不宜在物业服务合同纠纷中进行处理，李威、韩晓薇可另行主张。
关于减免物业费，李威、韩晓薇主张中筑安居物业公司对垃圾站、消防连廊等共用部分管理不到位，但不能否定该公司已履行主要物业服务的事实，且物业服务具有多层次、全方位、持续性、公共性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，尚不足以构成物业管理费减免的理由，故本院对李威、韩晓薇的该项意见实难采信。但本院尚需说明的是，中筑安居物业公司作为物业服务单位，应该在职责范围内及时协调解决业主反映的问题，完善物业管理制度，给业主提供充分反映意见的平台和途径，并对反映问题进行反馈和解决。
依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百四十二条、九百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、李威、韩晓薇于本判决生效之日起七日内向北京中筑安居物业管理有限公司支付2018年7月25日至2020年12月31日期间的物业费4261.99元；
二、驳回李威、韩晓薇全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由李威、韩晓薇负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费64.74元，由李威、韩晓薇负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 杨 薇
二〇二二年十二月二十九日
