从前被捧得有多高，现在就会有多落魄！

深圳学区房的境遇，就是最好的写照。都知道，从年中开始，曾经比肩豪宅的深圳学区房，部分房子的价格就已经开始跳水。但没想到的是，深圳的学区房的价格，连底裤都保不住。就在前两天，深圳的中介们开始推一套“超级笋盘”。百花片区的长城花园，一套124㎡的四房，指导价总价1240万，现在挂盘只要1200万，比指导价还低40万！如果你能一次性全款买，只要1100万。

对比过去，同小区相同户型的房子，价格要在1500万以上！那么问题来了！价格跌破指导价，这房子不会有什么猫腻吧？带着怀疑，我细问了中介，了解之后发现：这套房，不是法拍、没有产权问题、没有欠债，而户型也没有什么硬伤。

也就是说，这套1200万，没有幺蛾子，就是正常的业主降价。值得一提的是，熟悉情况的中介和我说，这套房的业主在百花有两套房，在卖的只是其中一套。百花这个价位的学区房，能有两套的人，都不是一般人，基本上可以判定，这套房就是妥妥的投资。看得出来，被政策敲打之后，投资客们对学区房的信心已经跌到谷底。只是没想到，信心动摇之后的市场能够这么没有“底线”，在深圳其他地方都看不到的指导价价格，竟然在动辄房价上千万的百花出现！

学区房低于指导价卖房，未来恐怕不是个例。因为，现在顶级学区房的价格走向，总结起来就一句话：市场价和指导价越来越近。之前8月份的时候，我们曾经去过百花片区考察，那时候学区房就已经开始松动。过去几个月之后，百花的学区房降得更猛了。长城花园是典型。之前8月份的时候，我看了一套长城花园的87平复式的户型，当时的价格还要1200万。而现在，一套85㎡的复式2房，业主降价了322万，现在的挂盘价格只要948万。

月初的时候，浙江省的机关事务管理局以清理资产为由，一次性抛售了长城花园的23套房源，其中：

85㎡户型11套，挂牌价950万，104㎡11套，挂牌价1090万；1套359㎡，挂牌价2653.5万；

除了大户型，其他房源的单价都在11万/㎡上下，和10万/㎡的指导价非常接近。在百花，长城花园之外，其他小区降得猛的也不少。价格一直比较坚挺的长怡花园，现在一套170㎡的房源，价格只需要1780万，比指导价1701万只高了79万；长泰花园一套100㎡的3房，指导价要1000万左右，现在挂牌价价格1180万，和指导价相差180万。把目光放到整个深圳，其他顶级小区的房子也没啥好日子过。深高北学区的莱蒙水榭春天5期，一套89㎡的三房，之前的报价要到1200万，现在940万就卖！和807万的指导价价格只差133万。深中学区的鹏公馆39㎡小面积户型，因为总价格比较低，刚开始业主都不愿意降价，现在也顶不住了，从600万降到了520万.同样是深中学区的愉天小区，之前单价16万/㎡，现在一套81㎡的三房挂盘900万就卖，单价只要11万/㎡。小区的指导价现在是9.8万/㎡，市场价和指导价的差距只剩下不到2万/㎡。这就是深圳楼市行情的魔幻之处，涨的时候涨得最猛，跌的时候跌得也最惨。往后，那些想卖又不肯大幅放低价格的学区房业主，会越来越没有耐心。因为，愿意接盘顶级学区房的人越来越少。根据乐有家的数据，今年深高北学区房1月到9月的过户量下滑了88%；深中学区9月份过户量相比1月跌了83%；百花片区1到9月的过户量下跌了48%。

行情冷淡，这个时候，有人身先士卒打破价格底线，就必然会有人跟进，一场价格内卷就此展开。身处其中的任何一套顶级学区房，如果不加入这场降价内卷，别说房子卖不出去，连看都没人看。

价格跌成这样了，深圳的学区房完了？要我说，现在以为深圳学区房完了的人，和上涨周期吹深圳房价还能一直涨的人没差别。典型的给他阳光就灿烂，市场行情的墙头草罢了！虽然价格在跌、虽然教育政策在变，看空深圳学区房的情绪很浓，但我还是想说一句很多人不爱听的话：深圳的学区房只是在调整，不可能现在把它打死。当下的学区房市场变化，和调控政策的力度有关、和大家对学区房市场预期有关、和市场的低迷情绪有关。但和还未落地的教育改革无本质联系！其次，大学区、多校划片、教师轮岗，没有改变深圳的积分入学政策，也没有改变教育公共品和房产绑定的关系！只要这个关系还存在，就会有学区房；只要学区房的概念还存在，就会有学校的三六九等，就会有名校！只不过，这个差异会被强制性弱化、淡化而已。此刻的价格回调，是深圳学区房的一次“刮骨疗毒”，从健康角度来说，反倒是利好。这个时候，过度看空只是情绪，等待政策具体落地、等待价值重塑，深圳学区房的未来才会更清晰。

经历了政策和市场的调整之后，未来在深圳买学区房，我有3个建议：第一个建议：老破小区的学区房要彻底放弃！我们之前的文章说过很多次，老破小区的学区房，无论是老破小还是老破大，基本上都没有什么居住感，性价比不高。具体来说，老破小区不同户型之间，各有各痛点。中等户型和大户型会面临的问题是：流通性很差。很多人买学区房就是为了学区，压根不是为了住，所以很多人买老破小区只看小户型的学区房。现在市场上，降价比较多的也是这些正常户型和大户型的学区房，因为流通性实在太差，不降价卖不出去。你买这些学区房，不就刚好给这些业主解套吗？但下一个能接你盘的蠢萌接盘侠又是谁呢？再说老破小。老破小虽然流通性有保障，但它要面对另外一个现实的问题是——这类学区房很可能就是当下学区房改革的重点打击对象。之前，深圳的螺岭外国语学校就曾经出现过50㎡以下住房被限制入学的规定。未来，说不定这类规定就会被普遍实行，小户型的房子直接不纳入学区房范围，到那个时候，老破小就成了甩不掉的包袱，流动性会非常差。第二个建议：选择豪宅盘周边的学区房这一类的学区房，有两个优势。首先，豪宅盘聚集的位置通常都是豪宅板块，有地段优势，在深圳这个土地相对稀缺的市场，只要你的地段好，就算房子差些，房产的价值也有保障。其次，豪宅盘扎堆的区域，往往有好的生源。因为豪宅地段决定了购买力、决定了居住人群的圈层，而好的圈层更容易积聚好的生源。决定一座学校发展潜力的因素有两个，一个是好师资，一个是好生源。师资这一点，会随着教师交流轮岗和多校划片被“平均化”；但好生源是稀缺资源，在学区房政策下不可能被平均，只有好的地段、豪宅积聚片区的学校才会有。第三个建议：选择靠近名校学区的次新或者新兴名校的楼盘一旦多校划片全面铺开，名校学区会纳入更多的小区，这个时候就可以挑选那些被纳入学区同时又是次新的小区。这么做，其实就是为了保证学区房的居住价值和学位价值能够并存，避免居住和学区两个属性割裂。当然，可以肯定的是，这一类房子的价格不会便宜。那如果想要价格稍微会低一些，也可以选择新名校的学区房。随着教育集团化办学和教师轮岗的推进，名校资源会分流到这些集团化学校之中，选择这一类发展潜力很大的新兴名校的学区房，会是一个不错的选择。

最后，直白地给大家一个总结：过去不可一世的顶级学区房，完了；未来低调有内涵的优秀学区房，没完低于指导价抛售的例子，以后只会越来越多。但是，买了学区房的家长们，没必要慌；没买学区房的家长们，也不要幸灾乐祸；各回各家、各找各娃，周末了，陪孩子出去玩一下。学区房降价的瓜，先吃着；学区房改革的子弹，让它再飞一会。