2023年已经过去，崭新的2024年！

回顾往年一年的上海楼市.

哪些板块最抗跌？

我们只有看到潮水褪去，才能看到谁在裸泳.

为什么会这样讲，因为前两年我们很多人都忙碌在打新的浪潮中，特别很多人为了买一套新房，想尽办法腾出购房名额，从上海的中心城区到五大新城，一些新房高积分和预算不够的，很多人选择去五大新城，涌现了很多投资客，唯恐赶不上打新的这一班列车！

但是现在我们再回过头来看，有现在吐槽最多的前滩，大虹桥，临港，包括奉贤新城等等，当初哪一个不是热门板块，有些还是很多人挤破脑袋都不一定能买到的.

前几年，在我们的印象里很多人在青浦徐泾的新房买不到，当时会选择去同板块的二手房，甚至去旁边的华新板块，来期盼大虹桥利好的辐射！

但是现在现实的情况是什么样？

我记得去年有位客户在徐汇区上班，之前一直是在徐汇区看二手房，预算的单价在6到7万左右，总价控制在600到700万之间，房龄不是特别老旧的情况下，我给她推荐了徐汇的华泾板块。

当中她来和我们看过一次房，给我们的反馈是徐汇的华泾这里太偏了，看不出有上涨的希望，而且看的小区还是在外环，我以为她会考虑南站附近，石龙路以北田林，康健，再或者万体馆，龙华方向.

但是没有想到她最后选择了青浦徐泾，而且还是二手房，她给我们的反馈是，徐汇华泾没有青浦徐泾的位置好，虽然华泾的名气没有大虹桥响亮，但是毕竟是属于徐汇区，难道徐泾不属于外环外？

她属于比较迷信房产自媒体大V的那种，因为后面我们从她的口中得知，她后面买的二手房，附近就可以看到农田，但是房价也是和徐汇的华泾差不了多少.

虽然是买的二手房，但是也没有找当地的中介，而是网上找的房产主播，看的房源和成交的房子，也是她联系的房产主播找当地的二手房中介门店合作的。

最近她主动联系我们，让我们帮她看看，能不能徐汇中环旁边再买套老破小，想着以后能不能把青浦的房子卖掉，说是那边现在人气太差了，当初就算是不买在华泾，700万内的预算，在中内环买一套房龄长一点的小区，最起码现在生活上也方便，现在不仅是她所在的小区房价跌幅高，而且还是住在郊区！

当然并不是有些板块的房子有跌幅，我们就去贬低谁，因为老百姓买房，同样差不多的预算，肯定是能往核心区域靠靠拢，就一定要往这些地方去！

我们看地段好的新房，基本都是开发商自销，郊区的很多新房启动分销，让中介有佣金拿，难到开发商的营销和策划部门都是吃干饭的，因为房子主要核心的就是地段，就算是房价下行时，地段好的抗跌能力也会强些.

后面我也问过她为什么不直接多找当地的中介做向导，这样可以多看些房子和对区域板块的了解，以免进入信息的误差.

因为每个板块，不一样的两条马路，也会分很多小板块，看似差不多的两个小区，其实区别也不一样，对于不熟悉的地方.

特别是二手房，最好的向导就是当地中介门店,去多看多比较！

虽然现在网络上有很多自媒体主播说房，但是大部分的文案或者说辞，基本网上都可以查到，属于一个师傅带下山的，要么极左要么极右，无非找我买的房子就是好房子！

现实中，没有谁真正能细分到每个板块和小区的了解，包括我也是一样，经常也有人和我们咨询房子，因为我们之前主要做长三角（江浙沪）大板块的区域分析和楼盘代理，我们团队也帮很多甲方出过策划的方案，经常有人会私信我们板块买房的选择和对比，我们也只是能给出两个不同板块自身需求和预算的个人建议，要是细分到某一条路，或者某一个小区，特别是不熟悉的地方.

橙子君也是建议大家去找当地靠谱的中介做向导，因为上海下辖16个区，有这么多板块和小区，有些小区我自己都没有成交过，甚至都没有去过，我的意见只能根据我熟悉的板块和我了解的数据给予参考.

因为我们从事这个行业，了解的可能或多或少有些第一时间的最新消息，包括和我咨询的朋友，并不是说一定要你和我买房，我们从开始的想法，也是大家在一起互相交流和学习！

特别是房产类的大宗交易，从线上获客，到线下看房，周边每个月的成交数据，小区测评，今天有哪些业主急售的房子，特别是板块和小区的居住群体，哪类群体买在这里居多，是外区的过来的，还是同板块置换的比较多，包括租售比，这些都是很重要！

但实际的很多数据，网上我们看到都是一种大概片面的，最贴切真实的只有自己去做功课，实地多看，多找不同门店的中介多看，很快你就会发现，你也是这个板块的的专家。

包括之前奉贤南桥，金汇和西渡的新房，很多和闵行二手房单价差不多，房子虽然新，但是地段完全是两样，再看看现在很多楼盘交付后的入住率就知道了！

讲了这么多，现在言归正传，

上海去年一年哪些地方的房价最抗跌！

当然是烟火气浓的地方，投资客少的地方，因为一个地方一旦投资客占比较大，交房后入住率必然很低，因为很多都不是本着去住的心态去买的，这样后期会很容易产生连锁反应，最起码附近的商业起不来，因为人气不够，一旦投资客看不到希望，第一反应就是回笼资金，就是短期抛售，一旦抛售量增多，想要快速卖掉只有打价格战，到后面越是降价越难卖，我们看现在的临港的很多二手小区就是这样一种现状。

而恰恰最抗跌的就是，现在中内环的老城区的一些板块，也是曾经很多打新群体最想逃离的地方！

这边我列举几个实际的案例!

徐汇长桥板块，很多人对这里肯定很陌生，当然我说这句话并不是要大家来长桥板块来买房，因为这里的均价六七万左右，刚好是上海房价一个居中的板块，供大家参考和互相交流，如有说得不对的地方，及时指出，互相交流学习.

徐汇区中坏旁边的地段，上海植物附近，也是现在徐汇区的房产交易中心所在地，地段算不上特别好，但肯定也不算特别差.

这里以八九十年代的老房子为主，很多老小区最高峰有段时间单价卖到7万左右，现在在楼市大环境不好的情况下，均价依然是6万左右，包括对口二梯队上海小学的长桥一村和五村还是七八万的均单价，小户型挂牌单价9万的也有.

虽然这里没有什么大型出色的商业，但是仅仅一条罗香路的底商常年是一铺难求，有些人吐槽说这里的商铺比徐家汇的商铺还要紧张。

感兴趣的也可以看看每个月的徐汇区二手房成交报告，这里很多老小区，成交量也是一直排在前面.

很多人会好奇，这里并不起眼的板块，又是老房子居多!

为什么会如此抗跌，因为这里买房的几乎没有投资客，都是同板块置换和北面方向来的客群居多。

这里不会有谁动不动腾个名额来买房，感觉房价下行了，就马上降价抛售，就像我说的抗跌，不等于房价不跌，只是在同等预算下买一套房子，房价跌幅可能会小很多。

因为特别成熟的老街道，房地产最大的优势就是没有投资客，市场环境是良性的！

包括这里的商品房，板块算的上标杆小区中海瀛台，高区也是一线江景房，虽然没有尚海湾和百汇园高大尚，但是对于外环外，华泾都有单价卖到10万的小区，这里这样的房价算是高吗？

因为同样在预算可以提高的情况下，黄浦静安 徐汇 长宁都有很多抗跌的板块。

很多人说陆家嘴，包括黄浦江，苏州河，新天地的这些豪宅板块都是带有很多特殊性的，也并不是豪宅不降价，当房地产下行的时候，豪宅往往降价最厉害的。

还有就是肇家浜路以北的衡复风貌区，衡复基本以老洋房和老公寓居多.

湖南路，安福路，五原路，永嘉路，武康路等等......

不过这里板块前几年涌现了很多投资客，所以在这个板块买房，一定要找到一手的业主最好，而不是投资客接盘后你再来接盘，特别是对于老洋房这个板块，很多没有一个标准的市场行情价，基本是一房一价！

如果是离开市区，闵行可选性可以说是最多了，远比宝山要多，闵行的七宝也是不错的选择，但是最好能避开飞机噪音的那一块。

其实刚刚聊到青浦的徐泾板块，其实并不是徐泾这里不好，宜居和生活大的方向肯定不算差，只是和闵行的浦锦街道一样，这些板块新一些的房子，房价太高位了！

对于我们普通老百姓来讲，具有生活的烟火气，少些投资客的板块就是我们最佳的选择，也是最抗跌的板块！