本篇是案例分析文章总第222篇民事类 实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第118篇之房产第98篇

法条适用：法学基础、逻辑推理、法院判决既定力

当事人中：

绿色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是胜诉亦或是部分胜诉

黄色字迹基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人

红色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是败诉亦或是部分败诉

实务中，在处理案外人执行异议的争议时，需对各项权益进行位阶排序。依据民法原理，“物权优先于债权”，法院可以依此可对权益进行裁判。

但问题的关键在于，现实的实质权利权益的状态与当事人误认的权利权益的状态存在偏差时，且当事人基于误认的权利权益的状态所提起的诉讼请求，法院已经做出了生效判决时，对法院生效判决所确认的权利性质是否还可推翻从来？

在审理案外人执行异议之诉案件中采取“实质审查”是法院应遵循的重要原则。但也同时存在特殊情形。

即生效判决已经基于当事人变更后的诉讼请求，对物权性权利实际置换为债权性权利所覆盖时，为了维护司法的公正性、便宜性、既定性，即使存在实质权益与生效判决权益不相符的情形，也应按照生效判决确定的权益进行法律逻辑研判。

①2000年12月28日，副食公司与虹桥公司（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）联建房产，签订《联建协议》

②2004年3月31日副食公司将某项目交给盛合公司（申请许可执行人）（一审被告、二审被上诉人、再审申请人）进行一并管理，共同与虹桥公司三方继续联建房产。

③2005年3月起，虹桥公司对外出售房屋，约定给盛合公司的房屋一并出售

④2007年11月20日，盛合公司以联建纠纷起诉虹桥公司交付商用房、住宅房

⑤审理中，房屋已经出售，返还房屋诉求无法实现。盛合公司诉求变更为支付房产折价款利息

⑥盛合公司执行中，后发现，华益公司名下备案登记的案涉房屋实际归虹桥公司所有，《商品房买卖合同》并未发生实际物权变动

⑦法院裁定查封房屋，王毅（阻却执行人）（一审原告、二审上诉人、被申请人）提出执行异议

⑧法院裁定驳回异议

⑨王毅请求：

1.确认王毅与虹桥公司签订的《商品房买卖合同》有效。

2.确认案涉房屋所有权归王毅所有。

3.停止执行，解除预查封。

4.由盛合公司承担案件的全部诉讼费用。

一审法院：西安中院（2012）西民一初字第00015号

结果：驳回王毅的诉讼请求

◉王毅不服

请求依法撤销一审判决

请求确认王毅与虹桥公司购房合同有效

确认案涉房屋所有权归王毅所有

盛合公司承担一、二审诉讼费用

二审法院：陕西高院（2013）陕民一终字第00018号

结果：

1.撤销一审判决；

2.确认王毅与虹桥公司签订的《商品房买卖合同》有效；

3.驳回王毅其他诉讼请求。

理由：

（一）虹桥公司与华益公司房屋买卖合同无效

1.房屋系虹桥公司给联建方盛合公司的商业用房

2.虹桥公司实际控制人郝西宁与华益公司实际控制人刘西民将房屋虚假转移至华益公司名下，故意规避法律，恶意串通转移他人财产，损害盛合公司利益的事实，该民事行为应属无效。

（二）王毅与虹桥公司的购房合同有效

1.虹桥公司与华益公司之间的合同为虚假合同

2.虹桥公司出卖房屋合同价款为6000元/平方米接近并无明显偏低的情形。

3.虽然房屋备案登记在华益公司名下，但王毅与虹桥公司形成买卖房产的意思表示真实。

（三）借款人是虹桥公司还是郝西宁个人不影响案涉合同效力

1.郝西宁在该案中作为虹桥公司的实际控制人，其行为的界定亦无法完全排除公司因素。

2.即便如此，无论借款人是个人还是公司，并不影响虹桥公司与王毅之间合同关系的成立，虹桥公司愿意以房抵债或者愿意为公司控制人抵债订立相关合同均并不违法。

（四）王毅购房无主观恶意

1.无证据显示王毅在签约时具有损害他人的主观恶意

2.该合同签订之前盛合公司与虹桥公司有关诉讼已经一审终结，虹桥公司虚假转移财产的目的已经实现。

3.王毅为善意第三人，债权请求权应得到保护。

（四）王毅不享有案涉房屋所有权

根据《民法典》第209条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

①华益公司与虹桥公司均认可双方的购房合同并非真实交易，备案登记亦不是真实意思表示；没有发生物权变动效果。

②同时，王毅及虹桥公司就双方合同未进行备案登记，亦没有发生物权变动的效果。

因此，案涉房屋的所有权仍属虹桥公司。

再审法院：(2017)最高法民再108号

结果：维持二审判决

理由：

（一）虹桥公司对房产有处分权

1.联建权利的行使看

①盛合公司承继取得副食公司的联建权利，该权利是副食公司与虹桥公司签订协议时约定的。

②盛合公司作为联建方亦未对此及时提出异议并主张联建权利，应对此产生的风险承担责任。

2.联建权利的救济看

①物权请求权（原本可以受到保护）

盛合公司以联建纠纷起诉虹桥公司交付商用房及住宅房。上述房产虽大部分已经销售，但并未过户，其作为联建方有权利提出异议并依法获得保护，尤其是尚未过户及尚未交付相应购房款的房屋。

②债权请求权（变更诉讼请求后，实际行使的权利）

但盛合公司将诉讼请求变更为给付房屋折价款及利息，并获得陕西高院（2008）陕民一终字第175号民事判决的支持，即其权利已经生效判决确认成为普通债权。

3.虹桥公司的处分过程看（法律逻辑推理）

虹桥公司为规避盛合公司实现其物权，但西安中院的上述判决生效后，盛合公司的物权性权利实际已为债权性权利所置换，并退出合建房屋的处置和销售，虹桥公司作为案涉房屋的开发商已不负有返还房屋的义务，其对外处置案涉房产已属于有权处置。

（二）王毅无与虹桥公司、华益公司恶意串通损害盛合公司利益的情形

1.王毅实现其合法债权具有正当性。

王毅通过其子转款给虹桥公司总经理郝西宁3**万元，向虹桥公司给付有关款项金额124.8万元。对上述给付款形成的借贷和付款事实，虹桥公司并无异议，盛合公司并无证据予以推翻。

王毅为实现合法债权签订相关的商品房买卖合同，无论其之前的给付款目的是否是房屋买卖，并不影响其通过房屋买卖实现其债权目的的正当性、合法性。

2.房屋的销售价格并不偏离市场行情。

3.从王毅与虹桥公司签订商品房买卖合同的过程看，并无恶意串通的事实。

①即使虹桥公司与华益公司签订合同的目的是恶意阻止盛合公司实现其物权，但王毅作为合法债权人主张债权并与债务人达成一致意见，并非法律上的恶意。

②作为合法债权人，在债务人虹桥公司外观上具有房屋的销售权和处分权，而且在另案判决生效后即使原权利存在瑕疵，亦经生效判决所排除，王毅并不存在明知自己行为不合法或对方行为不合法而继续进行相关民事行为的故意，故不成立民法意义上的恶意。

本案具有特殊性

☞在联建关系视野下审理时

⭐︎盛合公司并没有发现和预知实质房屋物权未发生变动。此时，盛合公司可主张的是物权请求权。

⭐︎此时，如获得物权请求权的胜诉判决，进入案外人执行异议之诉后，申请许可执行还有胜诉的可能。

✯或许源于过于听任虹桥公司的说辞：“物权没有了，支付债权的对价吧”

✪继而，盛合公司变更了诉讼请求，以至于生效判决把盛合公司本应拥有的物权优先权演化成普通债权。

✬进而，在案外人执行异议之诉中

与王毅争议的处于同一位阶：债权。

但王毅依据《执行异议复议规定》第28条，获得排除执行的权能。

总结：

1.实质权利权状态与当事人误认的权利状态存在偏差，法院以当事人的请求权利为判决方向

2.判决生效后即使原权利存在瑕疵，亦经生效判决所排除。不具有变更之意义。

即生效判决以对物权性权利实际置换为债权性权利所覆盖时，即使存在实质权益与生效判决权益不相符，也不再对判决结果进行修正

3.法院审理执行异议之诉，评判权益位阶优劣时，以当事人请求的最终权利为评价依据

4.当事人在没有调查清楚权益确认性归属时，不可随意变更诉讼请求。可能招致不利诉讼后果

5.当事人起诉的请求权基础要把握好。否则，生效判决确认的权利对后续案件的审理产生不利影响

请求权的把握

生效判决的即定力