来自上海楼市情报
就在最近，一个新物种降临上海楼市，也引发了不少讨论，
配售型保障性住房！
别看它名字文文弱弱，可是它在别的城市都是直接腰斩当地房价的狠角色！
在新一线城市让部分普通打工人五千多一平住精装，你敢想？
4月3日，上海市发布了《上海市2024年度国有建设用地供应计划》，尽管商品住房用地供应缩减，但上海依然从牙缝里挤出来91公顷土地用来建设配售型保障性住房。
01
何为“配售型”保障住房？
这是国家新一轮保障住房体系的新产品，按照官方媒体的说法：
1）配售型保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，及城市引进的技术、教师和医护人才；
2）销售价格保本微利；
3）实施严格的封闭管理，不能在二手房市场交易，退出的话只能转让给政府机构。
以前我们所说的保障房，包括公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。而现在，则把保障房分为配租型和配售型两种。
配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售的就是今天说的配售型保障房，这种房子是封闭运行，不能上市交易，这是以前没有过的。
我们参考福州、西安的实例，这类产品往往不在中心城，在郊区新城产业聚集、交通便捷的位置，总体来说不差。
而销售价格是周边商品住宅的5折左右，当然，户型会比商品住宅小。
福州的配售型保障房规则更为明确，以中小户型为主，售价预计不高于市场价的五折。
项目按“保本微利”原则确定配售价格，均价预估为5200~5400元/㎡（含简装），主要配售户型为45㎡、60㎡和75㎡三种，建成后将带装修交付。
太原关于购买配售型保障房的通知↑
按划拨土地成本，再加建安成本，以产业集聚的郊区为主，售价只有周边商品房的一半，合并了原来人才住房和共有产权房；针对低收入家庭以及城市需要引进的科技人员教师、医护人员这“两类群体”；且严格封闭管理，不得以商品房的形式流入市场。
和共有产权房不同，不仅面向低收入人群，而且面向引进的技术及社会事业人才！
总结下来不同点就是，地段方面：这类产品往往不在中心城，在郊区新城产业聚集、交通便捷的位置，周边商场，学校，医院一应俱全，总体来说不差，很多甚至有地铁。
价格方面：福州、西安、哈尔滨等地已明确，销售价格是周边商品住宅的5折左右！很多还带精装。
资格方面：则是扩大了许多，和共有产权房不同，不仅面向低收入人群，而且面向引进的技术及社会事业人才！比如教师、医护人员、科技工作者，社区服务人员，企业员工等。
供应量方面：其实说少也不少了，杭州计划今年建设6000套，广州计划建设10000套，上海的供应量是商品住宅用地的约20%。这个比例往往在商品房新房供应的10-20%，集中在一线新一线城市，已经算不小了。
其实去年8月「新房改」之后，配售型保障房这个“新物种”，就已经开始加速落地了。
据住房城乡建设部相关负责人介绍，截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。其中，西安今年计划筹建1.5万套保障性住房；深圳已启动13个项目、共计1万套保障性住房建设；杭州今年筹建的12个保障性住房项目已开工3个，剩余9个项目将在6月底前开工建设。
02
上海的配售型保障房都在哪儿？
从年度计划来看，今年配售型保障房的土地供应，中心城区都没有，估计全部在外环外，嘉定松江最多达到24公顷，浦东宝山奉贤也有10-12公顷，闵行临港少一点；青浦比较例外，没有供应。
嘉定新城供应这类住宅，售价2.5W左右，在新城工作的技术及教师等人才都可以买，一百多万就能买一套小户型住宅，会对新城的商品住宅供需及价格产生什么样的影响？
全部加起来，是91公顷。如果按2容积率测算，182万方建面，70平一套的话，就是2.6万套。
嘉定松江是24公顷，按上述方法推算大概是6800套。而松江目前一年的商品住宅销售也就五六千套。
如果以后每年都有91公顷规模这类用地出让的话，上海五大新城的楼市格局将会被彻底颠覆！
积极的意义上说，可以为新城大力度引进人才。新城发展，产业为本。各个新城都在大力发展新兴战略型产业，急需大量技术人才；新城也在大力建设新的学校和医院等社会配套，也需要优秀的教师和医护人员。
消极意义上说，如此庞大的配售型保障用房供应，虽然不能以商品房的形式流入市场，但价格只有商品房的一半，将蚕食五大新城现有的购买力，使五大新城现有的在售商品房去化更加困难。更长远点，也让部分原本以总价低为卖点的环沪板块楼盘受到冲击。
与其他城市相比，上海的房价可能让很多年轻人才望而却步。为他们提供配售型保障住房，可能总价一百多万，就能在上海新城安家置业，吸引力着实不小！
有了大量的外来人才，新城的发展才有保障，楼市才有源源不断的活水！
但这类产品的出现，也势必分流商品住宅，尤其是刚需住宅的需求。
一正一负，两股力量交织，对未来五大新城商品房的定价及二手房的定价将产生极大的影响。
具体影响有多少还有待观察。
