这几天我们已经完成了珠海、中山、佛山的热门板块的调研，说实话，市场比我们想象的要惨烈。

所以今天，及时更新一期避坑指南，希望能帮助到想在大湾区置业的朋友。

6月调控加码之后，珠江口西岸的几个热点板块迅速熄火。

珠海航空新城跌了、唐家北围跌了、中山马鞍岛跌了、北滘新城跌了、佛山陈村跌了……珠海、中山、佛山短短几个月时间的经历了快涨快跌。

这面这张图是近五个月珠江口西岸各板块主要在售项目的涨跌榜—

跌幅为0的有两个板块：横琴和平沙新城。

28平方公里的横琴自贸区，住宅土地只有1.5平方公里；

横琴正常在售的住宅项目只有一个中冶逸景公馆，还是复式。

所以，横琴根本谈不上下跌，因为没有供应。

而平沙新城也是同样的情况，

人家有高栏港国家级经济开发区，好歹吸引了几个石油公司，好歹来的还是世界500强，住宅单价只有一万一二，全珠海最低价，在售的项目也只一两个，咋跌。

反倒是借着深中通道和深珠通道的马鞍岛，唐家北围、有点扛不住，近五个月至少都跌去了十几个百分点。

这轮波动，跌的最狠的陈村，被一场土拍掀开了底裤。

4月华润拿了陈村的地王，楼面价干到22330元/平米，让陈村和北滘新城的一众项目原地高潮，随即坐地抬价，同地段的碧桂园三龙汇冲到3万6，北滘新城的各个楼盘也都蹦到了3万。

如今5个多月过去了碧桂园跌回了2万4，北滘新城跌回了2万。

碧桂园旁边的两个新盘，刚刚开盘单价直接拉到2万3。

拍了新地王，房价反而跌的稀碎，这说明啥？

说明之前的价格全是虚高。

这一波下跌，仿佛就是个照妖镜，活脱脱让珠江口西岸的各个热门板块都现了原形。

也只有在下行的行情中，才能识别出谁是真正的“妖”。

上涨的时候一窝蜂都在涨价，看不出哪是好板块，哪里有价值。

只有在下跌周期里才能验证真伪。

而大湾区的珠江口西岸，就是此时此刻被检验出来的“楼市妖孽”。

经过实地调研和数据分析，我们发现这几个高位横盘、甚至下跌的热门板块，都有几个共性。

第一个共性：有概念的附庸市场。

下面这张图，是珠江口西岸各大热门板块的概念图——

通过上面这张图，我们发现——

珠江口西岸的诸多热门板块，旁边都挨着个"大哥"，都在蹭着大哥画大饼。

横琴拽着澳门，玩横琴粤澳合作区；

珠海北围和中山马鞍岛，拿着深珠通道和深中通道，扯着深圳前海，在玩"以科技对话科技"；

陈村、伦教一把薅起了广州，在狠讲广佛一体化；

金湾航空城蹭着横琴，十字门蹭着横琴和澳门……

这些板块，不仅在距离上抱着旁边的大哥，而且从规划上也力图达到——

你有的，我也要有。

如果暂时没有，先画个饼，让未来看起来会有。

只有这样，才能让销售们说出那句耳熟能详狠话——

一桥到前海，房价差1/5；五站到广州，房价差1/3；一步到横琴，房价差1/2……

珠江口西岸的诸多热门板块，都呈现出明显的"附庸市场"特征。

距离上抱着大哥，概念上蹭着大哥，房价上对比着大哥……

珠江口西岸板块的第二个共性是，它们都涨在行情末端。

大家可以回想一下——

珠海唐家、中山马鞍岛、平沙新城、横琴、十字门、金湾……这几个热门板块都是什么时候开始涨的？

下面这张图，是大湾区主要城市的楼市行情轮动图——

通过上面这张图，我们会很容易发现：

大湾区19年8月启动这一轮涨幅，持续了将近2年的时间。

龙头深圳2019年8月已经开始上涨，紧接着是东莞、广州。

到了2020年末，已经是行情末端，珠海、中山、佛山等城市才摇晃着开始上涨，一直涨到2021年5月。

等它们疯狂上涨的时候，广州和深圳等核心城市已经熄火，甚至还都开启了新一轮调控。

结果它们刚涨不到半年，市场到6月份就开始凉了。

上面这一大段文字，简单来说就是：

珠海、中山和佛山这些珠江口西岸的城市，属于典型的鱼尾行情。

涨的最晚，挨锤却最早，行情来的慢，走的倒挺快。

珠江口西岸板块得第三个共性是，市场小，供应有限。

很多人都有疑问：为什么这些板块这么轻易地就被炒起来了？为什么距离深圳更近更方便的惠州永远也炒不起来？

因为，珠江口西岸的几个板块都是小市场，每个板块在售项目只有两三个，很容易控盘。

比如马鞍岛，涨的最猛时，在售项目只有俩，一个万科，一个恒大。

再比如十字门，长期有货在卖的楼盘，只有一个华发。

哪怕是新盘扎堆的唐家北围，有货的楼盘，不过也就三四个。

一个板块，三四个楼盘，拿证的货也就三四栋楼，大都几百套房子。

几百人集中进场，就能看似买光一个板块。

大行情来的时候，一个板块内的几家房企一合计——

不如联合控盘吧，不如捂盘涨价吧。

今年年初，在珠江口西岸的各个热门板块，都呈现出"小市场、被控盘"的典型特征：

供应紧张，新房嗷嗷涨。

珠江口西岸诸多热门板块得第四个共性是，没有成熟的二手房市场。

除了北滘新城，珠江口西岸的几个热门板块，都是新开发的区域，没有成型完整的二手房市场。

比如，下面这张图——

马鞍岛就压根没有已交付的二手社区；北围实际交付的小区也就俩；平沙新城只交付一个社区……

一旦一个板块没有成熟的二手房市场，就会出现一个特别扯淡的问题——

新房的价格，没有办法被证伪。

一套房子真正的价格不是新房购买时的价格，而是二手成交的价格。

偏偏珠江口西岸的板块又都是小市场，一旦大行情来了，房企会联合控盘，快速拉涨新房价格。

你只看到房企快速拉涨的新房价格，却看不到自己未来实际卖出的二手价格。

于是，就会陷入虚妄的房价上涨泡沫里。

最后一个板块共性是没有自住市场。

大都是虚无的概念，新开发的区域，直接导致越热的板块越被投资客包围，

本地客户对于这种远离生活配套的板块，一定是不感兴趣的。

实地调研中拍摄到横琴、唐家北围、马鞍岛、平沙新城等板块都是不足10%的亮灯率，大量的空置商铺和稀稀落落的配套，只能证明，这不是自住客的市场。

这些热门板块，拥有诸多共性。

也正因为这样的共性，这些板块都呈现了同一涨跌趋势。

那投资客又是怎样在这一波走势中被套牢的呢？

好，下面我们一起来推演一下大湾区的这波周期，投资客被套的全过程。

首先是龙头深圳上涨，紧接着广州、东莞跟涨，随后调控加码，深圳被二手房指导价摁住。

当龙头熄火之后，焦虑的投资客和资本会急着寻找周边的优质标的，于是投资客外溢到周边有概念有规划的板块。

又因为市场小，供应有限，很容易控盘，而且还没有二手市场证伪。

一看新房的价格，只是深圳的1/4，广州的1/3，无脑买入。

被概念和投资客炒起来的这些板块，又都是上涨周期中的鱼尾，刚涨起来，就会被调控。

调控一来，投资客散去，自住客不来，彻底凉了，随后步入遥遥无期的横盘下跌周期。

嗖的一下涨上去，又嘭的一下掉下来。

这种市场很像股市里的小盘股——

行情来的快，去的更快。

短期拉涨一波，又快速下跌横盘一波。

别的板块是螺旋上升，涨一年横两年。

这些板块是上蹿下跳，涨半年跌半年，再横一年。

但是，这类板块是不是完全没有价值，是不是就是不能买的垃圾？

也不是！

因为既然能涨，哪怕是只涨半年，那也能赚钱。

只是这类板块想要赚钱，对投资者的要求极高。

第一个要求，是对时机的把握能力。

买这类板块，其实就是投机。

既然是投机，就要牢牢控制投机成本。

尽量买再相对低点，哪怕买不到相对低点，也千万不要买到相对高点。

买在下跌周期里的相对低位，而不是已经涨起来的位置。如果别的城市85折就可以入手，这类资产6折才能考虑下手。

价格足够低，就可以买。现在为啥不能买，核心就是贵。

比如单价一万五的马鞍岛，能不能买？能买；

单价2万的北滘新城，能不能买？能买。

购买这类资产，第二个要求有足够的耐心。

心要够大，有耐心等着；

资金要大，有耐心扛着。

购买这类资产，第三个也是最重要的要求是——

你必须是一名成熟的投资客。

前面说到，这类资产的波动起伏更大，对时机把握的能力要求更高，对耐心的要求也更高，要有更大的"克服人性弱点"的能力。

以上种种要求，化为几句话就是——

你要是一个拥有成熟经验的投资人。

你要交易买卖过三套以上的房子，并且有成功的异地购房经验。

你要起码经历过一轮以上的完整楼市行情，吃过见过房价的涨跌起伏。

只有这样，你才有信心对抗这种远超其他城市的涨跌波动；只有这样，你才有经验来对抗更大幅度的"追涨杀跌"诱惑。

所以想在珠海、中山、佛山的热门板块下手的朋友，先问问自己有没有这样的实力，

低点买入，高点卖出，在快涨快跌的短暂行情里能顺利脱身，还能赚钱。

如果不能，那就不要碰！

尤其是小白投资客，乖乖在股市里买指数基金，在楼市买确定性的核心区。

如果被套了，做好长持3年、5年甚至更久的准备。

让时间填平你的风险。

最后，我想给大家说两句掏心窝的话——

大碗楼市的初衷是，想尽可能的讲点真话。

哪怕真话可能不好听，哪怕真话可能得罪人。

比如，别人告诉你马鞍岛、北围、平沙能暴击，满杠杆直接干！

而我们更想告诉你——

这里能赚钱，但有很大风险，风险在哪里，你进场之前，最好掂量一下自己！