碧桂园“卖、卖、卖”

作者 | 小债

来源 | 债市观察

万科带来的泼天流量，被碧桂园接住了！

每年3月12日，都是碧桂园2021年发行的一笔20亿规模债券——“H1碧地01”的付息日，票面利率为4.8%。到期日为2026年3月12日。然而，今年碧桂园却失约了。

这让没有拿到利息的多位债权人焦灼不已，也让市场怀疑，碧桂园也没钱了？瞩目程度仅次于万科股债双杀之后被下调评级，又被传获12家银行组团驰援800亿。似乎，头部地产公司都坐上了“过山车”，股、债投资者没有一颗大心脏，还承受不来这剧烈的波动。

碧桂园人士回应媒体称，因销售恢复情况不达预期，资金调拨承压等原因，公司拟定于3月12日到期兑付的21碧地01的0.96亿元人民币利息资金尚未全额到位。根据现有债券合同条款，公司仍有30个交易日的宽限期。公司将在宽限期内通过做好销售、盘活资产、削减不必要的行政管理开支等方式，尽最大努力筹措资金。

据介绍，目前碧桂园今年的重点工作还是努力保交付，有大概237个项目在“白名单”内，获批贷款约15.52亿元。

值得注意的是，在此之前，中外合资评级机构——中诚信国际发布公告称，出于商业原因，中诚信国际终止对碧桂园地产集团有限公司主体信用评级及其发行的11只债券的债项信用评级，将不再更新其信用评级结果，其中就有3月12日没有付出利息的“H1碧地01”。

截至发稿，碧桂园报收于0.58港元/股，总市值162亿港元。较巅峰时候2018年1月11日的3919.44亿港元市值，已经下跌了约95.9%。

上一次，碧桂园引发这么大市场关注，还是债权人之一Ever Credit Limited于2月27日向香港高等法院提出了对公司的清盘呈请，涉及约16亿港元债务。而对碧桂园“发难”的Ever Credit Limited（永恒信贷有限公司）背后母公司为建滔集团有限公司（00148.HK）（以下简称“建滔集团”），为全球最大覆铜面板生产商之一。实控人为有香港“化工大王”、“制造业一哥”之称，与影视明星同名的张国荣。

建滔集团旗下公司率先发难，可能与建滔集团自身业绩下滑有关。2023年净利润同比下降45%以内，原因之一就是对碧桂园的借款作出亏损拨备，此外，公司位于华东地区未售住宅物业也作出减值亏损。

除了碧桂园之外，建滔集团还投资了富力地产（02777.HK）债券，但建滔集团2023年中期年报显示，投资富力地产已累计亏损达15.81亿港元。

面对建滔集团的清盘呈请，碧桂园在公告中称，将积极反对清盘呈请，并将继续与境外债权人保持积极主动的沟通，并与其尽快形成重组方案，同时将尽力与呈请人保持主动的沟通，并在对全部债权人公平的原则下，与呈请人友善协商，努力促使呈请尽快被撤回或驳回呈请。

此外，碧桂园称，预期呈请将不会对公司的重组计划或时间表造成实质性影响。希望各利益相关方保持对公司的信心，并支持公司继续努力推进境外重组方案，最大程度地留存公司价值及保障全体利益相关方的利益。

来源：碧桂园公告

据《券商中国》报道，清盘呈请是债权人的权利，任何一个债权人都可以申请，但申请不代表一定会被清盘。清盘需要经过法院审理后最终决定，法院会听取聆讯综合评估，只有清盘的价值更符合大多数债权人的利益才会被批准。换句话说，如果公司能通过其他方式，如加快销售恢复稳定经营，或以债务重组、资产重组等方式最大程度维护所有利益方的权益，那显然是对所有债权人更公平有利的方式，法院就会驳回清盘呈请。此前的案例统计，法院从受理到判决需要一段时间的法定研判程序，这一过程可能持续数月乃至更长时间。

建滔集团的清盘呈请风波未平，如今20亿债券利息付不出，都让外界担心碧桂园的命运。

不过从新年伊始，碧桂园(2007.HK)的掌舵人、“二代”杨惠妍就毫不手软的“卖、卖、卖”。魄力能与当年意气风发之时毫掷百亿“买、买、买”匹敌。但是令人唏嘘的是，如今碧桂园是壮士断腕，为了自救不得已而为之。

1月22日，广州产权交易所公告显示，碧桂园转让位于广州的公寓、酒店、办公楼及商业等5项物业资产，合计金额38.18亿元。具体来看，本次转让的资产主要有：广州增城区凤凰城酒店、增城区碧桂园中心甲级写字楼、增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业、番禺区碧桂园藏珑府办公楼、白云区人和公寓楼，均为碧桂园的优质资产。因此被媒体评价为“碧桂园拿出压箱底”。

图源：广州产权交易所官网

值得注意的是，算上刚刚摆上广州产权交易所的资产，半年之内，碧桂园“二代”杨惠妍正在甩卖的资产规模就接近百亿，也就意味着未来起码有数十亿资金可以回笼。

1月17日，碧桂园澳大利亚子公司Risland Australia与买方Avantaus就出售悉尼剩余地块达成协议，转让价格高达2.4亿澳元（约合人民币11.38亿元）。据《南华早报》消息，接盘方Avantaus为有中国背景的私人开发商，该交易的核心资产为：项目的第三至第六阶段总计约330公顷的住宅小区。

在去年12月13日，碧桂园公告，计划以30.69亿元的价格，将子公司持有的珠海万达商管股权转让给了珠海万赢或万达商管指定方，消息一出，当天碧桂园股票高开5.19%；而在此之前，2023年8月25日，碧桂园将广州亚运城项目26.67%股权，以12.915亿元的价格出售给了中国海外发展有限公司间接全资附属公司。

仅计算碧桂园出售的以上资产价格就在93.165亿元。而这一系列甩卖资产的动作，也与碧桂园“二代”、碧桂园董事局主席杨惠妍在2024年工作会议上的表态一致，当时她说“目前正在尽力盘活资产”、“家族肯定与公司共命运”。

为了自救，碧桂园正在努力降本增效。去年12月12日，碧桂园公告，杨惠妍、莫斌、杨子莹、非执行董事陈翀等高管主动提出降低薪酬请求，最新年度薪酬调整至12万元，即月薪1万元。调降幅度最大的是，碧桂园总裁莫斌从年薪300万调至12万元。

图源：碧桂园公告

此外，乐居财经还报道了，碧桂园取消了高管配车、高管体检报销、高管免费食堂等待遇，全集团行政费用开销均按归零原则，非必要不支出，刚性支出通过整合集约等方式尽量缩减，2023年比2021年降低近60%。自从碧桂园爆发流动性危机之后，几乎没有券商再发布对碧桂园的研究报告了。但是根据2023年4月份的研究报告来看，券商分析师对于碧桂园甩卖资产、积极自救是持肯定态度的，认为资产负债结构得到修复、财务安全度提升、求生意志顽强，未来可期。

图源：wind

另一方面，碧桂园甩卖资产的资金大部分用于“保交付”。根据碧桂园公布的数据，2023年全年，全国31个省249个城市，累计交付超60万套房屋，累计交付面积7162万平方米。按此数据来看，为全行业“保交付”第一名。

事实上，从去年碧桂园债券违约一切就变得风声鹤唳。去年8月，碧桂园发公告称，在上交所、深交所发行的多只债券将于8月14日起停牌，原因是就公司债兑付安排事项召开债券持有人会议。债市观察梳理发现，当时碧桂园停牌债券包括：19碧地03、20碧地03、19碧地04、21碧地01、21碧地02、21 碧地03、21 碧地04、22碧地02、22碧地03，以及碧桂园控股子公司广东腾越建筑工程有限公司发行的16腾越02，据相关媒体报道，碧桂园还有一只未公开发行的私募债也同步停牌。

据Choice金融数据显示，碧桂园私募债“16碧园05”于2023年9月2日到期，发行金额58.3亿元，当前余额39.04亿元，年利率5.65%。

在宣布上述债券停牌的前一天（8月11日），碧桂园股价下跌至0.98港元，跌破1港元面值，跌幅超5%。

图源：罐头图库

以恒大债务爆雷为标志，楼市下行两年左右，碧桂园坚持到去年8月才启动债务重组，已经比大多数房企要坚持的久。

截至目前，碧桂园已经完成9笔境内债展期，涉及本金合计147亿余元。在1月22日，境外债也有新进展，碧桂园宣布聘请毕马威(中国)公司为主要财务顾问，推进境外债务重组，计划在2月底前向债权人提交重组方案。

碧桂园所有的努力，都在贯彻8月10日预亏公告中提出四大自救措施，特别是“保交付、保信用”。毕竟，恒大都没有扛住，碧桂园的压力可想而知。

碧桂园在去年8月份的预亏公告中坦承，公司从“2022年至今，融资环境极其艰难，公司融资性现金流持续净流出”。

碧桂园财报数据显示，截至2022年末，碧桂园总负债约1.44万亿元，其中合同负债6682亿元，有息负债约2713.07亿元。有息负债的构成中，银行及其他借款约为1625.4亿元，优先票据约706.55亿元，公司债券约323.19亿元。

而在财务风险管理的测算中，这三项负债在一年内到期的累计额度约为1030亿元，再加上贸易及其他应付款、租赁负债、衍生金融工具等，2023年合计需要现金流至少：4808.83亿元。

满足这些现金需求才能保证公司运营，但这还没算上应付职工薪酬等。

具体到债券情况，据企业预警通数据，碧桂园共有15只美元债存续，余额约99.13亿美元，约为人民币717.51亿元。

不过，值得庆幸的是，熬过来寒冬的房企，正迎来春天。

去年10月底，中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”；同年11月17日，中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开的金融机构座谈会再次强调，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；央行等八部门联合印发《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮大的通知》，提出“合理满足民营房地产企业金融需求”，强调要从民营企业融资需求特点出发，着力畅通信贷、债券、股权等多元化融资渠道。

去年11月底开始，多家国有银行及股份制银行开始召开房企座谈会，不到一个月，便有20余家房企参与。六大行的邀请对象，包括万科、绿城、龙湖、新城控股、滨江、美的置业等，随着股份制银行广发银行的加入，受邀房企名单不断被拉长。向民营房企投放房地产开发贷款超过300多亿元。

此外，平安银行也与房地产企业召开座谈会，表示要加大对房地产企业融资支持的力度。光大银行已主动对接万科、美的置业、金辉集团、新城控股、碧桂园等多家民营和混合所有制房企，推动已批待投项目资金迅速落地。

图源：平安票号

今年房企再迎政策大礼包。1月5日，住建部、金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。到今天（3月13日）已经68天。根据官方数据，截至2月28日，276个城市建立的房地产融资协调机制提出了约6000个房地产项目，商业银行审批贷款超过2000亿元。

而最近万科喜获12家银行800亿银团贷款的消息让万科股价一飞冲天。虽然，关于这则传闻，万科既未承认，也未否认，一切尚不明朗。

图源：罐头图库

天风证券认为，座谈会后针对房企股权融资通道有望拓宽、审批速度将加快，以修复优质房企资产负债表、改善其现金流，引导市场主体回归常态化经营状态。

政策大礼包已经在陆续落地，能够撑过寒冬的房企，必将迎来“十里春风”。

而据碧桂园方面最新消息，目前碧桂园今年的重点工作还是努力保交付，有大概237个项目在“白名单”内，获批贷款约15.52亿元。

碧桂园的积极自救恰逢房地产回暖，“二代”杨惠妍这一仗不仅对于碧桂园生死攸关，对于在父辈余荫下“接班”的杨惠妍意义更是非凡。如果能够力挽狂澜，对于其树立自身威信也是有着正面、积极作用的。

对于碧桂园和杨惠妍而言，都是“欲戴皇冠,必承其重；欲握玫瑰,必承其伤”。杨惠妍将交出一份什么样的答卷？拭目以待！

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