近期，位于房山区长阳的项目——新城投御河园，上周开盘了！

开盘价3.2万，据说卖得不错，难得还出现了业主没到场，给中介转账先订房的场面。现场接待了数百组看房客户，但是认购数比预期的还是少了一些！

也在意料之中，算是刚需买新房的超配了：需要的都有，且价格足够低，总价180万起。

引发了市场的关注与讨论。该项目原本为长新家园的一部分，据2022年官方信息显示，其最初规划为承接西城区疏解人口的定向安置房，旨在为西城区外迁居民提供居住空间。

安置房的品质问题历来是公众关注的焦点，其普遍存在的建筑标准与普通商品房存在差异，导致保值能力和居住体验往往不如人意。例如，安置房社区内种植蔬菜的现象并不罕见，而当房地产市场出现波动时，这类房产的抗跌能力相对较弱。尤其是在当前房山区域，二手房市场长期面临价格下行的压力，部分房源同比跌幅超过20%，这对于追求资产稳定增值的购房者而言，无疑是个不小的风险。

值得注意的是，新城投御河园原本为定向安置房的一部分，但因西城区疏解计划的调整，部分楼栋转为纯商品房性质上市。项目提供65-116平米的一至三居室，预计今年交付，装修标准较高。然而，由于其早期设计基于保障房标准，梯户比为2T3或2T4，楼层高度介于15-27层之间，户型设计相对陈旧，无法满足现代居住者对空间布局的高标准要求。

在西城区资源的加持下，周边拥有宣武医院、黄城根小学、育才学校等优质教育与医疗资源，加之邻近地铁站，出行便利，对于首次置业的家庭而言，三万左右的均价具有一定的吸引力。在当前市场环境下，对于预算有限的购房者而言，御河园提供了较为经济的居住选择，但也需要权衡其潜在风险与居住品质。

西南五环 长阳商圈 精妆现房

国企匠筑 建面约65-116㎡ 高品质住区

即买即住 即见即所得

一【在售产品信息】

65㎡ 一室一厅一卫

85㎡ 两室两厅一卫

90㎡ 两室两厅一卫

110㎡ 三室两厅两卫

116㎡ 三室两厅一卫

二【项目介绍】

【项目位置】：北京市房山区长阳镇永惠街与高岭南路交汇处

【占地面积】：2.72万㎡

【地上总建筑面积】：6.8万㎡

【容积率】：2.49

【总户数】：663户

【总楼栋数】：7 栋楼

【物业类型】：商品房

【层高】：2.8米

【交付标准】：精装

【交房时间】：暂定2024年9月

【绿地率】：30%

【梯户比】：两梯四户/两梯三户

【车位比】：1:1.1

【得房率】：约73-80%

【开发商】：新城置业

【物业】：未定

【物业费】：未定

【供暖】：集中供暖(暖气片)

【项目核心卖点】

1.道路交通：项目位于房山区长阳板块，紧临京深路、京良路，距离5环4.8公里，自驾出行极其便利，可实现25分钟通达市区。

轨道交通：项目距离房山线长阳地铁站约1.3公里。

2.区域优势：长阳作为房山核心板块连接市区枢纽已经近10年没有新房土地供应，长阳拥有整个房山区最优质的教育资源，医疗资源，华北区域最大奥特莱斯，多个超10万方以上商业配套是绝对不可复制资源。

3.项目优势：国企开发，精妆修准现房，规避房屋烂尾、逾期交付、工程质量差等风险，高品质看得见摸得着。

4.户型产品优势：65平米到120平米1至3居，南北通透，使用率高，2梯3和2梯4的设计，无连廊浪费面积小

5.区域规划优势：项目整体体量非常大，后续入住人口密度很高，政府配件配套比较完善，规划有名校幼儿园、小学、初中，中心公园，体育场等。

【沙盘图】

【品牌基因】

御河园，开发商是北京市房山新城投资有限责任公司 ( 简称“新城投公司” ) ，是房山区委区政府为加快城市开发建设而成立的区属国有企业。公司注册资本15亿元，总资产额657.09亿元，开展项目115个，项目总投资1400亿元。新城投资以“创新城市功能”为使命，坚持“责任、专业、创新”的品牌理念，以及“执行有力、精简”的管理原则。秉承国企匠心，以打造高品质住宅生活为目标，迭新而著精妆准现房——御河园。

【区域价值】

项目落子京西南五环之上，择址长阳中央休闲购物区、丰台科技园区、良乡高教园区三区交汇的醇熟繁华之地；同时锚定城市发展方向，享受北京南城计划的政策红利，以及“京南小海淀”高智产业集群带来的人才汇集与资本涌入，一举多得。

【项目配套】

御河园连接城市主轴脉络，纵享两横三纵四轨道便捷交通，更有房山线连接丽泽商务区、海淀等地。两横：五环路和京良路，三纵：京港澳、京深、京雄高速，四轨：地铁房山线及其北延线（规划中）、城市副中心线以及S6号线（规划中）

项目自有大型商业近守繁华生活，与首创奥特莱斯、京投港、龙湖熙悦天街、印象城四大商业体为伍，笑纳一城无边繁华。

项目周边环绕长阳公园、滨河森林公园、长阳音乐主题公园、长阳体育公园四大公园，随享城市繁华与自然静谧，让诗和远方于此温柔上演。

项目近邻北亚骨科医院，良乡医院等医疗机构，贴心守护全家人身心健康。

【精妆准现房】

规划全社区15-27层南北板楼精妆现房，打造舒适自在的便捷生活方式。真正做到了即买即住，即见即所得。

社区内部高低错落的景观节点兼具自然意趣与仪式感，让归家成为一场穿越自然的曼妙旅行。全龄段互动式设计，将生活与美景相融合，满足全家人美好生活需求。

【项目鉴赏】

【建筑面积约65平米一室一厅一卫 全南户型 】

【建筑面积约85平米两室两厅一卫 全南户型 3.6米宽厅 南向双飘窗】

【建筑面积约90平米两室两厅一卫 南北通透 三面采光 U型厨房】

【建筑面积约110㎡三室两厅两卫 全明通透 三面采光 北向面宽约11米】

长阳作为房山核心板块连接市区枢纽近十年没有新房供应，长阳板块拥有房山区优质的教育资源、医疗资源、华北最大奥特莱斯、多个超10万方商业配套。2021年长阳商圈跻身北京商圈排名第四名。

项目自成商圈，有商业（已建设好）、公园（未建设好）、学校（官宣未动工）、医院（宣武在建设），整个商圈新路、新小区，给人居住感观很好。

目前长阳半岛商圈二手房挂牌价格平均在4万左右，实际成交大概3.8万左右（同品质小区）那么一路之隔的新城投板块3.1万左右的均价无疑是长阳二手房的最大竞争对手，会不会拉低长阳的二手房价格？新城投御河园物业公司是龙湖物业，和品质不错的长阳万科楼盘还是有一定的竞争优势。

地铁的问题，目前长阳站基本上都已经饱和。

从目前销售情况来看，110平米的户型和89平米的两种户型最受欢迎。