上海的官方都挺调皮，发布政策总是选在假期前，下班后。官宣认房不认贷后，第一个周末，市场也变得非常活跃。线下中介们，还有房产自媒体们都开始集体嗨起来了。然后就有很多人说，上海楼市之后会起飞吗？是否能回到2015年大X前夜？

这个，很明确说不可能。买房即涨的时代早就过去了。在政策没放开之前，就已经是从普涨行情过渡到分化行情；政策出来之后，买房的难度只会变得更大。为什么这么说呢？这篇文章来和大家盘点下。

好房更稀缺

首先说的就是我们之前提到过的“六边形战士”，即次新房龄、学区、三房+、中高区、车位、中环六要素，这几个要素都是“保值”的综合选择。这样的好产品，放在整个上海并不多，可以说产品是极为稀缺的；在过去几个月，上海楼市行情惨淡的时候，这些产品依然非常抗跌；和普通产品，是完全不同的两种楼市行情走势。

之前的文章我们都有提到过，上海康城、中远两湾城、奥林匹克花园这样超大型社区，距离2021年的巅峰时期，房价已经回撤了大约40%左右。

遥想当年，康城也上到过5.5万/㎡左右的均价，现在挂牌价都下探到了3.5-3.8万/㎡，真的是让人感到无比惊讶。但是六边形战士这样的稀缺产品，哪怕是在市场这样冷的环境下，房源依然很少，回调的幅度不大，均幅只有5%左右，甚至可以说是冷淡的市场也非常坚挺。

所以说，这类产品的总价相对高，而且是改善级产品，虽然不是很多家庭都能买得起，但是要记住，只有边形越多，房子才越稀缺，越保值，越值得买。

老破大/小的市场

大家有没有发现，无论是什么产品，越老的产品，越容易被淘汰，其实房子也不例外。（老古董逻辑除外）给大家说一个数据。

认房不认贷政策出台第一个晚上，上海的二手房挂牌量是以平均每小时400套的速度在新增，非常惊人。政策出台后24小时内，上海的二手房挂牌量增加了将近7000套。这些新增的房源里，老破小、老破大的占比是最高的；这些房东，都在等着这一波出货置换呢。

房龄老本身也是个很大的硬伤，很多房东在十几二十年前买的时候，还不是老房子，但是今时不同往日了。他们现在都要卖掉，然后再去置换更新的产品了。

所以有时候我们在思考，认房不认贷这个政策的出台，意义是什么？最大的意义是给置换人群一个“纠错的机会”，把当年买的不够好的产品抓紧时间置换，重获首房首贷机会，去置换更好的房子。所以政策出台后，只是买房上杠杆更容易了，但是这样的产品在市面上更多了。

这也是一个利空的信号，如果老房子不带硬核资源，比如顶级的学区or顶级的商圈，那么最好也是不要买了。

便宜永远没好货

房产圈一直有一句话，叫“笋盘必有药”。当前这个环境就更加了能体现了；有了政策刺激，上头以为能刺激大家去买房，其实更多的还是刺激更多房东趁这一波热度，去把手上这些硬伤房出货的机会。

所以经常有客户看到，同一小区的某套房子特别便宜，问我能不能买，我一般都会告诉对方：这个房子99%的可能是有硬伤的。

往大了说，小区里的便宜房子很大概率是产品硬伤房；而诸多板块里，整个板块均价都便宜的，我们所说是洼地，就是板块硬伤。所以，不要执着笋盘和洼地，这些房子，都是“硬伤”的市场价罢了。

新房也不是完美的

大家看到政策放开后，能在自媒体的视频里看到，新房售楼处的各种人头攒动的画面。总给人一种错觉，就是新房太火爆了。宣传词无外乎都是天花乱坠的那些，什么轨交规划，地铁站XX米，周边规划，总价XX万上车；专挑好的说，实际上那些所谓的规划能不能落地都是问题。地铁站XX米，大部分都是直线距离XX米，这个也很微妙，请细品。还有到了今时今日，还是不要信倒挂神话了。典型代表——大虹桥们，已经被市场教育了。看看当年看似倒挂捡到的房子，现在限售解除了，出货时间到了之后呢？结果是几乎不存在什么倒挂，算上这几年持有的成本，能平本就已经是很不错的了。大家都旅游过，都看过一个现象：假期刚开始，一群人涌入；假期结束，一群人涌出；而高速路上，都会堵。挤兑入场，挤兑离场，最终都是玩了个寂寞。最后不得不说，政策放开之后，买好房的难度就更大了。对于选品的要求，已经是今时不同往日。现在市面上房子非常多，所以大家买房的时候，也要注意选择，千万别在这个时间点踩了坑。对了最后叨一句，实在拿不准，可以来我们淘屋，我们毕竟，就是专业给客户选好房的。