上海6月份的二手房成交数据出炉，二手房6月成交只有1.26万套，这个数据创造了近几个月以来的新低。

而1.26万套这个数字，在过去几年里，也只有过年和口罩特殊事件的期间，才会出现这样的数据；而目前在6月份出现这样的数据，实在不是一个好兆头。

我们最近一直在关注楼市热点信息，其中就有不少关于楼市释放的积极信号，比如单周成交量开始止跌，挂牌量见顶，房东信心指数见底，成交结构向市中心收缩等等。

但事实上，这些并未体现真实的市场情况，我们要关注的更多的是市场的真实状态，而不是冰冷的数据。说到二手房成交，真实的市场反馈，有以下几个点，包括每月真实的二手房成交数据，二手挂牌量数据，还有房东的心态和中介门店的工作状态等。

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先来说一下真实的成交数据。六月份成交1.26万套，其中非中介成交占比约28%，这也就意味着，只有大约72%的房源是通过中介的真实成交，那么折算下来，差不多只有8000套左右的成交数据这个才是真实的。

要知道，在上海楼市里，非中介成交占比28%，是一个非常惊人的数字；而且从过去的趋势看，数据还在不断攀升。毕竟在2020年之前，每月的非中介成交占只有7%-11%左右，很少有到过20%这样的比例。

每个月8000多套的成交，全上海至少30万中介从业人员，很多中介，甚至是一单都没办法开。开单完全无需凭实力，只需要凭运气。

我身边有很多在楼市从业十年以上的老中介，能力非常强，资源也很广，但奈何有十八般武艺也无处施展。在现在这样的环境下，巧妇难为无米之炊，没有客户，纵有一身解数也没有办法。

所以，最近能看到有些中介门店已经开始倒闭了。例如在古美，我家门口附近，原本是一个成交非常火热的区域板块，但是现在呢？就目前而言，绿中介已经倒闭了两家门店，红中介这边已经有三家门店关门了，其真实市场行情可想而知。像之前的热门板块，目前都这样的市场，那其他板块呢？冷清状况只会有过之而无不及吧。

02

再来说一下房东的真实心态。最近我朋友圈里的几百个中介们，隔三差五就发出来一套低于市场价很多的大笋盘。

位于浦东花木的次新小区大唐盛世花园，相信大家都不陌生；内环内，次新，还带学区。140㎡在高点的时候能卖到1800万；今年四月，降至1650万；但是前段时间成交了一套140平米的，只有1317万，单价甚至都不到10万/㎡，只要9万+/㎡，这个价格，说直接重回2019都不过分。除此之外，其他同等次新小区一个都不能幸免。

例如东苑绿世界三期电梯房，140/㎡，原来价格在1250万至1350万左右，而现在的挂牌价格仅有950万，真想成交还能再刀。宝山的新家园，市场价400万的房子，目前有一套急售只要308万，户型非常方正，可以说没有什么硬伤，正儿八经的市场八折笋盘。

目前这样的市场。如果不是特别急用钱，相信很多房东都不会愿意贱卖；而有真实的用钱需求，想要近期卖，也必须要打骨折才能卖掉。

当然如果你想要卖到一个相对好的价格，但是你的邻居又经常性砸盘。那这种情况下你要怎么卖呢？

其实可能没有办法。要么联合小区里的房东把价格体系做好，但这样有可能会导致这个小区的房子无法和周边小区同类竞品竞争，最终的结果就会导致还是有人顶不住要砸盘卖。

另一个办法呢？就是你可能要卖得比你的邻居还低，包括砸盘的邻居，才有可能卖得比他快。

那当然还有第三个办法，就是不要卖了，索性撤牌。

所以当前市场得让人多绝望？实话说，很多急用钱的房东，心态毕竟被磨得很平了，所以二手房价格当然也是不坚挺的。这才是真实的上海二手房楼市情况。

03

大家认为，接下来的二手房市场会回暖吗？如果没有政策出台救市，那短期内应该是指望不上的。

还有尽管国内的LPR已经下调，但是如果美联储七月份还要继续加息50BP，其他国家不跟随加息，会导致美元升值，进而影响至经济和股市等等一系列不可控力。

所以怎么办呢？慢慢熬吧，静待时机，保持定力。

7-8月，原本就是上海楼市的淡季，如果接下来的成交数据再进一步下探，向下突破1万套等，加速触底，也许有概率会刺激救市政策快速出台吧。

愿黎明尽快到来。